Для любой продажи нужны паспорт и документ-основание — бумага, по которой вы стали собственником, а покупатель почти всегда попросит свежую выписку из ЕГРН. Дальше список зависит от вашей ситуации: купили квартиру в браке — понадобится нотариальное согласие супруга, среди собственников есть ребёнок — разрешение опеки, продаёте долю — нотариус. Собрать всё заранее — единственный способ не потерять покупателя из-за того, что нужную бумагу ждать неделями.
Основные документы
- ПаспортКаждого собственника. За детей до 14 лет — свидетельство о рождении и паспорт родителя.
- Выписка из ЕГРНПодтверждает, что квартира ваша, и показывает, нет ли на ней арестов и обременений. Свидетельства о собственности с 2016 года не выдают — достаточно выписки.
- Документ-основаниеБумага, по которой вы стали собственником: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве и т. д.
Заказать свежую выписку из ЕГРН стоит незадолго до сделки, а не в самом начале: покупатель и банк доверяют документу, которому не больше месяца, и хотят видеть, что за время показов на квартиру не наложили арест или новое обременение.
Документ-основание
Покупатель и банк захотят понять, как квартира к вам попала. Какой документ нужен — зависит от истории квартиры:
| Как получили квартиру | Документ |
|---|---|
| Купили | Договор купли-продажи |
| Купили в новостройке | Договор долевого участия и акт приёма-передачи |
| Получили в наследство | Свидетельство о праве на наследство |
| Подарили | Договор дарения |
| Приватизировали | Договор передачи в собственность |
Согласия и разрешения
Если квартиру купили в браке, она общая с супругом — даже если в выписке ЕГРН собственником указан только один из вас. Для продажи такой квартиры нужно нотариально удостоверенное согласие супруга (ст. 35 п. 3 СК РФ). Без него сделку можно оспорить в суде — в течение года со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о продаже (ст. 35 п. 3 абз. 2 СК РФ). Подробный разбор, когда согласие нужно и когда можно обойтись без него, — в статье «Согласие супруга на продажу квартиры».
Если у вас есть брачный договор, который меняет общий режим имущества, ориентируйтесь на его текст — там может быть прямо указано, что согласие на распоряжение конкретной квартирой не требуется. Без брачного договора действует общее правило выше.
Если среди собственников есть несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, продажа его доли требует предварительного разрешения органа опеки (ст. 37 п. 2 ГК РФ; ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Опека обязана выдать письменное разрешение — или мотивированный письменный отказ — не позднее 15 дней с даты заявления (ст. 21 ч. 3 ФЗ № 48-ФЗ). На практике опека следит, чтобы ребёнок в итоге получил долю не хуже нынешней — это условие проверяет сам орган опеки, и подход может отличаться от специалиста к специалисту, поэтому лучше уточнить требования в своём отделе заранее. Для заявления обычно нужны те же паспорт и выписка ЕГРН, а также документы на жильё, которое получит ребёнок взамен.
Справки, которые попросит покупатель
Закон их не требует, но почти любой покупатель и банк попросят:
- справку о зарегистрированных в квартире — её выдают МФЦ и Госуслуги;
- справку об отсутствии долгов за коммунальные услуги и капремонт;
- если была перепланировка — документы о том, что её узаконили.
Логика простая: покупатель не хочет после сделки разбираться с чужими долгами по квитанциям или с претензиями жилищной инспекции из-за самовольной перепланировки. Банк, который выдаёт покупателю ипотеку, дополнительно попросит отчёт об оценке квартиры — его заказывают у оценщика уже под конкретный банк, список аккредитованных оценщиков банк даёт сам.
Если квартира в ипотеке
Понадобятся справка банка об остатке долга и согласие банка на продажу. Как проходит такая сделка — в статье «Можно ли продать квартиру в ипотеке». Регистрация ипотеки жилого помещения занимает 5 рабочих дней, если подавать документы напрямую в Росреестр, и 7 рабочих дней через МФЦ (ст. 16 ч. 1 ФЗ № 218-ФЗ) — это отдельный срок от регистрации самого перехода права собственности.
Когда нужен нотариус
Нотариальное удостоверение договора обязательно в двух случаях. Продажа доли в квартире — кроме случая, когда все дольщики продают свои доли по одной сделке (ст. 42 ч. 1.1 ФЗ № 218-ФЗ). Подробнее — в статье «Продажа доли в квартире». Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или гражданину, ограниченному в дееспособности — здесь нотариус нужен независимо от того, продаётся доля или вся квартира (ст. 54 ч. 2 ФЗ № 218-ФЗ). В остальных обычных случаях договор можно подписать в простой письменной форме — нотариус не обязателен, хотя стороны могут обратиться к нему по своему желанию.
Если нотариус нужен, госпошлина за удостоверение договора отчуждения доли — 0,5% суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей (ст. 333.24 п. 1 подп. 5 НК РФ). Частнопрактикующий нотариус берёт эту сумму плюс отдельную плату за услуги правового и технического характера — её размер устанавливает региональная нотариальная палата, уточняйте у самого нотариуса.
Когда документы собраны, дальше — цена, показы, задаток и сам договор. Весь путь по шагам разобран в статье «Как продать квартиру: пошаговая инструкция».