Продажа квартиры проходит в девять шагов: собрать документы, определить цену, показать квартиру, взять задаток, подписать договор, провести расчёты, зарегистрировать переход права, передать квартиру и разобраться с налогом. Ниже — что делать на каждом шаге, где именно люди чаще всего теряют время и на какие статьи закона стоит опереться, если возникнет спор.
1. Соберите документы
Минимум — выписка из ЕГРН и документ-основание (то, что подтверждает, что квартира ваша). Если квартиру купили в браке — нужно нотариальное согласие супруга на продажу, даже если в выписке собственником указаны вы один. Если среди собственников ребёнок или человек, ограниченный в дееспособности, — нужно разрешение органа опеки, а на продажу доли почти всегда — нотариус. Полный список документов на все случаи, включая ипотеку и маткапитал, — в статье «Какие документы нужны для продажи квартиры», а разбор именно согласия супруга — в статье «Согласие супруга на продажу квартиры».
2. Определите цену
Посмотрите на действующие объявления по похожим квартирам в вашем доме и районе — по площади, этажу, состоянию. Слишком высокая цена просто не соберёт звонков, слишком низкая — заставит вас продавать быстрее, чем нужно, и оставит меньше денег на новую покупку. Если планируете встречный торг, закладывайте это в стартовую цену заранее, а не поднимайте её после первых звонков — это отталкивает покупателей, которые уже сравнили цену с соседними объявлениями.
Отдельно стоит заранее прикинуть налог с продажи: если квартира в собственности недавно, налог может занять заметную часть суммы — как его посчитать, разберём в последнем шаге и в статье «Налог при продаже квартиры».
3. Организуйте показы
Перед показом стоит освободить квартиру от лишних вещей, обеспечить доступ в кладовые и на балкон — покупатели смотрят именно туда, где могут быть скрытые проблемы. Отвечайте честно на вопросы о доме и соседях: если покупатель узна́ет о серьёзном недостатке уже после сделки, это повод для спора, которого проще избежать заранее.
4. Возьмите задаток или аванс
Когда покупатель готов, стоит закрепить договорённость деньгами. Задаток — это сумма в счёт будущей оплаты, которая одновременно обеспечивает исполнение договора: если сделка не состоится по вине покупателя, задаток остаётся у продавца; если по вине продавца — он возвращает двойную сумму (ст. 380 п. 1, ст. 381 ГК РФ). Аванс такой защиты не даёт: если сделка сорвётся, его, как правило, возвращают. Разница и образец соглашения — в статье «Задаток или аванс при продаже квартиры».
5. Подготовьте и подпишите договор
В договоре купли-продажи квартиры должны быть однозначно определены: кто продавец и покупатель, какая именно квартира продаётся (адрес, кадастровый номер, площадь), цена и порядок расчётов, а также срок и порядок передачи квартиры. Если продаётся доля или собственник — несовершеннолетний либо ограниченно дееспособный, договор обязательно удостоверяет нотариус; в остальных обычных случаях достаточно простой письменной формы — подробности в статье о документах.
Важный момент, который путает многих: подписание договора — это ещё не переход права собственности. Право собственности на квартиру переходит к покупателю только с момента государственной регистрации перехода права, а не с даты подписи на договоре (ст. 551 п. 1 ГК РФ). До этого момента продавец формально остаётся собственником, даже если ключи уже переданы.
6. Организуйте расчёты
Самая частая проблема расчётов — момент, когда деньги переходят к продавцу, а квартира к покупателю. Надёжнее всего — аккредитив, сервис безопасных расчётов или банковская ячейка: деньги покупателя заранее «замораживают», а продавец получает их только после регистрации перехода права на покупателя. Условия и тарифы такого сервиса у каждого банка свои — уточняйте их непосредственно в банке, который обслуживает сделку.
Если сделка идёт через ипотеку покупателя, порядок расчётов обычно задаёт банк: он переводит одобренную сумму продавцу только после регистрации перехода права и оформления залога квартиры в его пользу. Если покупатель платит наличными, безопаснее развести во времени передачу денег и передачу ключей — сначала регистрация, потом окончательный расчёт и передача квартиры по акту.
7. Зарегистрируйте переход права
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи подлежит государственной регистрации — без неё сделка не считается завершённой для третьих лиц (ст. 551 п. 1–2 ГК РФ). Если одна из сторон уклоняется от регистрации, другая сторона вправе через суд потребовать зарегистрировать переход права, а уклонившаяся сторона обязана возместить убытки от задержки (ст. 551 п. 3 ГК РФ).
Сроки регистрации зависят от формы сделки и способа подачи документов (ст. 16 ч. 1 ФЗ № 218-ФЗ):
| Как подаёте | Срок |
|---|---|
| Простая письменная форма, напрямую в Росреестр | 7 рабочих дней |
| Простая письменная форма, через МФЦ | 9 рабочих дней |
| Нотариальная сделка, напрямую в Росреестр | 3 рабочих дня |
| Нотариальная сделка, через МФЦ | 5 рабочих дней |
Если сделка идёт с ипотекой, отдельно считаются сроки регистрации самой ипотеки (залога) — 5 рабочих дней напрямую и 7 через МФЦ. Пока право не зарегистрировано, покупатель не может распоряжаться квартирой как собственник, даже если уже въехал в неё.
8. Передайте квартиру
Фактическую передачу квартиры фиксируют актом приёма-передачи — в нём указывают дату, состояние квартиры, показания счётчиков и то, что стороны не имеют друг к другу претензий по этому этапу. Акт не заменяет регистрацию перехода права, но защищает обе стороны: продавца — от претензий по состоянию квартиры после переезда покупателя, покупателя — от спора о том, когда именно он получил доступ к жилью.
9. Разберитесь с налогом
Налог платят с дохода от продажи, если квартира была в собственности меньше минимального срока — 3 или 5 лет в зависимости от того, как вы её получили (ст. 217.1 НК РФ); подробности — в статье «Минимальный срок владения квартирой». Если срок соблюдён, налога нет вообще, независимо от суммы продажи.
Если минимальный срок не соблюдён, доход можно уменьшить на вычет 1 000 000 рублей либо на документально подтверждённые расходы на покупку этой же квартиры (ст. 220 НК РФ) — какой вариант выгоднее, зависит от того, за сколько вы её когда-то купили. Учтите также правило кадастровой стоимости: если цена в договоре меньше 70% кадастровой стоимости квартиры, налог всё равно посчитают от кадастровой стоимости — разбор в статье «Кадастровая стоимость и налог при продаже».
С оставшейся суммы (базы) налог считают по ставке 13%, если сумма всех таких доходов за год не больше 2,4 млн рублей, и по ставке 312 000 рублей + 15% с суммы превышения — если больше (ст. 224 п. 1.1 НК РФ). Например:
- База 1 800 000 руб.1 800 000 × 13% = 234 000 руб. налога — целиком по ставке 13%, потому что база меньше 2,4 млн.
- База 5 000 000 руб.312 000 + 15% × (5 000 000 − 2 400 000) = 312 000 + 390 000 = 702 000 руб. налога.
Точный расчёт для вашей суммы — на странице калькулятора налога с продажи квартиры. Если налог есть, декларацию 3-НДФЛ нужно подать не позднее 30 апреля следующего года, а сам налог заплатить не позднее 15 июля (ст. 229 п. 1, ст. 228 п. 4 НК РФ) — как её заполнить, в статье «3-НДФЛ при продаже квартиры».