Как купить квартиру: пошаговая инструкция

Покупка квартиры состоит из десяти шагов: выбрать тип жилья (новостройка или вторичка), определить бюджет и способ оплаты, найти и осмотреть варианты, проверить квартиру и продавца, внести задаток, подписать договор, безопасно рассчитаться, зарегистрировать право в Росреестре, принять квартиру по акту и оформить налоговый вычет. Право собственности у вас появится только после государственной регистрации перехода права – не после подписания договора и не после передачи денег.

Шаг 1. Новостройка или вторичка

От выбора зависит порядок покупки, документы и риски.

Про новостройки – в статьях «Покупка квартиры в новостройке по ДДУ», «Приёмка квартиры в новостройке» и «Неустойка по ДДУ». Если покупаете квартиру у другого дольщика до сдачи дома – «Переуступка по ДДУ».

Шаг 2. Бюджет и способ оплаты

Считайте не только цену квартиры, но и сопутствующие расходы: госпошлину за регистрацию права, оценку, страхование при ипотеке, безопасные расчёты, услуги риэлтора, нотариуса, если он нужен. Госпошлина за регистрацию права собственности гражданина на жильё при кадастровой стоимости до 20 млн ₽ (или если она не определена) составляет 4 000 ₽ (ст. 333.33 НК РФ). Остальные суммы посчитайте в калькуляторе расходов на сделку.

Если берёте ипотеку – заранее сравните программы и посчитайте платёж в ипотечном калькуляторе. Актуальные ориентиры по ставкам – на странице «Ставки по ипотеке сегодня». Какие льготные программы есть:

• Семейная ипотека – для семей с детьми, условия меняются с 1 октября 2026 года;
• Дальневосточная и арктическая ипотека;
• IT-ипотека;
• Ипотека с материнским капиталом и ипотека без первоначального взноса.

Про страховку читайте в статье «Страхование при ипотеке», про рефинансирование, если ставка окажется невыгодной, – «Рефинансирование ипотеки».

Шаг 3. Поиск и осмотр

Смотрите не только на планировку, но и на документы: попросите продавца заранее показать документ-основание (по которому он стал собственником) и свежую выписку из ЕГРН. Сведения из ЕГРН предоставляются любому лицу, так что при желании выписку можно заказать самому – как, читайте в статье «Выписка из ЕГРН». Если выбираете жильё в Уфе, справочная информация о городе есть в разделе «Уфа».

Отдельно продумайте, если вы продаёте свою квартиру, чтобы купить новую: порядок продажи и покупки одновременно – в статье «Альтернативная сделка», а о продаже отдельно – «Как продать квартиру».

Шаг 4. Проверка квартиры и продавца

Проверка – самый важный шаг: ошибки здесь обходятся дороже всего. Что смотреть:

• Выписка из ЕГРНПо закону в ней указаны описание объекта, зарегистрированные права, ограничения и обременения, а также сведения о правопритязаниях, о решении об изъятии, об аварийности дома и о поступивших, но нерассмотренных заявлениях (ст. 62 ч. 7 218-ФЗ).
• Документ-основание и история квартирыКак и от кого продавец получил квартиру – покупка, наследство, дарение, приватизация. Если квартира получена недавно, историю проверяйте особенно внимательно.
• Собственники, дети, супругКвартира, нажитая в браке, – общая собственность супругов (ст. 34 СК РФ), поэтому нужно согласие второго супруга. Если собственник – ребёнок, потребуется разрешение опеки. Подробности – в статьях «Покупка квартиры в браке» и «Документы для продажи квартиры» (по ним видно, что должен показать продавец).
• Ипотека продавцаЕсли квартира в залоге, нужно согласие банка на продажу. Порядок описан в статье «Продать квартиру в ипотеке».
• Перепланировки, доли, прописанные, наследствоСм. «Перепланировка», «Продажа доли в квартире», «Как выписать человека», «Продажа квартиры по наследству».

Полный список – в статье «Проверка квартиры перед покупкой».

