Имущественный вычет при покупке квартиры – это 2 000 000 рублей ваших расходов, на которые уменьшается доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13%. Государство не выдаёт вычет деньгами. Оно возвращает налог, который вы уже заплатили с зарплаты (и других доходов по этой же ставке). Возврат не больше, чем позволяет вычет, и не больше налога, который вы заплатили за год.
Сколько можно вернуть
Лимит расходов, которые можно принять к вычету, – 2 000 000 рублей. Он установлен на каждого налогоплательщика, а не на квартиру. Максимум к возврату при ставке 13% (если ваша годовая база по «основным» доходам, в первую очередь зарплате, не превышает 2,4 млн рублей): 2 000 000 × 13% = 260 000 рублей.
Если годовая база больше 2,4 млн рублей, применяется прогрессивная шкала: 13% до определённой суммы, дальше ставки выше. Точная сумма возврата зависит от того, на какую часть базы «попадает» вычет. В этом случае считайте по калькулятору, а не на глаз.
Ключевое ограничение: вернуть за год нельзя больше, чем вы заплатили НДФЛ за этот год. Если вычет больше уплаченного налога, остаток не сгорает. Он переходит на следующий год и так далее, до полного использования.
Когда возникает право на вычет
Момент, с которого можно обращаться за вычетом, зависит от типа покупки:
- Готовое жильё по договору купли-продажиПраво на вычет возникает с даты государственной регистрации права собственности на квартиру.
- Квартира по ДДУ (новостройка)Право возникает с даты, когда застройщик передал объект, а участник долевого строительства принял его по подписанному передаточному акту. Это происходит ещё до регистрации права собственности. Обратиться за самим вычетом можно после регистрации права собственности.
Кто может получить вычет
Вычет может получить сам покупатель за свои расходы на покупку. Закон разрешает его также родителям (в том числе усыновителям, приёмным родителям), опекунам и попечителям. Условие: жильё оформлено в собственность их детей или подопечных младше 18 лет. Лимиты те же, платить нужно собственными деньгами взрослого.
Как вычет делят супруги
Лимит 2 млн рублей – на человека, а не на квартиру. Если жильё в браке покупают в совместную собственность, оба супруга могут заявить вычет каждый со своей части расходов, до 2 млн на каждого, если это позволяют цена квартиры и подтверждённые расходы. При совместной собственности супруги подают в налоговую заявление о распределении расходов и сами указывают в нём, как их поделили. Подробнее о том, кому принадлежит квартира, купленная в браке, – в статье «Покупка квартиры в браке: чья она и как делится».
Что не входит в расходы
Вычет не дают на расходы, которые покрыты не вашими деньгами:
- Средства работодателя или иных лицЕсли часть покупки оплатил не покупатель, а, например, работодатель, эта часть в вычет не идёт.
- Материнский капитал и бюджетные выплатыЧасть цены, которую оплатили маткапиталом или другими выплатами из бюджета, из вычета исключают. Вычет считают только с расходов из собственных или заёмных (кредитных) средств покупателя. Подробнее о покупке с маткапиталом – в статье «Продажа квартиры с материнским капиталом» (там же – про доли детей).
Отдельное ограничение – сделки между взаимозависимыми лицами (в первую очередь близкими родственниками: супруг, родители, дети, братья и сёстры и т. д. по правилам ст. 105.1 НК РФ). Вычет по такой сделке не дают, даже если деньги заплачены.
Пример расчёта
Квартира куплена за 3 200 000 рублей, расходы подтверждены договором и платёжными документами. Вычет ограничен лимитом: min(3 200 000; 2 000 000) = 2 000 000 рублей. Максимум к возврату – 2 000 000 × 13% = 260 000 рублей, но не за один год, если зарплаты не хватает, чтобы «выбрать» вычет целиком.
Итого за два года возвращено 117 000 + 143 000 = 260 000 руб. – ровно 13% от лимита 2 000 000 руб., просто не за один раз. Прикинуть свою сумму и сроки – на калькуляторе имущественного вычета.
Как получить: декларация или через работодателя
Есть два способа:
- Через налоговую по декларацииПо окончании года вы подаёте декларацию 3-НДФЛ. Налоговая проверяет право и возвращает налог на банковский счёт.
- Через работодателя, не дожидаясь конца годаМожно подать работодателю письменное заявление о вычете до конца налогового периода. Условие: налоговая подтвердила работодателю (налоговому агенту) ваше право на вычет. Тогда работодатель не удерживает НДФЛ из зарплаты, пока вы не используете вычет.
Если вы покупаете жильё и в том же году продаёте другое, остаток вычета на покупку можно зачесть против налога с дохода от продажи этого же года. На следующий год такой зачёт не переносится. Подробнее про налог с продажи – в статье «Налог при продаже квартиры в 2026 году».
Можно ли получить вычет второй раз
Повторно вычет на покупку жилья (как и вычет по ипотечным процентам) не предоставляется. Но если при первой покупке вы использовали не весь лимит 2 млн (например, квартира стоила дешевле), остаток можно использовать при следующей покупке жилья. Ограничения по времени между покупками нет.
Если у вас есть ипотечные проценты, по ним отдельный лимит и отдельные правила. Мы разбираем их в статье «Вычет по процентам ипотеки: сколько можно вернуть».
