Минимальный срок владения квартирой для продажи без налога – 3 года, если квартира получена по одному из льготных оснований (наследство или дарение от близкого родственника, приватизация, единственное жильё, рента), и 5 лет во всех остальных случаях, включая обычную покупку. Дальше – как понять, какое основание у вас и с какой даты вести отсчёт.
- наследство
- дарение от члена семьи или близкого родственника
- приватизация
- договор пожизненного содержания с иждивением
- единственное жильё на дату регистрации продажи
- все остальные случаи, например обычная покупка, если квартира не единственная
Все основания для 3 лет
Трёх лет достаточно, если выполняется хотя бы одно из условий:
- Наследство или дарение от близкого родственникаПраво собственности получено в порядке наследования либо по договору дарения от члена семьи или близкого родственника по Семейному кодексу (супруг, родители, дети, братья, сёстры и т. д.).
- ПриватизацияКвартира получена в собственность в результате приватизации муниципального или государственного жилья.
- Договор рентыПраво собственности получено плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.
- Единственное жильёНа дату регистрации перехода права к покупателю у вас (включая совместную собственность с супругом) нет другого жилого помещения. Жильё, купленное в течение 90 дней до продажи, при этом не считается «другим» – можно сначала купить новую квартиру, а старую продать в течение 90 дней.
- Имущество из личного фондаПолучено от личного фонда по условиям управления или при распределении имущества после его ликвидации.
Правило про единственное жильё распространяется и на земельный участок под жилым домом и хозпостройки на нём. Во всех остальных случаях – например, при обычной покупке квартиры, если это не единственное жильё, – минимальный срок 5 лет.
«Единственное жильё» проверяется на дату регистрации перехода права к покупателю, а не на дату подписания договора или получения денег. Пример: у вас одна квартира, вы нашли покупателя, получили деньги, но пока сделка регистрируется в Росреестре, купили вторую квартиру для себя – до истечения 90 дней с этой покупки первая квартира всё равно считается единственным жильём для целей срока владения, если переход права по первой сделке зарегистрирован в этот период. Если 90 дней уже прошло – льгота уже не действует, и нужно ориентироваться на общий срок 5 лет (или на другое основание из списка выше, если оно применимо).
С какой даты считать срок
Дата отсчёта зависит от того, как вы получили квартиру:
| Как получена квартира | С какой даты считать срок |
|---|---|
| Обычная покупка (вторичка) | С даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН |
| Наследство | С даты открытия наследства – то есть со дня смерти наследодателя, а не с даты получения свидетельства о праве на наследство или регистрации права |
| ДДУ, ЖСК, долевое строительство | С даты полной оплаты стоимости жилья по договору (доплата за увеличение площади после ввода дома в эксплуатацию срок не сдвигает) |
| Уступка прав по ДДУ | С даты полной оплаты прав требования по договору уступки |
| Доля, купленная с использованием маткапитала | С даты, когда объект оформил в собственность член семьи – владелец сертификата на маткапитал (или его супруг), а не с даты выделения доли ребёнку |
| Раздел, выдел, перепланировка помещения | Срок образованного помещения (доли) включает срок владения исходным помещением – то есть отсчёт не сбрасывается |
| Объединение помещений | С даты приобретения в собственность последнего из объединённых помещений |
Дарение считается отдельно от наследства: срок владения по договору дарения начинается с даты регистрации права собственности одаряемого в ЕГРН – как при обычной покупке. Если подарил член семьи или близкий родственник – достаточно 3 лет с этой даты, если кто-то другой – 5 лет.
При разделе, выделе или объединении помещений даты считаются так: если из одной квартиры образовали, например, две (после реального раздела с перепланировкой и повторной регистрацией), у новых объектов срок владения не сбрасывается – он «наследует» срок владения исходной квартирой. А если, наоборот, объединили две квартиры в одну – отсчёт для получившегося объекта ведут не с более ранней, а с более поздней из двух дат приобретения объединяемых помещений.
Регионы могут снижать срок
Закон субъекта РФ вправе уменьшить минимальный срок владения – вплоть до нуля – для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и объектов недвижимости. Это право закреплено в Налоговом кодексе, но действует ли такой закон в вашем регионе и на каких условиях – нужно уточнять отдельно: единого федерального перечня льгот по регионам нет, а формулировки местных законов сильно различаются.
Если ваш случай не подходит ни под одно основание
Значит, минимальный срок для вас – 5 лет. Это касается, например, обычной покупки квартиры, которая не единственное жильё, или получения квартиры в дар не от близкого родственника (друга, дальнего родственника, юридического лица). Если продать раньше срока, налог всё равно можно уменьшить – вычетом 1 млн рублей или расходами на покупку, подробнее в статье «Налог при продаже квартиры в 2026 году». Посчитать точную сумму – на калькуляторе налога с продажи квартиры.
Частый спорный случай – квартира куплена по долям в разное время: например, сначала купили половину, а через пару лет докупили вторую половину у бывшего супруга. Правила расчёта срока владения для такой ситуации в статье 217.1 НК РФ прямо не расписаны отдельным пунктом. Это тот случай, где лучше не считать «на глаз» и свериться с консультантом до сделки, а не после.
