В договоре купли-продажи квартиры обязательно должны быть: письменная форма с подписями сторон, точное описание квартиры (предмет), цена и порядок расчётов, а если в квартире сохраняют право проживания другие люди – их список. Без любого из этих условий договор считается не заключённым или может быть признан недействительным. Дальше – что именно требует закон и когда договор нужно заверять у нотариуса.
Форма договора
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме – путём составления одного документа, подписанного сторонами (в том числе документа в электронной форме, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью). Несоблюдение формы влечёт недействительность договора (ГК РФ ст. 550).
По умолчанию простой письменной формы достаточно – нотариального заверения закон требует не для всех сделок с квартирами, а только для отдельных случаев (см. ниже).
Предмет и цена
Предмет договора это данные, которые позволяют определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, назначение. Если этих данных нет, условие о предмете считается не согласованным, а договор – не заключённым (ГК РФ ст. 554).
Цена – обязательное условие. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается не заключённым; правило о цене за аналогичный товар (которое действует для обычных товаров) здесь не применяется (ГК РФ ст. 555). Указывайте цену цифрами и словами, а также порядок и сроки расчётов – наличными, через аккредитив или иначе.
Кто сохраняет право проживания
Существенное условие договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, – перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ГК РФ ст. 558 п. 1). Если такие лица есть, а перечень в договор не включён – условие о предмете договора считается не согласованным.
Если никто из третьих лиц права проживания не сохраняет, в договоре обычно прямо пишут, что на момент продажи в квартире не зарегистрированы и не проживают лица, сохраняющие такое право.
Когда нужен нотариус
Нотариальное удостоверение обязательно, в частности, в следующих случаях:
- Продажа доли в праве общей собственностиКроме случая, когда все участники долевой собственности продают свои доли по одной сделке (ФЗ № 218-ФЗ ст. 42 ч. 1.1).
- Квартира принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособномуА также сделки, связанные с распоряжением недвижимостью на условиях опеки (ФЗ № 218-ФЗ ст. 54 ч. 2).
В остальных типичных случаях (например, обычная продажа квартиры, принадлежащей одному взрослому собственнику единолично) закон не требует нотариального удостоверения – можно оформить в простой письменной форме. Если квартира куплена в браке – потребуется отдельно нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу; подробнее – в статье «Согласие супруга на продажу квартиры».
Когда переходит право собственности
Переход права собственности на квартиру к покупателю подлежит государственной регистрации (ГК РФ ст. 551 п. 1) – именно с момента регистрации, а не с момента подписания договора или передачи денег, покупатель становится собственником. Пока стороны исполняют договор (например, уже передали квартиру и деньги), но регистрация ещё не прошла, это не меняет их отношений с третьими лицами (ГК РФ ст. 551 п. 2). Если одна из сторон уклоняется от регистрации, другая может через суд потребовать регистрации перехода права, а уклонившаяся сторона обязана возместить вызванные задержкой убытки (ГК РФ ст. 551 п. 3). Сроки самой регистрации разбираем в статье «Сроки регистрации сделки с квартирой в 2026 году».
Передача квартиры по акту
Передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем оформляются подписываемым сторонами передаточным актом или иным документом о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче (ГК РФ ст. 556 п. 1). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – от обязанности принять имущество.
Каркас договора
Простой каркас основных разделов – не готовый текст условий, а перечень того, что в договоре должно быть заполнено под вашу сделку. Юридические формулировки конкретных пунктов лучше проверить у нотариуса или юриста перед подписанием.
Гражданин(ка) ____________________, паспорт серия ____ № ______, выдан ____________________, зарегистрированный(ая) по адресу: ____________________ (далее – «Продавец»), с одной стороны, и гражданин(ка) ____________________, паспорт серия ____ № ______, выдан ____________________, зарегистрированный(ая) по адресу: ____________________ (далее – «Покупатель»), с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора: квартира по адресу ____________________, кадастровый номер ____________________, общей площадью ____ кв. м, этаж ____.
2. Цена договора: ____________________ (____________________) рублей.
3. Порядок расчётов: ____________________.
4. Лица, сохраняющие право пользования квартирой после её продажи: ____________________ (либо: отсутствуют).
5. Порядок и срок передачи квартиры покупателю, подписание передаточного акта: ____________________.
6. Иные условия: ____________________.
Продавец: ____________________ / подпись
Покупатель: ____________________ / подпись
Перед подписанием договора стоит проверить квартиру и продавца – что именно проверять, смотрите в статье «Как проверить квартиру перед покупкой». Если стороны пока не готовы подписать основной договор – например, ждут одобрения ипотеки, – можно закрепить условия предварительным договором, о нём читайте в статье «Предварительный договор купли-продажи квартиры».
