Рефинансирование ипотеки – это новый кредит (в своём или другом банке), деньги которого полностью гасят старый ипотечный кредит. Дальше вы платите новому кредитору, обычно по более низкой ставке или на других условиях. Закон разрешает досрочно погасить ипотеку в любой момент. Залог на квартиру при рефинансировании либо переоформляют на нового кредитора, либо снимают и регистрируют заново. Выгода не гарантирована: расходы на переоформление и остаток срока кредита нужно считать заранее.
Что такое рефинансирование ипотеки
По сути это два юридически отдельных действия, которые на практике происходят одновременно. Новый банк выдаёт кредит для рефинансирования (перекредитования) старого ипотечного кредита. Деньги сразу идут на полное досрочное погашение долга перед прежним банком. Остаётся один действующий кредит – новый, с новой ставкой, сроком и графиком платежей.
Заёмщик вправе досрочно вернуть банку всю сумму кредита или её часть. Нужно уведомить банк способом из договора не менее чем за 30 календарных дней до дня возврата, если договор не устанавливает более короткий срок (ст. 11 ч. 4 и ч. 7.3 ФЗ N 353-ФЗ, норма распространяется и на ипотечные кредиты физлиц). Проценты платят только за срок, в который вы пользовались деньгами, а не за весь срок кредита по договору. Подробнее о механике досрочного погашения – в статье «Досрочное погашение ипотеки: срок или платёж».
Когда это выгодно
Экономия от рефинансирования складывается из разницы между процентами, которые вы заплатили бы по старой ставке, и процентами по новой ставке – за вычетом всех расходов на переоформление. На выгоду влияют три фактора:
- Разница в ставкеЧем больше разница между старой и новой ставкой, тем быстрее окупаются расходы на переоформление.
- Остаток срока кредитаЕсли платить осталось всего год-два, экономия на процентах может не покрыть расходы на новую оценку, страховку и регистрацию.
- Остаток основного долгаЧем больше остаток, тем заметнее в рублях даёт даже небольшая разница в ставке.
Точный ответ по вашим цифрам даст калькулятор рефинансирования. Он сравнивает платёж по текущей и по новой ставке, учитывает расходы на оформление и считает экономию и срок окупаемости.
Как оформляется и что происходит с залогом
Квартира в ипотеке в залоге у банка, поэтому просто «взять и перевести» кредит в другой банк нельзя. Нужно оформить эту же квартиру в залог новому кредитору. Закон допускает для этого два механизма:
- Погашение и новая ипотекаНовый банк выдаёт кредит, вы полностью гасите старый долг, запись об ипотеке в пользу старого банка снимают. Затем регистрируют новую ипотеку в пользу нового банка.
- Уступка прав по договору об ипотекеЗакон разрешает залогодержателю (банку) уступить права по договору об ипотеке и по самому кредиту третьему лицу. Новый кредитор «становится на место прежнего залогодержателя» без снятия и повторной регистрации залога с нуля (ст. 47 ФЗ N 102-ФЗ).
Какую схему предложит банк и сколько займёт переоформление залога, спросите у нового кредитора. Закон разрешает оба варианта, а порядок действий и список документов у каждого банка свой. Уточните это до подписания нового кредитного договора, а не после.
Расходы на рефинансирование
Помимо самого кредита, при рефинансировании обычно нужно оплатить новый отчёт об оценке квартиры (для нового банка) и новую страховку жилья. Иногда нужна и страховка жизни, если это условие пониженной ставки. Ещё платят госпошлину и услуги за регистрационные действия со старой и новой записью об ипотеке. Точные суммы у каждого банка и оценщика свои и зависят от того, что именно регистрируют. Уточните их у нового кредитора и в МФЦ до подачи заявки, чтобы включить в расчёт выгоды.
Рефинансирование по семейной ипотеке
Перевести обычную ипотеку в льготную по одной из государственных программ через рефинансирование можно не всегда. По данным ДОМ.РФ, оператора программы «Семейная ипотека», рефинансировать кредит на льготных условиях может не любая семья с детьми. Нужен ребёнок младше 7 лет или ребёнок-инвалид. С 1 октября 2026 года ставки и лимиты программы меняются (см. статью о семейной ипотеке), условия рефинансирования уточняйте в банке. Если у вас двое и более детей старше 7 лет без инвалидности, рефинансирование по этой программе не предусмотрено. Это так, даже если саму семейную ипотеку на покупку жилья вы могли бы оформить. Подробнее об условиях программы – в статье «Семейная ипотека в 2026 году». У программ «Дальневосточная ипотека» и «ИТ-ипотека» рефинансирование устроено иначе. Условия смотрите в статьях о каждой из них.
Вычет по процентам при рефинансировании
Если вы уже оформили или планируете имущественный вычет по процентам ипотеки, рефинансирование его не «сбрасывает». Закон распространяет вычет и на проценты по кредиту, который банк выдал для рефинансирования (перекредитования) первоначального ипотечного кредита на покупку или строительство жилья (ст. 220 п. 1 подп. 4 НК РФ). Значит, проценты по новому кредиту после рефинансирования тоже входят в общий лимит вычета: 3 000 000 ₽ процентов по одному объекту недвижимости (к возврату – до 390 000 ₽ при ставке 13%). Как считают этот вычет и что с остатком, если ипотеку погасили раньше срока, читайте в статье «Вычет по процентам ипотеки».
Условие для вычета: новый кредит должен быть именно рефинансированием жилищного кредита, и это указано в цели кредита в договоре. Потребительский кредит «на любые цели» не подойдёт, даже если деньги ушли на закрытие ипотеки.
