Налог с продажи квартиры это НДФЛ 13% (для дохода свыше 2,4 млн в год – 13% и 15% с превышения), но не со всей суммы продажи: вы вычитаете 1 млн рублей или расходы на покупку, а если владели квартирой достаточно долго – не платите вообще. Дальше – как понять, ваш ли это случай, и как правильно посчитать сумму.
Когда налог не платят
Налог не платят, если квартира находилась в собственности дольше минимального срока владения – 3 или 5 лет в зависимости от того, как вы её получили. Подробно все основания и с какой даты считать срок в разных случаях (наследство, ДДУ, дарение, приватизация, доли с маткапиталом) – в статье «Минимальный срок владения квартирой: 3 или 5 лет». Здесь – короткая сводка:
| Срок | Когда применяется |
|---|---|
| 3 года | Наследство или дарение от близкого родственника, приватизация, единственное жильё, рента с иждивением |
| 5 лет | Обычная покупка (в том числе по ДДУ) и все случаи, не попавшие в список для трёх лет |
Отдельная льгота – для семей с двумя и более детьми: если у вас (или супруга) минимум два ребёнка до 18 лет (до 24 – если учатся очно, или любого возраста – если недееспособны по суду), в этом же году или до 30 апреля следующего вы купили другое жильё большей площади или кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн рублей – налога не будет вообще, независимо от срока владения. Все условия должны соблюдаться одновременно, и у семьи на дату продажи не должно быть больше 50% в другом жильё, которое больше приобретаемого.
Региональные власти вправе своим законом снижать минимальный срок владения (вплоть до нуля) для отдельных категорий налогоплательщиков или объектов – уточняйте это в своём регионе отдельно, единого списка по всей России нет.
- наследство
- дарение от члена семьи или близкого родственника
- приватизация
- договор пожизненного содержания с иждивением
- единственное жильё на дату регистрации продажи
- все остальные случаи, например обычная покупка, если квартира не единственная
Как считают налог, если платить нужно
Налог считают не с полной суммы продажи, а с базы – суммы продажи за вычетом одного из двух вариантов (выбираете сами, что выгоднее):
- Вычет 1 000 000 рублейФиксированная сумма, которую можно вычесть из дохода от продажи квартиры, комнаты, дома или доли в них, независимо от того, сколько вы на них потратили.
- Расходы на покупкуСумма, которую вы документально подтвердите как расходы на покупку этой же квартиры – договор, платёжные документы. Обычно выгоднее вычета, если квартира куплена дороже 1 млн.
Если квартира в общей собственности и продаётся одним договором сразу всеми владельцами – вычет 1 млн делится между ними пропорционально долям (или по договорённости, если собственность совместная).
Правило кадастровой стоимости
Если вы продали квартиру дешевле, чем 70% её кадастровой стоимости, для налога всё равно возьмут доход, равный 70% кадастровой стоимости – так государство не даёт занижать цену в договоре. Правило действует, только если кадастровая стоимость определена и внесена в ЕГРН на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права к покупателю; если стоимости в реестре нет – берут фактическую цену по договору. Подробный разбор с примером – в статье «Кадастровая стоимость и налог при продаже квартиры».
Ставка 13% или 15%
Доход от продажи недвижимости считается отдельно от зарплаты и других доходов. Ставка зависит от суммы именно этой отдельной группы доходов (продажа имущества, дивиденды и некоторые другие) за год:
| Сумма базы за год | Ставка |
|---|---|
| До 2,4 млн рублей | 13% |
| Свыше 2,4 млн рублей | 312 000 руб. + 15% с суммы превышения |
Зарплата в эту сумму не входит – повышенная ставка на неё продажа квартиры не влияет. Для нерезидентов РФ ставка отдельная – 30% со всей суммы, и вычеты (1 млн или расходы) им не положены.
Примеры расчёта
Считаем налоговую базу = доход от продажи − вычет, затем налог = 13% базы (а если база больше 2,4 млн – 312 000 + 15% с превышения).
Прикинуть свою сумму быстрее на калькуляторе – калькулятор налога с продажи квартиры.
Если продавец не является налоговым резидентом РФ (находился в России меньше 183 дней за 12 месяцев подряд) – ставка другая: 30% со всей суммы дохода, без вычета 1 млн и без права уменьшить доход на расходы. Пример: та же квартира из примера 1 у нерезидента даст налог 5 000 000 × 30% = 1 500 000 руб. – вычет здесь не применяется вообще.
Декларация и сроки
Если квартира продана раньше минимального срока, а доход больше 1 млн рублей, нужно подать декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года, а сам налог заплатить не позднее 15 июля. Когда декларацию можно не подавать вообще – в статье «3-НДФЛ при продаже квартиры: когда подавать и как».
Как законно снизить налог
- Подождать минимальный срокЕсли продажа не срочная, а до истечения 3 или 5 лет владения осталось немного – иногда выгоднее подождать и не платить налог вовсе.
- Выбрать больший вычетСравните вычет 1 млн и сумму документально подтверждённых расходов на покупку – выбирайте то, что больше.
- Зачесть вычет за покупку нового жильяЕсли в том же году вы купили жильё, вычет за покупку (до 2 млн) и по процентам (до 3 млн) сначала уменьшает налог с зарплаты, а то, что не уместилось, – налог с продажи этого же года. На следующий год такой остаток не переносится.
- Проверить семейную льготуЕсли в семье двое и более детей и вы улучшаете жилищные условия – можно вообще не платить налог, независимо от срока владения.
Не работают как способ снижения налога: занижение цены в договоре (сработает правило кадастровой стоимости) и «неофициальные» расчёты – расходы на покупку нужно подтверждать документами.
Если квартира получена по наследству или в подарок, а продавать нужно раньше минимального срока – расходы на её покупку можно взять не свои, а наследодателя или дарителя – если сам он эти расходы не учитывал для налога. Для этого нужны документы о его покупке: договор и платёжные документы; свидетельства о наследстве недостаточно.
