Квартира, купленная в браке за общие деньги супругов, – их совместная собственность, даже если в ЕГРН собственником указан только один из них. Личной она будет, если её купили до брака или получили в браке в дар или по наследству, а также если супруги договорились иначе в брачном договоре. Разбираем, от чего это зависит.
Когда квартира общая
Имущество, нажитое супругами во время брака, – их совместная собственность. Закон прямо включает в общее имущество супругов вещи, купленные за общие доходы. Неважно, на имя кого из супругов оформлена покупка и кто внёс деньги. Если квартиру купили в браке за зарплату, доходы от бизнеса или другие общие доходы, а в выписке из ЕГРН значится только один супруг, квартира всё равно общая.
Право на общее имущество сохраняется и за тем супругом, который в период брака вёл домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел собственного дохода. То есть формально не вносил деньги за квартиру.
Если такое совместное имущество когда-либо делят (без брачного договора, определяющего иное), доли супругов по умолчанию признаются равными.
Когда квартира личная, а не общая
Личным имуществом одного из супругов (не требующим согласия другого на распоряжение) закон признаёт:
- Имущество до бракаКвартира, которая принадлежала супругу до регистрации брака, остаётся его личной собственностью.
- Дар, наследство, иные безвозмездные сделкиКвартира, которую супруг получил в браке в дар, по наследству или по другой безвозмездной сделке, – его личное имущество.
Если квартиру купили в браке, но частично или полностью на личные деньги одного супруга (добрачные накопления, подаренные или унаследованные деньги), это придётся доказывать документами. Надёжнее заранее закрепить договорённость в брачном договоре.
Можно ли изменить это брачным договором
Да. Брачный договор это соглашение супругов (или лиц, вступающих в брак), которое определяет их имущественные права и обязанности в браке и/или при его расторжении. Договором можно изменить установленный законом режим совместной собственности. Вместо него устанавливают совместную, долевую или раздельную собственность. Её можно задать на всё имущество, на отдельные виды (например, только на конкретную квартиру) или на имущество каждого из супругов отдельно. Договор можно заключить как до регистрации брака (тогда он вступит в силу со дня регистрации), так и в любой момент в браке.
Требования к форме – жёсткие: брачный договор заключается письменно и подлежит нотариальному удостоверению; без этого он не будет иметь силы. При этом договор не может ставить одного из супругов в неблагоприятное положение, ограничивать право на обращение в суд или регулировать вопросы, касающиеся детей. Такие условия в него включать нельзя.
Как распределить налоговый вычет между супругами
Имущественный налоговый вычет при покупке жилья – 2 млн рублей расходов – установлен на каждого налогоплательщика, а не на квартиру. Если жильё в браке покупается в совместную собственность, оба супруга в принципе могут заявить вычет каждый по своей части расходов, в пределах 2 млн на человека. Для этого цена квартиры и документы об оплате должны это позволять. При обращении за вычетом супруги подают заявление о распределении расходов и указывают в нём, как делят их между собой. Подробный разбор лимита, пример расчёта и способы получить вычет – в статье «Имущественный вычет при покупке квартиры в 2026 году»; если покупка в ипотеку, отдельные правила по процентам смотрите в статье «Вычет по процентам ипотеки: сколько можно вернуть».
Что нужно, чтобы потом продать такую квартиру
Если квартира – совместная собственность супругов и права на неё зарегистрированы в ЕГРН, для сделки по её продаже нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Неважно, кто из супругов указан собственником в документах. Если такое согласие не получено, супруг, чьё согласие требовалось, вправе в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о сделке, потребовать в суде признать её недействительной. Подробный разбор этого правила – в статье «Согласие супруга на продажу квартиры».
Если же квартира – личное имущество одного из супругов (по одному из оснований выше) либо режим собственности изменён брачным договором в пользу раздельной собственности, нотариальное согласие другого супруга на продажу не требуется. Будьте готовы подтвердить это документами, например брачным договором или документами об источнике денег на покупку. Тогда у покупателя и регистрирующего органа не возникнет вопросов.
