Продать долю в квартире можно постороннему человеку, но закон обязывает сначала письменно предложить её остальным собственникам – у них есть преимущественное право купить долю на тех же условиях. Если они откажутся или не ответят в течение месяца, можно продавать любому покупателю. Дальше – как всегда: договор, часто с нотариусом, и регистрация в Росреестре.
Извещаете других собственников
Прежде чем искать покупателя со стороны, нужно письменно известить остальных участников долевой собственности о продаже – указать цену и условия, на которых продаёте долю. Это не формальность: без извещения сделку смогут оспорить.
- Извещение – письменноФорма законом не установлена, но у вас должно остаться доказательство, что известили: например, заказное письмо с описью вложения или уведомление через нотариуса.
- Месяц на ответЕсли другие собственники не купят долю в течение месяца со дня извещения – можете продавать её кому угодно. Если все письменно откажутся – можно раньше срока.
- Условия – те жеПродать постороннему покупателю дешевле или на других условиях, чем предложили совладельцам, нельзя – иначе совладелец сможет оспорить сделку.
Нужен ли нотариус
Договор об отчуждении доли в праве на квартиру по умолчанию требует нотариального удостоверения. Исключение – самый частый случай на практике: если все участники долевой собственности продают свои доли одной сделкой. Тогда можно оформить в простой письменной форме.
Из других исключений на обычную продажу квартиры между гражданами реально может повлиять ещё одно: сделки по переходу права на жильё в рамках программы реновации в Москве. Остальные исключения – про имущество ПИФ, земли сельхозназначения и ипотеку долей с банками – к продаже квартиры между гражданами обычно не относятся.
Как назначить цену
Закон не устанавливает, как оценивать долю, – цену вы назначаете сами. На практике доля обычно стоит меньше, чем пропорциональная часть цены всей квартиры: у покупателя доли меньше прав (например, он не может просто заселиться и жить один), и продать её дальше сложнее. Точную цифру никто не даст – ориентируйтесь на предложения по похожим долям в вашем доме и районе.
Если планируете, что долю купит один из совладельцев (не посторонний), договориться о цене обычно проще – не нужно ждать месяц на извещение, если он и так согласен купить прямо сейчас.
Покупателей со стороны на долю ищут сложнее, чем на целую квартиру: банки неохотно дают ипотеку на покупку доли, а часть покупателей опасается споров с остальными жильцами. Это тоже влияет на цену и на то, сколько придётся ждать покупателя.
Как продать долю: по шагам
| Шаг | Что делаете |
|---|---|
| 1 | Определяете цену и условия продажи |
| 2 | Письменно извещаете остальных собственников о продаже |
| 3 | Ждёте месяц или получаете письменные отказы от всех |
| 4 | Собираете документы на квартиру и на свою долю |
| 5 | Подписываете договор – у нотариуса, если он обязателен |
| 6 | Регистрируете переход права в Росреестре |
Список документов на квартиру – тот же, что для продажи целиком: смотрите статью «Какие документы нужны для продажи квартиры». Если долю купили в браке, нужно и нотариальное согласие супруга, об этом отдельно в статье «Согласие супруга на продажу квартиры». Дополнительно к обычному пакету нотариус или Росреестр попросят подтверждение того, что вы известили других собственников: копию письма с описью вложения, почтовое уведомление о вручении или письменные отказы совладельцев от покупки.
Налог и вычет при продаже доли
Правила минимального срока владения (3 или 5 лет, когда налог не платится) действуют для доли так же, как для целой квартиры – подробно они разобраны в статье «Минимальный срок владения квартирой» и в общей статье «Налог при продаже квартиры».
Если срок владения долей меньше минимального и налог платить нужно, есть два варианта уменьшить базу – как и при продаже целой квартиры:
- вычет в размере доходов от продажи, но не более 1 000 000 руб. на весь объект;
- либо доход минус документально подтверждённые расходы на покупку доли.
Посчитать примерную сумму налога по своим цифрам можно в калькуляторе налога с продажи квартиры.
Пример расчёта налога
| Показатель | На долю 1/2 |
|---|---|
| Доход от продажи доли | 6 000 000 × 1/2 = 3 000 000 руб. |
| Вычет (1 млн на весь объект, доля 1/2) | 1 000 000 × 1/2 = 500 000 руб. |
| Налоговая база | 3 000 000 − 500 000 = 2 500 000 руб. |
| Налог: 13% с 2,4 млн + 15% с превышения | 2 400 000 × 13% + 100 000 × 15% = 312 000 + 15 000 = 327 000 руб. |
Здесь база превысила порог 2,4 млн руб., поэтому считаем по двум ставкам сразу: 13% с части до 2,4 млн и 15% с оставшихся 100 000 руб.
Особые случаи
Если долю получили по наследству – минимальный срок владения для налога считается не с даты регистрации права, а с даты открытия наследства (смерти наследодателя). Подробности – в статье «Продажа квартиры по наследству».
Если доля выделена ребёнку из-за использования материнского капитала, продажа идёт через разрешение опеки. Это отдельная и более долгая процедура, она разобрана в статье «Продажа квартиры с материнским капиталом».
