Продать унаследованную квартиру можно только после того, как вы оформили наследство и зарегистрировали право собственности в Росреестре. А вот для налога срок владения квартирой считают не с этой регистрации, а с даты смерти наследодателя — это может позволить продать раньше без НДФЛ, чем кажется на первый взгляд.
Когда можно продавать
Сначала — процедура наследования: наследство принимают в течение шести месяцев со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя), затем нотариус выдаёт свидетельство о праве на наследство. Дальше нужно зарегистрировать переход права собственности в Росреестре — только после этого можно подписывать договор купли-продажи как полноправный собственник.
Если наследников несколько и квартира достаётся в общую собственность, продажа доли идёт по тем же правилам, что и с любой другой долей: сначала нужно письменно предложить её остальным собственникам. Подробнее — в статье «Продажа доли в квартире».
Если наследников несколько
Продать квартиру целиком можно, только когда все наследники оформили права и все согласны на продажу. Проще всего продать её единым договором: тогда извещать друг друга и ждать месяц не нужно — это правило работает, только когда доля уходит постороннему. Свою долю каждый наследник может продать и сам, с извещением остальных.
Если один из наследников — несовершеннолетний, продажа его доли (даже в составе общей сделки) потребует разрешения органа опеки и нотариального удостоверения договора.
Срок владения: считаем с даты открытия наследства
Принятое наследство считается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства — независимо от того, когда именно он его фактически принял и когда зарегистрировал право. Это правило Гражданского кодекса, и от него отсчитывается минимальный срок владения для налога.
Минимальный срок владения для унаследованной недвижимости — 3 года: жильё, полученное в порядке наследования, прямо входит в перечень оснований для трёхлетнего (а не пятилетнего) срока. Если после трёх лет с даты открытия наследства вы продаёте квартиру — НДФЛ платить не нужно, независимо от суммы продажи. Общие правила по срокам — в статье «Минимальный срок владения квартирой».
Важно: срок владения не «переходит» от наследодателя к наследнику. Даже если умерший владел квартирой 20 лет, наследник всё равно отсчитывает свои три года заново — просто не с даты регистрации права, а с даты смерти наследодателя.
Нужно ли платить налог
Если продаёте раньше трёх лет с даты открытия наследства — доход от продажи облагается НДФЛ по той же логике, что и любая другая продажа жилья: 13% с базы до 2,4 млн руб. в год и 15% с суммы, которая превышает 2,4 млн (если у вас за год были и другие доходы, облагаемые по этой же ставке — они складываются). Подробный разбор ставок — в статье «Налог при продаже квартиры».
Если доход от продажи ниже кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7, — в расчёт налога идёт не цена по договору, а именно эта величина. Разбор — в статье «Кадастровая стоимость и налог при продаже».
Если доход от продажи не превышает положенный вычет (обычно 1 000 000 руб.) и с учётом правила про кадастровую стоимость вы имеете право на этот вычет в полном объёме, декларацию 3-НДФЛ можно не подавать вовсе. Если продаёте дороже — декларация обязательна, даже если налог в итоге равен нулю из-за вычета.
Вычет: свой или расходы наследодателя
Если налог платить нужно, базу можно уменьшить одним из двух способов:
- Вычет 1 000 000 руб.Стандартный вычет на весь объект — доступен в любом случае, документы на расходы не нужны.
- Расходы наследодателя на покупкуЕсли наследодатель когда-то купил эту квартиру и документы о его расходах сохранились, а сам наследодатель эти расходы для налога не учитывал, — можно уменьшить свой доход на эту сумму вместо вычета в 1 млн.
Выбирайте вариант, который выгоднее по цифрам: если наследодатель когда-то купил квартиру дороже 1 млн и документы (договор, платёжки) сохранились — расходы наследодателя обычно выгоднее. Если квартира приватизирована или досталась наследодателю бесплатно (без документов о покупке) — остаётся только вычет в 1 млн, расходов на приобретение у него просто не было.
Пример расчёта
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Доход от продажи | 5 000 000 руб. |
| Вычитаем расходы наследодателя | 3 000 000 руб. |
| Налоговая база | 2 000 000 руб. |
| Ставка (база меньше 2,4 млн) | 13% |
| Налог к уплате | 2 000 000 × 13% = 260 000 руб. |
Если бы вместо расходов наследодателя взяли стандартный вычет 1 млн, база была бы 4 000 000 руб., а налог — 312 000 + 15% × 1 600 000 = 552 000 руб. В этом примере расходы наследодателя выгоднее больше чем в два раза. Проверить свои цифры можно в калькуляторе налога с продажи квартиры.
Какие документы понадобятся
Кроме стандартного набора документов на квартиру (смотрите «Какие документы нужны для продажи квартиры»), для сделки по унаследованной квартире понадобится:
- Свидетельство о праве на наследствоЭто ваш документ-основание вместо договора купли-продажи или дарения.
- Выписка из ЕГРН на ваше имяПодтверждает, что переход права уже зарегистрирован — без этого сделку не проведут.
- Документы, подтверждающие расходы наследодателяНужны только если планируете применить вычет в виде его расходов на покупку, а не стандартный 1 млн.
Если налог платить нужно, после продажи придётся подать декларацию 3-НДФЛ — как это сделать, разобрано в статье «3-НДФЛ при продаже квартиры».