Дарение квартиры в 2026 году

Договор дарения квартиры с 2025 года обязательно оформляют у нотариуса. Простой письменной формы, как раньше, уже недостаточно. Налог с подарка платит одаряемый. Если дарит близкий родственник (супруг, родитель, ребёнок, дедушка или бабушка, внук, брат или сестра), налога нет. Если дарит кто-то другой, налог – 13% от кадастровой стоимости квартиры, а с суммы свыше 2,4 млн рублей – 15%. Дальше – как оформить и что учесть.

Что такое договор дарения

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. Если в обмен на «подарок» что-то передают взамен (деньги, услугу, обязательство), это уже не дарение, а притворная сделка. К ней применяют правила о том договоре, который стороны в действительности имели в виду (ст. 572 ГК РФ). Проще: дарение – это безвозмездно и без условий о встречном предоставлении.

Дарение квартиры обычно используют внутри семьи. Если вы рассматриваете куплю-продажу, о ней отдельная статья «Договор купли-продажи квартиры».

Как оформить: нотариус и регистрация

По общему правилу дарение с немедленной передачей вещи можно оформить и устно. Для недвижимости это не работает: закон требует нотариальную форму для договора дарения квартиры, дома и долей в них между гражданами (ст. 574 ГК РФ). Нотариус проверяет личности сторон, разъясняет последствия сделки и оформляет договор.

Право собственности переходит к одаряемому не при подписании у нотариуса, а после государственной регистрации перехода права в Росреестре. Для нотариально удостоверенной сделки сроки регистрации короче обычных. Подробности – в статье «Сроки регистрации сделки с квартирой».

Если вы дарите не всю квартиру, а долю, правило о нотариусе для долей действует отдельно от нового требования выше (ФЗ № 218-ФЗ). Здесь ничего не поменялось: нотариус требовался и раньше. Подробно про дарение и продажу долей – в статье «Продажа доли в квартире».

Налог: кто и сколько платит

Налог с подарка (НДФЛ) платит одаряемый – тот, кто получил квартиру, а не даритель. Если одаряемый – близкий родственник дарителя (см. список ниже), налога не будет. Если нет, доходом для налога считают кадастровую стоимость квартиры из ЕГРН на 1 января года, в котором зарегистрировали переход права (ст. 214.10 п. 6 НК РФ).

Ставка – 13%, если такой доход за год (вместе с другими доходами из той же группы: продажа имущества, дивиденды и т. п.) не превышает 2,4 млн рублей. Если больше, налог – 312 000 руб. + 15% с суммы превышения (ст. 224 п. 1.1, ст. 210 п. 6 НК РФ). Обычная зарплата в этот порог не входит и не смешивается с доходом от подарка.

Если квартиру подарил не близкий родственник, подайте декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года и заплатите налог не позднее 15 июля. Сроки те же, что при продаже: подробнее в статье «3-НДФЛ: когда подавать и как».

Кто считается близким родственником

Освобождение от налога действует только для узкого списка людей: членов семьи и близких родственников по Семейному кодексу РФ:

• СупругиОфициально зарегистрированный брак.
• Родители и детиВключая усыновителей и усыновлённых.
• Дедушка, бабушка и внукиВ обе стороны – и когда дарят внуку, и когда внук дарит дедушке или бабушке.
• Братья и сёстрыПолнородные и неполнородные – то есть даже если общий только отец или только мать.

Остальные близкими родственниками по этому правилу не считаются. Это тёти и дяди, племянники, двоюродные братья и сёстры, свёкор и свекровь, тесть и тёща, гражданский супруг (без регистрации брака), друзья и знакомые. Даже если вы называете человека родным, налоговая смотрит только на этот перечень.

Госпошлина и другие расходы

За государственную регистрацию перехода права собственности физлицо платит госпошлину. Если кадастровая стоимость квартиры (или доли) не больше 20 млн рублей, пошлина – 4000 рублей. Если больше – 0,02% от кадастровой стоимости, но не более 500 000 рублей (ст. 333.33 НК РФ).

Отдельно платят за нотариальное удостоверение самого договора дарения. По Налоговому кодексу за удостоверение договора, для которого нотариальная форма обязательна, берут 0,5% суммы договора (не менее 300 и не более 20 000 рублей, ст. 333.24 п. 1 подп. 5). Частнопрактикующий нотариус добавляет плату за услуги правового и технического характера по расценкам региональной нотариальной палаты. Точную сумму уточните у нотариуса. Общие расходы на сделку можно прикинуть на калькуляторе расходов на сделку.

Когда дарение можно отменить

Закон даёт дарителю право отменить дарение через суд в нескольких случаях (ст. 578 ГК РФ):

• Покушение на жизнь или здоровьеЕсли одаряемый покушался на жизнь дарителя, членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Если одаряемый умышленно лишил дарителя жизни, отмены в суде могут требовать его наследники.
• Угроза утраты вещи большой ценности для дарителяЕсли одаряемый обращается с подарком так, что его могут безвозвратно утратить. Это относится к вещам с неимущественной ценностью, для квартиры применяют редко.
• Дарение в преддверии банкротстваЕсли ИП или организация совершили дарение в нарушение законодательства о банкротстве в течение 6 месяцев до признания банкротом. Требовать отмены может заинтересованное лицо.

Договором можно отдельно предусмотреть условие: даритель отменяет дарение, если переживёт одаряемого. Без такого условия в тексте договора это правило само по себе не действует. Просто «передумать» после нотариального удостоверения договора и регистрации права закон не позволяет. Нужны основания из этого списка или согласие обеих сторон.

Если решите продать подаренную квартиру

Если вы получили квартиру в подарок и продаёте её, придётся заплатить НДФЛ уже как продавец, когда не прошёл минимальный срок владения. Для квартиры от члена семьи или близкого родственника (тот же список выше) срок – 3 года. Если дарил не близкий родственник, срок как при обычной покупке – 5 лет. Другие основания для 3-летнего срока – в статье «Минимальный срок владения квартирой: 3 или 5 лет». Как считают налог при продаже, читайте в статье «Налог при продаже квартиры». Свою сумму посчитайте на калькуляторе налога с продажи квартиры.

Образец договора дарения

Это простой каркас для ориентира. Итоговый текст составит и удостоверит нотариус: подписать такой договор самостоятельно для квартиры недостаточно.

После нотариального удостоверения останется подать документы на регистрацию перехода права. Что для этого нужно, читайте в статье «Какие документы нужны для сделки». Список документа-основания и справок в целом совпадает с продажей.