Задаток и аванс – оба способа заранее подтвердить деньгами намерение купить квартиру, но с разными последствиями, если сделка срывается. Аванс в этом случае возвращают покупателю. Задаток – нет: если сорвал сделку покупатель, деньги остаются у продавца; если продавец – он обязан вернуть покупателю двойную сумму. Всё зависит от одного: назвали ли вы сумму задатком письменно и по правилам, или просто передали деньги в счёт будущей оплаты.
Задаток или аванс: в чём разница
Задаток это денежная сумма, которую одна сторона выдаёт другой в счёт будущих платежей по договору, в доказательство того, что договор заключён, и в обеспечение его исполнения (ст. 380 п. 1 ГК РФ). Именно вторая часть – «в обеспечение исполнения» – отличает задаток от аванса: аванс тоже засчитывается в счёт будущей оплаты, но ничего не гарантирует и никого не штрафует.
Закон прямо говорит: если стороны не оформили сумму как задаток письменно – или есть сомнение, задаток это или нет, – деньги считаются переданными как аванс, пока не доказано иное (ст. 380 п. 3 ГК РФ). То есть по умолчанию любая переданная до сделки сумма – аванс. Чтобы она стала задатком со всеми его последствиями, нужно прямо написать это в соглашении.
Как оформить соглашение о задатке
Соглашение о задатке составляется письменно независимо от суммы – устная договорённость «на словах» не считается (ст. 380 п. 2 ГК РФ). Заверять его у нотариуса закон не требует, простой письменной формы достаточно.
В тексте соглашения имеет смысл прямо указать:
- что передаваемая сумма – именно задаток (не «предоплата» и не «аванс» – эти слова снижают гарантии);
- кто продавец и кто покупатель – с паспортными данными;
- какая квартира и по какому адресу – предмет будущего договора;
- цену квартиры и сумму задатка – цифрами и словами;
- срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи;
- дату и подписи сторон.
Что будет, если сделка не состоится
Последствия прописаны в ст. 381 ГК РФ. Если обязательство прекращено до начала исполнения по общему согласию сторон либо стало невозможным не по их вине – задаток просто возвращается. Если же сделка не состоялась по вине одной из сторон, правило другое:
| Кто виноват | Что происходит с задатком |
|---|---|
| Покупатель (тот, кто дал задаток) | Задаток остаётся у продавца |
| Продавец (тот, кто получил задаток) | Продавец возвращает двойную сумму задатка |
Сверх этого виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки – но с зачётом уже полученной или удержанной суммы задатка, если в самом соглашении не написано иначе (ст. 381 п. 2 ГК РФ). Проще говоря: пострадавшая сторона не получает задаток и полное возмещение убытков одновременно – сумма задатка засчитывается в счёт убытков.
Задаток и предварительный договор
Если стороны пока не готовы подписать основной договор купли-продажи (ждут одобрения ипотеки, снятия обременения, разрешения опеки), закон позволяет закрепить намерения через предварительный договор. По нему стороны обязуются заключить основной договор в будущем на уже согласованных условиях (ст. 429 п. 1 ГК РФ). Задатком можно обеспечить именно обязательство по такому предварительному договору (ст. 380 п. 4 ГК РФ) это тот случай, когда задаток передают до выхода на основную сделку.
Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной, а если для основного форма не установлена – в письменной форме; нарушение правил о форме делает его ничтожным (ст. 429 п. 2 ГК РФ). В нём нужно указать срок, в который стороны заключат основной договор; если срок не указан – он подлежит заключению в течение года с даты подписания предварительного договора (ст. 429 п. 4 ГК РФ). Если одна из сторон в этот срок уклоняется от заключения основного договора, другая сторона может через суд потребовать заключить его. Срок на это – шесть месяцев с момента, когда обязательство должно было быть исполнено (ст. 429 п. 5 ГК РФ).
Образец соглашения о задатке
Простой каркас, который можно дополнить под свою ситуацию. Заполните поля вместо ____ и подпишите в двух экземплярах – по одному каждой стороне.
Гражданин(ка) ____________________, паспорт серия ____ № ______, выдан ____________________, зарегистрированный(ая) по адресу: ____________________ (далее – «Продавец»), с одной стороны,
и гражданин(ка) ____________________, паспорт серия ____ № ______, выдан ____________________, зарегистрированный(ая) по адресу: ____________________ (далее – «Покупатель»), с другой стороны, заключили настоящее соглашение о следующем:
1. Стороны договорились заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ____________________, кадастровый номер ____________________, общей площадью ____ кв. м, по цене ____________________ (____________________) рублей, в срок до «___» __________ 20__ г.
2. В обеспечение исполнения обязательства по заключению указанного договора Покупатель передаёт Продавцу задаток в сумме ____________________ (____________________) рублей.
3. Стороны подтверждают, что переданная сумма – задаток в значении ст. 380 ГК РФ, а последствия её невозврата или возврата определяются ст. 381 ГК РФ.
4. Задаток засчитывается в счёт цены квартиры при заключении основного договора купли-продажи.
Продавец: ____________________ / подпись
Покупатель: ____________________ / подпись
Такое соглашение – не замена самого договора купли-продажи, а способ закрепить намерения до него. Что делать дальше после того, как задаток передан, – читайте в статье «Как продать квартиру: пошаговая инструкция».
