Семейная ипотека — льготный ипотечный кредит для семей с детьми. По кредитам, выданным с 1 октября 2026 года, ставка зависит от количества детей и региона: от 2% до 10% годовых, а в Москве, Санкт-Петербурге и их областях — от 4% до 12%. По кредитам, выданным до 30 сентября, действовала единая ставка не выше 6%. Оформить кредит по программе можно до 31 декабря 2030 года.
Что меняется с 1 октября 2026
Минфин утвердил дифференцированные ставки и лимиты. Новые условия применяются к кредитам, выданным с 1 октября 2026 года; во всех случаях нужен хотя бы один ребёнок младше 7 лет на момент заключения договора.
| Детей в семье | Регионы (кроме столичных) | Москва, Санкт-Петербург и их области |
|---|---|---|
| Один | 10%, до 6 млн ₽ | 12%, до 12 млн ₽ |
| Двое | 8%, до 8 млн ₽ | 10%, до 15 млн ₽ |
| Трое | 6%, до 10 млн ₽ | 8%, до 18 млн ₽ |
| Четверо | 4%, до 10 млн ₽ | 6%, до 18 млн ₽ |
| Пять и больше | 2%, до 10 млн ₽ | 4%, до 18 млн ₽ |
- На строительство частного дома, его завершение и покупку земли под строительство ставка остаётся 6% — независимо от количества детей и региона.
- Вводится максимальный срок субсидирования льготного кредита — до 15 лет. Как будет меняться ставка после этого срока, уточняйте в банке до подписания договора.
- Для кредитов, выданных до 30 сентября 2026 года, условия договора не меняются.
Посчитать платёж по новой ставке можно в ипотечном калькуляторе.
Условия до 30 сентября 2026
По кредитам, выданным до 30 сентября 2026 года, ставка — не выше 6% годовых на весь срок кредита. Минимальный первоначальный взнос — 20% от стоимости жилья. Максимальная сумма льготного кредита:
| Регион | Лимит кредита |
|---|---|
| Москва и область, Санкт-Петербург и область | 12 млн ₽ |
| Остальные регионы РФ | 6 млн ₽ |
Если жильё стоит дороже лимита, можно скомбинировать льготный кредит с обычным рыночным продуктом банка — тогда общая сумма кредита увеличивается до 30 млн ₽ (для Москвы, области, Петербурга и Ленобласти) или 15 млн ₽ (для остальных регионов). Но по превышающей сумме ставка может быть выше льготных 6% — уточняйте у банка, как считается платёж по такой комбинированной схеме, и сверяйте цифры на ипотечном калькуляторе.
Ставка 6% действует на весь срок кредитования, а не только на первые несколько лет — в этом смысл программы: банк по договору с ДОМ.РФ получает возмещение недополученного дохода от снижения ставки ниже рыночной, а заёмщик платит по льготной ставке до полного погашения кредита.
Кто может получить
В сообщении Минфина о новых условиях с 1 октября 2026 года все ставки указаны для семей, где хотя бы один ребёнок младше 7 лет. Сохранятся ли прежние категории заёмщиков, перечисленные ниже (двое несовершеннолетних детей, ребёнок с инвалидностью), — уточняйте в банке. Ниже — условия по данным ДОМ.РФ до изменений.
Льготную ставку может получить один из родителей: ребёнка в возрасте до 6 лет включительно, либо — при не менее чем двух несовершеннолетних детях — родитель детей в возрасте до 18 лет, либо родитель ребёнка с инвалидностью. Если родители состоят в браке, оформляют кредит как созаёмщики. Военнослужащие — участники накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения — заключают договор самостоятельно, без привлечения супруга.
Отдельное условие для родителей не в браке: место регистрации ребёнка, из-за которого возникает право на льготный кредит, должно совпадать с адресом регистрации того родителя, который подаёт на кредит. Если родители в браке между собой, это условие можно не проверять.
Какое жильё можно купить
Что именно можно купить по программе, зависит от состава семьи:
- Есть ребёнок младше 7 летЖильё на первичном рынке (в т. ч. строительство дома по эскроу-счёту), готовое жильё у ППК «Фонд развития территорий» и Московского фонда реновации, а в отдельных городах с низким объёмом строительства — и вторичное жильё в многоквартирных домах по специальному перечню.
- Не менее двух несовершеннолетних детейТолько первичный рынок — но лишь в городах с населением до 50 тыс. человек и в 35 регионах с недостаточным объёмом жилищного строительства, плюс строительство дома по эскроу-счёту.
- Есть ребёнок-инвалидВсе перечисленные варианты плюс вторичный рынок готового жилья — в регионах, где по закону о долевом строительстве (214-ФЗ) вообще нет строящегося жилья.
Отдельно можно купить готовое жильё у Московского фонда реновации жилой застройки, в том числе жильё, право собственности на которое у фонда возникло при передаче из государственной или муниципальной собственности, от застройщика, или по договору долевого участия — этот последний вариант доступен только семьям с ребёнком до 6 лет включительно или ребёнком-инвалидом.
Общее ограничение для новостроек: покупка возможна только по прямому договору участия в долевом строительстве — купить квартиру по переуступке прав требования с использованием льготного кредита нельзя. Собственником купленного жилья нужно оставаться до полного погашения кредита.
Можно ли получить второй раз
Формулировка «одна ипотека на семью» не совсем точна: правило звучит как «один раз в жизни» — воспользоваться льготным ипотечным кредитом по любой из государственных жилищных программ можно только один раз, и это касается не только заёмщика, но и созаёмщиков и поручителей по кредиту. Если у человека, уже получившего льготный кредит, рождается ребёнок, он может получить ещё один льготный кредит по программе — но только после полного погашения прежнего льготного кредита.
Значит: если супруги уже брали ипотеку по любой льготной программе как созаёмщики, второй раз получить льготную ставку они смогут только когда закроют первый льготный кредит — независимо от того, кто из них станет основным заёмщиком по новой заявке.
Рефинансирование по программе
Рефинансировать уже действующий ипотечный кредит на условиях семейной ипотеки можно не всем: эта возможность доступна только семьям, где есть ребёнок младше 7 лет или ребёнок-инвалид. Семьям с двумя и более детьми старше 7 лет (без ребёнка-инвалида) рефинансирование по программе не предусмотрено. Если у вас комбинированный кредит — частично по льготной ставке, частично по рыночной, — снизить ставку рефинансированием можно только на весь кредит целиком, включая уже льготную часть, а не только на рыночную надбавку.
Прежде чем оформлять семейную ипотеку, посчитайте на ипотечном калькуляторе, какой платёж получится при вашей сумме и сроке, а вычет по процентам после покупки — на странице «Вычет по процентам ипотеки». Если жильё уже приобретено с использованием материнского капитала, отдельные правила касаются и его будущей продажи — смотрите «Продажа квартиры с материнским капиталом».