Срок регистрации перехода права собственности на квартиру — от 1 до 9 рабочих дней, в зависимости от того, куда подано заявление и заверена ли сделка у нотариуса. Быстрее всего — нотариально удостоверенная сделка, поданная в электронной форме (1 рабочий день), медленнее — обычная сделка в простой письменной форме через МФЦ (9 рабочих дней). Дальше — точные сроки по каждому варианту.
Сколько дней регистрируют сделку
Сроки государственной регистрации прав на недвижимость установлены ст. 16 ч. 1 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:
| Как оформлена и куда подано заявление | Срок |
|---|---|
| Простая письменная форма, напрямую в Росреестр | 7 рабочих дней |
| Простая письменная форма, через МФЦ | 9 рабочих дней |
| Нотариально удостоверенная сделка, напрямую в Росреестр | 3 рабочих дня |
| Нотариально удостоверенная сделка, документы поступили в электронной форме | 1 рабочий день |
| Нотариально удостоверенная сделка, через МФЦ | 5 рабочих дней |
| Регистрация ипотеки жилого помещения, напрямую в Росреестр | 5 рабочих дней |
| Регистрация ипотеки жилого помещения, через МФЦ | 7 рабочих дней |
Правило про 1 рабочий день касается именно электронной подачи заявления и документов по нотариально удостоверенной сделке (в том числе по свидетельству о праве на наследство или о праве собственности на долю в общем имуществе супругов) — закон не выделяет отдельно, кто именно подаёт документы в электронной форме: сама норма говорит про поступление документов в электронном виде, а не про то, что подавать их должен обязательно нотариус.
Срок считают в рабочих днях с даты приёма заявления и документов органом регистрации (Росреестром) или многофункциональным центром — выходные и праздники в счёт не идут. Через МФЦ срок на 2 рабочих дня больше, чем при подаче напрямую в Росреестр.
Отдельно установлены сроки для регистрации ипотеки жилого помещения — 5 рабочих дней напрямую и 7 через МФЦ. Этот срок действует для самой записи об ипотеке (залоге) в пользу банка, а не для перехода права собственности к покупателю — если квартира покупается в ипотеку, уточняйте у банка и в МФЦ порядок подачи документов на оба действия. Можно ли продать квартиру, если она уже в ипотеке у другого банка, разбираем в статье «Можно ли продать квартиру в ипотеке».
Госпошлина за регистрацию
За регистрацию права собственности физлица на квартиру пошлина зависит от кадастровой стоимости объекта: если она не определена или не превышает 20 000 000 рублей — пошлина 4000 рублей; если превышает — 0,02% кадастровой стоимости (но не менее 0,02% цены сделки), максимум 500 000 рублей. Для большинства квартир применяется первый вариант. Это правило действует с 2025 года — до этого пошлина для физлиц была фиксированной, независимо от стоимости объекта.
Если продаётся доля в квартире, а не вся квартира целиком, порог 20 000 000 рублей и сумма пошлины считаются от кадастровой стоимости доли, а не всего объекта. Отдельно, если сделка с долей требует нотариального удостоверения (см. статью «Продажа доли в квартире: пошагово»), у нотариуса берут отдельный тариф за само удостоверение сделки — это расход сверх пошлины за регистрацию.
Когда регистрацию приостанавливают
Росреестр может приостановить регистрацию по одному из оснований ст. 26 ч. 1 218-ФЗ. Среди них:
- Заявитель не имеет права на объектИли не уполномочен распоряжаться правом на него — например, продавец не собственник или доверенность оформлена неправильно.
- Обратилось ненадлежащее лицоЗаявление подал человек, у которого на это нет права.
- Противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правамиНапример, в ЕГРН уже есть отметка, которая не согласуется с поданными документами.
- Не представлены нужные документыНе хватает какого-то документа, обязательного для этого вида сделки.
- Документы оказались подложнымиЭто должно быть установлено судом или подтверждено сведениями от правоохранительных органов.
Общий срок приостановления — до устранения причины, но не более трёх месяцев, если для конкретного основания законом не установлен другой срок.
Когда переходит право собственности
Покупатель становится собственником квартиры не в момент подписания договора и не в момент передачи денег, а именно с момента государственной регистрации перехода права — переход права собственности на недвижимость по договору продажи подлежит государственной регистрации (ГК РФ ст. 551 п. 1). Пока регистрация не прошла, исполнение договора сторонами (например, уже переданные квартира и деньги) не меняет их отношений с третьими лицами. Если одна из сторон уклоняется от регистрации, другая может через суд потребовать регистрации перехода права, а уклонившаяся сторона обязана возместить убытки, вызванные задержкой.
Отсюда практический вывод для расчётов по сделке: деньги за квартиру логично передавать так, чтобы продавец получил их только после того, как регистрация перехода права подтверждена — а не сразу при подписании договора. Способы это обеспечить — в статье «Аккредитив, ячейка или безопасные расчёты».
Что ещё должно быть в самом договоре, чтобы его не признали не заключённым, — в статье «Договор купли-продажи квартиры: что в нём должно быть». А что проверить в квартире и у продавца до подписания — в статье «Как проверить квартиру перед покупкой».