Раздел квартиры при разводе

Квартира, купленная в браке, по умолчанию общая, и при разводе доли супругов признаются равными – если иное не предусмотрено договором между ними. Поделить её можно по нотариальному соглашению или через суд; для требования о разделе после развода действует трёхлетний срок исковой давности. Если квартира в ипотеке, делится и долг по кредиту: общие долги распределяются пропорционально присуждённым долям.

Какая квартира делится

Общим имуществом супругов признаётся всё, что нажито в браке, в том числе недвижимость, купленная за счёт общих доходов, – независимо от того, на кого она оформлена и на чьё имя вносили деньги (ст. 34 СК РФ). Право на общее имущество имеет и тот из супругов, кто вёл хозяйство, ухаживал за детьми или по уважительным причинам не имел дохода.

Не делится то, что принадлежало каждому из супругов до брака, а также полученное в браке в дар или по наследству (ст. 36 СК РФ). Поэтому квартира, подаренная одному из супругов или доставшаяся ему по наследству, разделу не подлежит. Про квартиру, купленную в браке, – в статье «Покупка квартиры в браке».

Три способа раздела

• Брачный договорЕсли он есть, он определяет, кому достанется квартира или как она делится (можно установить любые доли, в том числе неравные).
• Нотариальное соглашение о разделеСупруги могут разделить общее имущество по соглашению. Соглашение о разделе имущества, нажитого в браке, должно быть нотариально удостоверено.
• СудВ случае спора раздел и определение долей производятся судом. Суд определяет, какое имущество достанется каждому; если одному передаётся имущество дороже его доли, другому может быть присуждена денежная или иная компенсация.

Раздел можно потребовать и до развода – в период брака, и после расторжения брака. Если раздел произведён в период брака, неразделённая часть имущества, как и то, что супруги нажили после, остаётся их совместной собственностью.

Равные доли и когда суд их меняет

При разделе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между ними (п. 1 ст. 39 СК РФ). Но суд вправе отступить от равенства – исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) из заслуживающего внимания интереса одного из супругов. В качестве примеров закон приводит случаи, когда другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или недобросовестно уменьшал общее имущество, в том числе продавал общее имущество без необходимого нотариального согласия на невыгодных условиях.

Когда квартиру нельзя удобно разделить между двумя людьми, возможен другой вариант: один остаётся в квартире, а другому выплачивает компенсацию – такую возможность прямо предусматривает ст. 38 СК РФ. Другой вариант – продать квартиру и поделить деньги.

Срок исковой давности – три года

К требованиям бывших супругов о разделе общего имущества применяется трёхлетний срок исковой давности (п. 7 ст. 38 СК РФ). По общему правилу он идёт не с даты развода, а со дня, когда человек узнал или должен был узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ) – например, когда бывший супруг стал мешать пользоваться квартирой или продал её. Откладывать раздел «на потом» опасно: пока идёт время, квартира может быть продана, а в споре о сроке вам придётся доказывать, что он не пропущен. Если срок уже прошёл, обратитесь к юристу: что можно сделать в вашей ситуации, зависит от обстоятельств.

Раздел ипотечной квартиры

Ипотека при разводе – самая частая причина споров. Дело в том, что у квартиры два «хозяина»: супруги и банк как залогодержатель. Что известно из закона.

• Долг делится вместе с имуществом. Общие долги при разделе распределяются между супругами пропорционально присуждённым им долям (п. 3 ст. 39 СК РФ). Если доли равные, то и долг по общему кредиту делится поровну.
• Банк вашим разделом не связан. Заёмщиком по кредитному договору остаётся тот, кто его подписывал (и созаёмщики) – перераспределение долга между супругами само по себе перед банком ничего не меняет. Перевод долга на другого человека допускается только с согласия кредитора; без согласия такой перевод ничтожен (ст. 391 ГК РФ).
• Продать квартиру можно только с согласия банка. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 346 ГК РФ; для ипотеки – ст. 37 закона об ипотеке). О том, как это выглядит, – в статье «Можно ли продать квартиру в ипотеке».

Отсюда несколько типичных путей. У каждого – свои плюсы и минусы, а условия зависят от вашего банка, поэтому обсуждайте их с банком заранее.

Пример расчёта

Квартира стоит 6 000 000 руб., остаток по ипотеке – 2 000 000 руб., доли супругов равные. Считаем чистую стоимость: 6 000 000 − 2 000 000 = 4 000 000 руб. На каждого – по 2 000 000 руб.

Проверим по-другому: доля каждого в квартире – 3 000 000 руб., долг делится поровну – по 1 000 000 руб. Итого 3 000 000 − 1 000 000 = 2 000 000 руб. Результат тот же.

Если один остаётся в квартире и забирает весь долг, второй вправе рассчитывать на компенсацию порядка 2 000 000 руб. – при условии, что банк согласен на такой вариант, а стороны договорились о цене квартиры. Это учебный пример: реальные цифры зависят от оценки квартиры, остатка долга на день раздела и других факторов.

Если квартиру продают и остаётся сумма, с которой платится налог, посчитайте его в калькуляторе налога с продажи, а о сроке владения – в статье «Минимальный срок владения».

Дети и материнский капитал

Интересы несовершеннолетних детей суд учитывает: он вправе отступить от равенства долей супругов. Если жильё покупали с материнским капиталом, его нужно оформить в общую собственность родителей и детей (ст. 10 ч. 4 закона о материнском капитале) – в таком случае у детей в квартире есть собственные доли, и при разводе и любой продаже это нужно учитывать; продажа таких долей требует разрешения опеки. Подробнее – в статьях про продажу с материнским капиталом и продажу доли.

С чего начать

1. Соберите документы на квартиру: выписку из ЕГРН, договор, документы по ипотеке (справка об остатке долга, график платежей).
2. Проверьте, нет ли брачного договора и не относится ли квартира к имуществу, полученному до брака или в дар.
3. Попробуйте договориться: соглашение о разделе оформляется у нотариуса.
4. Если ипотека – заранее обсудите с банком, как он отнесётся к вашему варианту.
5. Если договориться не удаётся – иск в суд; помните про трёхлетний срок исковой давности.