Шаг 5. Задаток и предварительный договор

Задаток – сумма, которую вы передаёте продавцу в счёт будущих платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке должно быть письменным независимо от суммы. Если письменной формы нет, деньги считаются авансом (ст. 380 ГК РФ). Если сделка сорвалась по вашей вине, задаток остаётся у продавца; если по вине продавца, он обязан вернуть вам двойную сумму (ст. 381 ГК РФ). Разница между задатком и авансом – в статье «Задаток или аванс».

Предварительный договор нужен, когда основной договор нельзя подписать сразу (например, вы ждёте одобрения ипотеки). По нему стороны обязуются заключить основной договор в будущем; он заключается в той же форме, что и основной, иначе ничтожен, а если срок не указан – основной договор нужно заключить в течение года (ст. 429 ГК РФ). Подробности – в статье «Предварительный договор купли-продажи».

Шаг 6. Договор

Договор продажи недвижимости заключается письменно одним документом, подписанным сторонами; при несоблюдении формы он недействителен (ст. 550 ГК РФ). В нём обязательно должны быть указаны данные, которые позволяют определить квартиру (ст. 554 ГК РФ) и цена (ст. 555 ГК РФ) – без цены договор считается незаключённым. Если в квартире живут люди, сохраняющие право пользования ею, их перечень – существенное условие договора (ст. 558 ГК РФ). Как читать договор – в статье «Договор купли-продажи квартиры».

Иногда нужен нотариус: сделки с долями в общей собственности удостоверяются у нотариуса (есть исключения – ст. 42 ч. 1.1 218-ФЗ), а сделки с недвижимостью несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина подлежат нотариальному удостоверению (ст. 54 ч. 2 218-ФЗ). Если вместо вас действует представитель, доверенность на сделку и подачу документов на регистрацию должна быть нотариальной (ст. 185.1 п. 1 ГК РФ).

Шаг 7. Расчёты

Передавать всю сумму «из рук в руки» до регистрации небезопасно. Обычно выбирают одну из схем: аккредитив (банк платит продавцу, когда тот представил документы, предусмотренные условиями аккредитива), банковская ячейка или депозит нотариуса. Как они устроены и что выбрать – в статье «Аккредитив, ячейка или безопасные расчёты». Если покупаете по ДДУ, деньги вносятся на счёт эскроу: обязанность оплатить цену договора считается исполненной с момента поступления денег на этот счёт (ст. 15.4 ч. 3 214-ФЗ).

Шаг 8. Регистрация права

Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). Сроки по 218-ФЗ (ст. 16 ч. 1), считая с даты приёма документов:

Регистрация может быть приостановлена: например, если не хватает документов или есть противоречия с данными реестра. Общий срок приостановления – до устранения причин, но не более трёх месяцев, если иное не установлено законом (ст. 26 218-ФЗ). Подробнее – в статье «Сроки регистрации сделки».

Шаг 9. Передача квартиры

Передача недвижимости и её принятие оформляются передаточным актом или иным документом о передаче (ст. 556 ГК РФ). Пока вы не подписали акт, обязательство продавца считается неисполненным, поэтому осмотрите квартиру перед подписанием: сверьте состояние с тем, что вы видели, проверьте показания счётчиков, ключи, остаток долгов по коммунальным платежам. Для новостройки есть отдельный порядок и чек-лист – «Приёмка квартиры в новостройке».

Шаг 10. После покупки

• Налоговый вычетПри покупке готового жилья право на вычет возникает с даты регистрации права собственности, при покупке по ДДУ – с даты передачи квартиры по акту. Как оформить – «Как получить налоговый вычет», «Вычет при покупке квартиры», «Вычет по процентам ипотеки»; посчитать – калькулятор вычета.
• Срок владения и налог при будущей продажеКогда квартиру придётся продавать, налог зависит от срока владения – «Минимальный срок владения».
• Кадастровая стоимостьОт неё зависят налог на имущество и налог при будущей продаже – см. «Кадастровая стоимость и налог».
• Если была ипотекаПосле полного погашения снимите обременение – «Как снять обременение после ипотеки»; при желании закройте кредит раньше – «Досрочное погашение».

Если в сделке есть особые обстоятельства – дети-собственники, доли, ипотека продавца, наследство или квартира в браке, – лучше сверить план сделки со специалистом до задатка: исправить ошибку после регистрации гораздо сложнее.