Безопасный расчёт за квартиру это способ передать деньги так, чтобы продавец получил их только после регистрации в Росреестре перехода права собственности к покупателю. Не сразу при подписании договора. Три рабочих варианта: аккредитив в банке, депозит нотариуса и банковская ячейка. Разница между ними – в том, кто и на каком условии выдаёт деньги продавцу.
Зачем нужен безопасный способ расчётов
Право собственности на квартиру переходит к покупателю не в момент подписания договора и не в момент передачи денег, а в момент государственной регистрации перехода права. Если покупатель отдаёт деньги наличными или обычным переводом при подписании договора, а регистрация по какой-то причине не проходит, деньги уже у продавца, а квартира – нет. Безопасные расчёты решают именно эту проблему: посредник (банк или нотариус) удерживает деньги до подтверждения, что переход права зарегистрирован, и только после этого отдаёт их продавцу.
Аккредитив
При расчётах по аккредитиву покупатель (плательщик) даёт банку поручение открыть аккредитив, а банк-эмитент обязуется перед продавцом (получателем средств) заплатить или совершить иные действия, предусмотренные аккредитивом. Но не сразу: продавец сначала представляет документы, которые предусмотрены условиями аккредитива, и они должны этим условиям соответствовать. Для сделки с квартирой обычно указывают выписку из ЕГРН, которая подтверждает регистрацию перехода права собственности к покупателю. Пока продавец не принесёт её в банк, деньги остаются заблокированными на аккредитиве.
Банк-эмитент может поручить исполнение другому банку (исполняющему банку). Отдельно закон предусматривает подтверждённый аккредитив. По просьбе банка-эмитента безотзывный аккредитив может подтвердить ещё один банк. Он отвечает перед продавцом в пределах подтверждённой суммы солидарно с банком-эмитентом. Это ещё одна гарантия на случай проблем у банка-эмитента.
- 1Покупатель открывает аккредитивденьги блокируются в банке
- 2Регистрация перехода праваРосреестр или МФЦ
- 3Продавец приносит в банк документыобычно выписку ЕГРН о новом собственнике
- 4Банк перечисляет деньгипродавцу, по условиям аккредитиваденьги продавцу
Депозит нотариуса
Если сделку оформляет нотариус (например, потому что продаётся доля или в сделке есть несовершеннолетний собственник), деньги можно передать через депозит нотариуса. Нотариус в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, принимает от покупателя (должника) в депозит деньги для передачи продавцу (кредитору). Он извещает продавца о поступлении средств и по его требованию выдаёт причитающиеся деньги. Для приёма денег в депозит нотариус обязан открыть отдельный публичный депозитный счёт – зачислять на него свои собственные средства ему не разрешается.
Логика та же, что и с аккредитивом: нотариус отдаёт деньги продавцу не автоматически при внесении, а после того, как выполнено условие – обычно это подтверждённая регистрация перехода права.
Банковская ячейка
Ячейка это аренда сейфа в банке, куда покупатель закладывает наличные до сделки. Доступ к ячейке разграничивают по условиям: например, продавец может забрать деньги только по предъявлении документа, подтверждающего регистрацию перехода права собственности, – в остальных случаях доступ есть только у покупателя. В отличие от аккредитива и депозита нотариуса, ячейка работает с наличными, а не с безналичным переводом. Условия доступа целиком определяет договор аренды сейфа с конкретным банком. Единых правил закон здесь не устанавливает.
Когда передавать деньги, а когда – ключи
Переход права собственности на квартиру к покупателю подлежит государственной регистрации – именно с этого момента, а не с подписания договора, покупатель становится собственником. Поэтому условие о выдаче денег продавцу логично привязывать к этой дате, а не к дате подписания договора. Отдельно от денег идёт вопрос передачи самой квартиры и ключей. Стороны оформляют передачу и принятие недвижимости передаточным актом (или другим документом о передаче). Если иное не написано в договоре, обязанность продавца считается исполненной, когда он передал квартиру покупателю и стороны подписали документ о передаче. Уклонение любой из сторон от подписания этого документа считается отказом от исполнения своей части обязательства. Дата подписания акта и передачи ключей не обязана совпадать с датой регистрации это можно и нужно прямо прописать в договоре.
Как выбрать способ
| Способ | Форма денег | Кто выдаёт продавцу |
|---|---|---|
| Аккредитив | Безналичные | Банк – по документам, предусмотренным условиями аккредитива |
| Депозит нотариуса | Безналичные (публичный депозитный счёт) | Нотариус – по выполнении условия |
| Банковская ячейка | Наличные | Банк – по документам, указанным в договоре аренды сейфа |
Если сделка идёт через нотариуса – например, из-за доли или несовершеннолетнего собственника, – депозит нотариуса обычно логичнее: не нужно отдельно договариваться с банком. Если сделка в простой письменной форме и стороны сами выбирают банк – подойдут аккредитив или ячейка. Точные тарифы, сроки и список документов для раскрытия – у конкретного банка или нотариуса, закон устанавливает только общий принцип «деньги после регистрации», а не конкретные условия каждого учреждения.
Ни один из трёх способов не отменяет остальную проверку сделки: безопасный расчёт защищает деньги на время между подписанием договора и регистрацией. От проблем с самой квартирой он не спасёт: обременений, несогласованной доли, пропущенного согласия супруга. Что ещё проверить до расчётов, читайте в статье «Как проверить квартиру перед покупкой», а про сам договор – в статье «Договор купли-продажи квартиры». Если до основного договора вы подписываете предварительный и передаёте задаток, – смотрите «Задаток или аванс». А если вы одновременно продаёте свою квартиру и покупаете новую в одной цепочке – расчёты обычно строят немного иначе, смотрите «Альтернативная сделка».
