Кадастровая стоимость и налог при продаже квартиры

Если квартиру продали дешевле 70% её кадастровой стоимости, для налога доходом всё равно считают 70% кадастровой стоимости, а не цену из договора. Это касается только случаев, когда налог с продажи вообще платится — то есть срок владения меньше минимального. Дальше — как именно это считается и когда правило не действует.

Правило 0,7 кадастровой стоимости

Правило работает так: если доход от продажи квартиры (цена по договору) меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доходом для налога признаётся эта умноженная сумма — то есть 70% кадастровой стоимости. Если же цена по договору выше 70% кадастровой стоимости, для налога берут именно цену по договору — правило вообще не включается. Формула одна и та же независимо от того, продаёте вы квартиру целиком, комнату или земельный участок с домом.

Зачем это правилоТак государство отсекает искусственное занижение цены в договоре — например, «для экономии на налоге». Даже если продавец и покупатель договорились о меньшей сумме в документах, налоговая пересчитает доход по кадастровой стоимости.

Какая кадастровая стоимость берётся

Берётся кадастровая стоимость, внесённая в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности к покупателю. Если объект образован (например, разделили квартиру на доли или объединили) в течение того же налогового периода — берут кадастровую стоимость на дату постановки объекта на кадастровый учёт.

Когда правило не применяется

Правило 0,7 не применяется, если кадастровая стоимость объекта отсутствует в ЕГРН на нужную дату (1 января года регистрации перехода права, либо дату постановки на кадастровый учёт для нового объекта) или не определена вовсе. В этом случае доходом для налога признаётся цена, указанная в договоре купли-продажи. На практике это редкий случай для вторичного жилья — квартиры на кадастровом учёте обычно уже имеют определённую стоимость. Чаще так бывает с совсем новыми объектами: например, если квартиру в новостройке перепродают почти сразу после сдачи дома, а кадастровую оценку на неё ещё не успели внести в реестр.

Если это не продажа, а обмен (мена)Правило «кадастровая стоимость × 0,7» изначально писалось для продажи за деньги. Конституционный суд РФ отдельным постановлением указал: если люди меняют одну недвижимость на другую не для бизнеса, налог по этому правилу можно взять только с разницы кадастровых стоимостей — и только если доказано отсутствие разумных причин для такой мены при существенной разнице в стоимости обменянных объектов. Это узкий случай, и его стоит уточнять отдельно, если вы обмениваете, а не продаёте квартиру.

Как узнать кадастровую стоимость

Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости можно получить бесплатно — закон прямо разрешает запрашивать её любому человеку, не только собственнику. Запросить выписку можно через МФЦ, портал Госуслуг или напрямую у Росреестра. Полезно сделать это заранее, до того как договариваться о цене с покупателем: если кадастровая стоимость окажется намного выше рыночной цены квартиры (это бывает, если оценку давно не пересматривали или квартира требует ремонта), правило 0,7 может увеличить налог сильнее, чем вы рассчитывали.

Не уверены, какая кадастровая стоимость у вашей квартиры и как это повлияет на налог?Проверим вместе с расчётом налога — бесплатно.

Спросить

Кадастровая стоимость и льгота для семей с детьми

Кадастровая стоимость важна не только для правила 0,7. Она же — одно из условий льготы для семей с двумя и более детьми (продажа без налога независимо от срока владения): кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн рублей. Порог считается по кадастровой стоимости всего объекта, а не пропорционально проданной доле — то есть если вы продаёте свою долю в квартире, для проверки лимита всё равно смотрят на кадастровую стоимость квартиры целиком. Подробно все условия этой льготы — в статье «Налог при продаже квартиры в 2026 году».

Пример расчёта

Продажа по цене ниже 70% кадастровой стоимостиКвартиру продали за 3 000 000 руб., кадастровая стоимость — 5 000 000 руб. 70% от кадастровой стоимости — 3 500 000 руб., это больше цены по договору. Значит, доходом для налога считают 3 500 000 руб., а не 3 000 000 руб. С учётом вычета 1 млн база = 2 500 000 руб., налог по ставке 13% = 325 000 руб.

Продажа выше 70% кадастровой стоимостиТа же квартира продана за 4 200 000 руб. Это больше 70% кадастровой стоимости (3 500 000 руб.), поэтому правило не включается — доходом считают фактическую цену 4 200 000 руб. С вычетом 1 млн база = 3 200 000 руб., налог: 13% с 2 400 000 + 15% с превышения (800 000 руб.) = 312 000 + 120 000 = 432 000 руб.

Как считается сам налог со ставками 13% и 15%, вычетами и другими примерами — в статье «Налог при продаже квартиры в 2026 году», а быстро прикинуть сумму — на калькуляторе налога с продажи квартиры.