Нотариальное согласие супруга нужно для продажи квартиры, если она — общее имущество супругов, а её нет — если квартира принадлежит вам лично: получена до брака, в дар, по наследству или по брачному договору с иным режимом. Если продать без такого согласия, супруг сможет оспорить сделку в суде в течение года.
Когда согласие супруга нужно
Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов происходит по их общему согласию (ст. 35 п. 1 СК РФ). Для большинства сделок с обычным имуществом закон исходит из того, что супруг, который не участвует в сделке напрямую, всё равно согласен — так называемая презумпция согласия (ст. 35 п. 2 СК РФ). Но для сделок с недвижимостью действует специальное, более строгое правило: если распоряжение имуществом требует государственной регистрации — а продажа квартиры требует именно этого — нужно отдельное нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст. 35 п. 3 абз. 1 СК РФ).
Это правило работает независимо от того, кто из супругов указан собственником в выписке ЕГРН. Если квартиру купили в браке, она в общем случае общая — даже если оформлена только на одного из вас.
То же самое согласие нужно не только на продажу, но и на любое другое распоряжение такой квартирой, которое требует государственной регистрации, обязательной нотариальной формы или обязательной государственной регистрации самой сделки (ст. 35 п. 3 абз. 1 СК РФ) — например, на передачу квартиры в залог по ипотечному кредиту или на договор мены.
Когда согласие не нужно
Согласие не требуется, если квартира не входит в общее имущество супругов, а принадлежит лично продавцу. Своей собственностью каждого из супругов, независимо от того, что она приобретена в период брака, закон признаёт (ст. 36 п. 1 СК РФ):
- Куплена или получена до бракаИмущество, принадлежавшее супругу до вступления в брак.
- Подарена лично одному из супруговДаже если дарение случилось во время брака.
- Получена по наследствуИли получена по другой безвозмездной сделке.
Если между супругами заключён брачный договор, который устанавливает иной режим для конкретной квартиры (например, что она принадлежит только одному из супругов), согласие на её продажу определяется условиями этого договора, а не общим правилом ст. 35 СК РФ. Ориентируйтесь на текст самого договора — он может как отменять требование согласия, так и, наоборот, вводить дополнительные условия.
| Как получена квартира | Нужно согласие супруга? |
|---|---|
| Куплена в браке (даже на одного из супругов) | Да |
| Куплена до брака | Нет |
| Подарена одному из супругов | Нет |
| Получена по наследству | Нет |
| Есть брачный договор с иным режимом | Как написано в договоре |
Как оформить согласие
Согласие супруга на продажу квартиры оформляется у нотариуса — простой письменной формы недостаточно, закон прямо требует нотариального удостоверения (ст. 35 п. 3 абз. 1 СК РФ). На практике это отдельный документ: супруг приходит к нотариусу лично с паспортом и свидетельством о браке, нотариус удостоверяет согласие на продажу конкретной квартиры (или недвижимости в целом) вторым супругом. Документ прикладывают к пакету для регистрации сделки — без него регистратор может отказать в регистрации, если по документам видно, что имущество совместное.
Само согласие можно оформить как на конкретную сделку с конкретной квартирой по определённой цене, так и в более общей форме — на продажу недвижимости супругов вообще. Более узкая и конкретная формулировка снимает лишние вопросы у покупателя и у регистратора, поэтому нотариусы обычно советуют указывать адрес квартиры прямо в тексте согласия.
Что будет, если продать без согласия
Если сделку зарегистрировали без обязательного нотариального согласия, это не делает её автоматически недействительной. Но супруг, чьё согласие не получили, вправе потребовать в суде признания сделки недействительной — в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о сделке, по правилам ст. 173.1 ГК РФ о сделках, совершённых без необходимого согласия (ст. 35 п. 3 абз. 2 СК РФ). Пока этот срок не истёк, покупатель квартиры фактически живёт с риском, что сделку оспорят.
А если вы уже в разводе
Развод сам по себе не делит имущество, которое супруги купили в браке. Если после развода вы не делили квартиру официально — соглашением или через суд — она может оставаться в общей собственности, и вопрос о согласии бывшего супруга на её продажу решается индивидуально, с учётом того, делилось ли имущество и когда именно. Однозначного простого правила на все случаи здесь нет — при разводе и незавершённом разделе лучше свериться с юристом до того, как выходить на сделку, а не после.
Если раздел уже прошёл — по соглашению или через суд — и квартира по его результатам осталась только за вами, дальше сделка идёт как обычная продажа личного имущества: согласие бывшего супруга не нужно, а роль документа-основания играет соглашение о разделе или решение суда. Как собрать пакет документов на такую продажу — в статье «Как продать квартиру: пошаговая инструкция», а если сделка проходит через задаток — в статье «Задаток или аванс».