Квартира, купленная в браке за общие деньги супругов, — их совместная собственность, даже если в ЕГРН собственником указан только один из них. Личной она будет, если её купили до брака или получили в браке в дар или по наследству, а также если супруги договорились иначе в брачном договоре. Разбираем, от чего это зависит.
Когда квартира общая
Имущество, нажитое супругами во время брака, — их совместная собственность. Закон прямо включает в общее имущество супругов вещи, приобретённые за общие доходы супругов, — независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено или на имя кого из супругов внесены деньги при покупке. То есть если квартиру купили в браке за зарплату, доходы от бизнеса или другие общие доходы супругов, а в свидетельстве о праве собственности (выписке из ЕГРН) значится только один супруг — квартира всё равно общая.
Право на общее имущество сохраняется и за тем супругом, который в период брака вёл домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел собственного дохода — то есть формально не вносил деньги за квартиру.
Если такое совместное имущество когда-либо делят (без брачного договора, определяющего иное), доли супругов по умолчанию признаются равными.
Когда квартира личная, а не общая
Личным имуществом одного из супругов (не требующим согласия другого на распоряжение) закон признаёт:
- Имущество до бракаКвартира, которая принадлежала супругу до регистрации брака, остаётся его личной собственностью.
- Дар, наследство, иные безвозмездные сделкиКвартира, которую супруг получил в браке в дар, по наследству или по другой безвозмездной сделке, — его личное имущество.
Если квартиру купили в браке, но частично или полностью на личные деньги одного супруга (добрачные накопления, подаренные или унаследованные деньги), это придётся доказывать документами. Надёжнее заранее закрепить договорённость в брачном договоре.
Можно ли изменить это брачным договором
Да. Брачный договор — это соглашение супругов (или лиц, вступающих в брак), которое определяет их имущественные права и обязанности в браке и/или при его расторжении. Договором можно изменить установленный законом режим совместной собственности и установить вместо него совместную, долевую или раздельную собственность — как на всё имущество супругов, так и на отдельные его виды (например, только на конкретную квартиру) или на имущество каждого из супругов отдельно. Договор можно заключить как до регистрации брака (тогда он вступит в силу со дня регистрации), так и в любой момент в браке.
Требования к форме — жёсткие: брачный договор заключается письменно и подлежит нотариальному удостоверению; без этого он не будет иметь силы. При этом договор не может ставить одного из супругов в крайне неблагоприятное положение, ограничивать право на обращение в суд или регулировать вопросы, касающиеся детей, — такие условия в него включать нельзя.
Как распределить налоговый вычет между супругами
Имущественный налоговый вычет при покупке жилья — 2 млн рублей расходов — установлен на каждого налогоплательщика, а не на квартиру. Если жильё в браке покупается в совместную собственность, оба супруга в принципе могут заявить вычет каждый по своей части расходов, в пределах 2 млн на человека — если это позволяют цена квартиры и то, сколько по документам заплатил каждый. Для этого при обращении за вычетом по такой покупке подаётся заявление супругов о распределении понесённых расходов; как распределить расходы между собой, супруги указывают в этом заявлении. Подробный разбор лимита, примера расчёта и способов получить вычет — в статье «Имущественный вычет при покупке квартиры в 2026 году»; если покупка в ипотеку — отдельные правила по процентам смотрите в статье «Вычет по процентам ипотеки: сколько можно вернуть».
Что нужно, чтобы потом продать такую квартиру
Если квартира — совместная собственность супругов и права на неё зарегистрированы в ЕГРН, для сделки по её продаже нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга — независимо от того, кто из супругов указан собственником в документах. Если такое согласие не получено, супруг, чьё согласие требовалось, вправе в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о сделке, потребовать в суде признать её недействительной. Подробный разбор этого правила — в статье «Согласие супруга на продажу квартиры».
Если же квартира — личное имущество одного из супругов (по одному из оснований выше) либо режим собственности изменён брачным договором в пользу раздельной собственности, нотариальное согласие другого супруга на продажу не требуется — но это стоит быть готовым подтвердить документами (например, сам брачный договор или документы об источнике денег на покупку), чтобы у покупателя и регистрирующего органа не возникло вопросов.