Продать квартиру, купленную с материнским капиталом, можно, но обычно в ней есть доли у детей – а значит, потребуется разрешение органа опеки и почти всегда нотариус. Без этого Росреестр просто не зарегистрирует переход права.
Почему у детей есть доли
Если на покупку, строительство или реконструкцию жилья потратили материнский капитал, закон обязывает владельца сертификата и его супруга оформить это жильё в общую собственность – свою и детей, с размером долей по соглашению между родителями. Поэтому в большинстве квартир, купленных с маткапиталом, у детей есть доля в собственности.
Размер долей каждого члена семьи родители определяют сами, по соглашению – закон не устанавливает конкретную пропорцию (например, «поровну на всех» или «пропорционально сумме маткапитала»).
Разрешение опеки
Если среди собственников есть несовершеннолетний, продать его долю без предварительного разрешения органа опеки нельзя – ни родитель, ни опекун не вправе совершать такую сделку самостоятельно. Разрешение (или мотивированный отказ) орган опеки обязан выдать в письменной форме не позднее 15 дней с даты заявления.
Опека проверяет, что права ребёнка не ухудшаются – например, что взамен своей доли он получит долю в другом жилье не хуже нынешней. Точные критерии и список документов уточняйте в своём органе опеки – они могут отличаться по регионам. Получать его нужно заранее, до подписания договора, – без этого документа сделку с долями детей просто не оформят.
Если ребёнку уже есть 18
Когда собственник доли, выделенной из-за маткапитала, становится взрослым, разрешение опеки для сделки с его долей больше не нужно – он распоряжается своей долей сам, как любой другой взрослый собственник. Но остальные правила про доли продолжают действовать: если он продаёт свою долю не остальным собственникам этой же квартиры, а на сторону, – сначала нужно письменно известить их о продаже, как при любой продаже доли. Подробнее – в статье «Продажа доли в квартире».
Нужен ли нотариус
Сделки, связанные с распоряжением имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего собственника подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это отдельное требование от общего правила про доли – оно действует независимо от того, продаёте вы квартиру целиком одним договором или нет: если среди собственников ребёнок, нотариус обязателен.
Налог: срок владения и вычеты
Для доли, которую ребёнок или супруг получил из-за использования маткапитала, минимальный срок владения для налога считается по особому правилу: не с даты, когда ребёнку выделили долю, а с даты, когда объект был приобретён в собственность членом семьи – владельцем сертификата на маткапитал (или его супругом). То есть если семья купила квартиру в 2020 году, а доли детям выделила только в 2023-м, для налога срок владения детской доли всё равно отсчитывается с 2020 года.
Если срок владения меньше минимального и налог платить нужно, доход от продажи такой доли можно уменьшить на расходы на покупку объекта пропорционально размеру доли – при условии, что расходы фактически понёс владелец сертификата (или его супруг) и эта сумма не учитывалась другими членами семьи повторно. В расходы засчитывается вся сумма покупки, включая часть, оплаченную маткапиталом, – закон не делает для неё исключения при расчёте этого вычета.
Как проходит сделка
| Шаг | Что делаете |
|---|---|
| 1 | Определяете цену и находите покупателя |
| 2 | Подаёте заявление в орган опеки на разрешение продать доли детей |
| 3 | Получаете письменное разрешение (или отказ) – до 15 дней |
| 4 | Подписываете договор у нотариуса |
| 5 | Регистрируете переход права в Росреестре |
Пример расчёта налога. Квартиру купили в 2024 году за 4 000 000 руб., часть суммы – маткапитал. После погашения ипотеки в 2025 году оформили доли по 1/4 на отца, мать и двоих детей. В 2026 году семья продаёт квартиру за 6 000 000 руб. – раньше минимального срока владения, налог платить нужно.
| Показатель | На одну долю (1/4) |
|---|---|
| Доход от продажи доли | 6 000 000 × 1/4 = 1 500 000 руб. |
| Расходы на покупку, пропорционально доле | 4 000 000 × 1/4 = 1 000 000 руб. |
| Налоговая база | 500 000 руб. |
| Налог по этой доле (13%) | 500 000 × 13% = 65 000 руб. |
Расчёт одинаковый для всех четырёх собственников, включая детей – за них декларацию и уплату налога оформляют родители. Итоговый налог по всей квартире в этом примере – 65 000 × 4 = 260 000 руб. Проверить свои цифры можно в калькуляторе налога с продажи квартиры.
Какие документы понадобятся
Список документов на саму квартиру – тот же, что для обычной продажи (смотрите «Какие документы нужны для продажи квартиры»), плюс для сделки с долями детей понадобится:
- Разрешение органа опекиНа продажу доли (долей) несовершеннолетнего собственника – без него Росреестр не зарегистрирует переход права.
- Свидетельства о рождении детейИ паспорта родителей – подтверждают, кто действует от имени ребёнка.
- Документы о покупке жилья с использованием маткапиталаНужны, если планируете уменьшать доход на расходы на покупку, а не применять стандартный вычет.
Как подать декларацию по итогам сделки (в том числе за детей) – в статье «3-НДФЛ при продаже квартиры».
