Да, ипотеку можно гасить досрочно — полностью или частями, в любом размере и в любой момент, без согласия банка. Нужно только уведомить банк заранее — обычно не позднее чем за 30 дней до платежа, если в договоре не указан более короткий срок (ст. 11 ФЗ «О потребительском кредите (займе)»). Дальше выбор за вами: сократить оставшийся срок кредита или уменьшить ежемесячный платёж — от этого зависит, сколько вы сэкономите на процентах.
Можно ли погасить ипотеку досрочно
Заёмщик имеет право вернуть банку досрочно всю сумму кредита или её часть, уведомив банк способом, который указан в договоре, не менее чем за 30 календарных дней до дня возврата — если сам договор не устанавливает более короткий срок уведомления (ст. 11 ч. 4 ФЗ N 353-ФЗ). Эти же правила закон прямо распространяет на ипотечные кредиты, выданные физлицу не для бизнеса (ст. 11 ч. 7.3 того же закона) — то есть на обычную ипотеку на покупку жилья для себя.
Похожая норма есть и в ГК РФ для процентных займов гражданину на личные нужды: досрочный возврат — полностью или по частям — тоже возможен при уведомлении займодавца не менее чем за 30 дней, если договор не устанавливает более короткий срок (ст. 810 п. 2 ГК РФ). Для банковской ипотеки применяется специальная норма 353-ФЗ, но срок уведомления в законе тот же — 30 дней по умолчанию.
При досрочном возврате всей суммы или её части банку нужно уплатить проценты только за фактический срок пользования деньгами — по день возврата включительно (ст. 11 ч. 6 ФЗ N 353-ФЗ). Проценты за оставшуюся часть первоначального срока, которую вы не выбираете, банк начислять не вправе. Минимальный размер частичного досрочного взноса закон не устанавливает — сумма и периодичность зависят только от условий конкретного договора.
Как уведомить банк
Способ уведомления определяет сам договор: в приложении, личном кабинете или в отделении — как указано в вашем договоре. Срок по умолчанию — 30 календарных дней до даты платежа, но конкретный банк вправе установить в договоре более короткий срок — эту деталь нужно смотреть именно в своём кредитном договоре, закон описывает только «потолок» в 30 дней.
При частичном досрочном погашении банк обязан по вашему запросу пересчитать и предоставить полную стоимость кредита, если она изменилась, и уточнённый график платежей, если график вам предоставлялся ранее (ст. 11 ч. 8 ФЗ N 353-ФЗ). Досрочное погашение части долга не требует переоформления договоров, которые обеспечивают кредит — например, договора поручительства (ст. 11 ч. 9 того же закона).
Если для списания досрочного взноса используется отдельный счёт и денег на нём на день списания оказалось меньше заявленной суммы, банк засчитывает в счёт досрочного погашения то, что реально есть на счёте, а не всю заявленную сумму — и в течение 3 рабочих дней обязан сообщить вам о размере оставшегося долга (ст. 11 ч. 7.1 ФЗ N 353-ФЗ). Проще говоря: заявили о списании 500 000 ₽, а на счёте оказалось 480 000 ₽ — списано будет 480 000 ₽, банк должен уведомить о новом остатке долга.
Сокращать срок или уменьшать платёж
После досрочного взноса у вас всегда два варианта пересчёта графика:
- Сократить срокЕжемесячный платёж остаётся прежним, а срок кредита уменьшается — вы просто расплатитесь раньше.
- Уменьшить платёжСрок кредита остаётся прежним, а ежемесячный платёж пересчитывается вниз.
Оба варианта уменьшают итоговую переплату по сравнению с тем, если бы вы не вносили ничего сверху. Но при сокращении срока экономия почти всегда больше: чем раньше уменьшается основной долг, тем меньше процентов банк успевает на него начислить, а при уменьшении платежа кредит остаётся «висеть» дольше — и хотя платёж ниже, проценты продолжают капать на протяжении всего первоначального срока. Разница видна на конкретных цифрах — считаем ниже.
Пример: что даёт взнос 500 000 ₽
Возьмём ипотеку из ипотечного калькулятора: кредит 4 800 000 ₽ на 20 лет (240 месяцев) под 6% годовых. Аннуитетный платёж — 34 389 ₽ в месяц. Считаем дважды — сначала остаток долга, потом оба варианта пересчёта.
| Вариант пересчёта | Новый срок / платёж | Заплатите банку до конца кредита (без взноса 500 000 ₽) | Экономия на процентах |
|---|---|---|---|
| Сократить срок (платёж остаётся 34 389 ₽) | 168 месяцев (14 лет) вместо 204 | ≈ 5 751 929 ₽ | ≈ 763 000 ₽ |
| Уменьшить платёж (срок остаётся 204 месяца) | новый платёж ≈ 30 473 ₽ | ≈ 6 216 530 ₽ | ≈ 299 000 ₽ |
Один и тот же досрочный взнос 500 000 ₽ при сокращении срока экономит на процентах около 763 000 ₽, а при уменьшении платежа — около 299 000 ₽: разница почти 464 000 ₽ на одной и той же сумме взноса. Если можете себе позволить платить прежнюю сумму дальше, вариант «короче срок» почти всегда выгоднее по общей переплате. Уменьшать платёж имеет смысл, если цель — снизить ежемесячную нагрузку на бюджет здесь и сейчас, а не сэкономить по максимуму.
Посчитать на своих цифрах — в калькуляторе досрочного погашения.
Как это влияет на вычет по процентам
Чем раньше вы гасите ипотеку досрочно, тем меньше процентов заплатите банку за всё время — а значит, меньше будет и сумма, с которой можно получить имущественный вычет по процентам (лимит 3 000 000 ₽ уплаченных процентов, к возврату — до 390 000 ₽). Это не повод отказываться от досрочного погашения: экономия всегда больше: не заплатив банку 100 ₽ процентов, вы теряете не больше 13 ₽ вычета. Как считается вычет по процентам и что с остатком, если ипотеку погасили раньше срока, — в статье «Вычет по процентам ипотеки: сколько можно вернуть».
Если планируете не гасить ипотеку досрочно, а продать заложенную квартиру целиком, порядок другой — читайте «Можно ли продать квартиру в ипотеке».