Имущественный вычет при покупке квартиры — это 2 000 000 рублей ваших фактических расходов, на которые уменьшается доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13%. Государство не выдаёт вычет деньгами — оно возвращает уже уплаченный вами налог на зарплату (и другие доходы по этой же ставке), но не больше, чем этот вычет позволяет, и не больше, чем налога вы фактически заплатили за год.
Сколько можно вернуть
Лимит расходов, которые можно принять к вычету, — 2 000 000 рублей, и этот лимит установлен на каждого налогоплательщика, а не на квартиру. Максимум к возврату при ставке 13% (если ваша годовая база по «основным» доходам — в первую очередь зарплата — не превышает 2,4 млн рублей): 2 000 000 × 13% = 260 000 рублей.
Если ваша годовая база превышает 2,4 млн рублей, применяется прогрессивная шкала (13% до определённой суммы, дальше — ставки выше), и точная сумма возврата зависит от того, на какую часть базы «попадает» вычет — расчёт в этом случае лучше делать по калькулятору, а не на глаз.
Ключевое ограничение: вернуть за год нельзя больше, чем вы реально заплатили НДФЛ за этот год. Если вычет больше суммы уплаченного налога, неиспользованный остаток не сгорает — он переходит на следующий год и так далее, до полного использования.
Когда возникает право на вычет
Момент, с которого можно обращаться за вычетом, зависит от типа покупки:
- Готовое жильё по договору купли-продажиПраво на вычет возникает с даты государственной регистрации права собственности на квартиру.
- Квартира по ДДУ (новостройка)Право возникает с даты передачи объекта застройщиком и принятия его участником долевого строительства по подписанному передаточному акту — то есть ещё до регистрации права собственности. Обратиться за самим вычетом можно уже после того, как право собственности зарегистрировано.
Кто может получить вычет
Вычет может получить сам покупатель — за свои фактические расходы на покупку. Отдельно закон разрешает родителям (в том числе усыновителям, приёмным родителям), опекунам и попечителям получить вычет за покупку жилья, которое оформлено в собственность их детей или подопечных младше 18 лет — в пределах тех же лимитов, за счёт собственных средств взрослого.
Как вычет делят супруги
Лимит 2 млн рублей — это лимит на человека, а не на квартиру. Если жильё в браке покупается в совместную собственность, оба супруга в принципе могут заявить вычет каждый со своей части расходов, в пределах 2 млн на каждого — если позволяет цена квартиры и подтверждённые расходы. Для этого при совместной собственности налоговому органу подаётся заявление супругов о распределении понесённых ими расходов; как распределить расходы между собой, супруги указывают в этом заявлении. Подробнее о том, кому принадлежит квартира, купленная в браке, — в статье «Покупка квартиры в браке: чья она и как делится».
Что не входит в расходы
Вычет не предоставляется в части расходов, которые покрыты не вашими деньгами:
- Средства работодателя или иных лицЕсли часть покупки оплатил не покупатель, а, например, работодатель — эта часть в вычет не идёт.
- Материнский капитал и бюджетные выплатыЧасть цены, оплаченная маткапиталом или иными выплатами из бюджета, из суммы вычета исключается — вычет считается только с расходов из собственных или заёмных (кредитных) средств покупателя. Подробнее о покупке с маткапиталом — в статье «Продажа квартиры с материнским капиталом» (там же — про доли детей).
Отдельное ограничение — сделки между взаимозависимыми лицами (в первую очередь близкими родственниками: супруг, родители, дети, братья и сёстры и т. д. по правилам ст. 105.1 НК РФ). Вычет по такой сделке не предоставляется, даже если деньги реально уплачены.
Пример расчёта
Квартира куплена за 3 200 000 рублей — расходы подтверждены договором и платёжными документами. Вычет ограничен лимитом: min(3 200 000; 2 000 000) = 2 000 000 рублей. Максимум к возврату — 2 000 000 × 13% = 260 000 рублей, но не за один год, если зарплаты не хватает, чтобы «выбрать» вычет целиком.
Итого за два года возвращено 117 000 + 143 000 = 260 000 руб. — ровно 13% от лимита 2 000 000 руб., просто не за один раз. Прикинуть свою сумму и сроки — на калькуляторе имущественного вычета.
Как получить: декларация или через работодателя
Есть два способа:
- Через налоговую по декларацииПо окончании года подаёте декларацию 3-НДФЛ — налоговая проверяет право и возвращает налог на банковский счёт.
- Через работодателя, не дожидаясь конца годаМожно обратиться к работодателю с письменным заявлением о получении вычета до окончания налогового периода — при условии, что налоговый орган подтвердил работодателю (налоговому агенту) ваше право на вычет. В этом случае работодатель просто не удерживает НДФЛ из зарплаты, пока вычет не будет использован.
Если вы одновременно покупаете и в том же году продаёте другое жильё — неиспользованный за год остаток вычета на покупку можно зачесть против налога с дохода от продажи этого же года (на следующий год такой зачёт не переносится). Подробнее про налог с продажи — в статье «Налог при продаже квартиры в 2026 году».
Можно ли получить вычет второй раз
Повторно вычет на покупку жилья (как и вычет по ипотечным процентам) не предоставляется. Но если при первой покупке вы использовали не весь лимит 2 млн — например, квартира стоила дешевле, — неиспользованный остаток можно доиспользовать при следующей покупке жилья, уже без ограничения по времени между покупками.
Если помимо самой покупки у вас есть ипотечные проценты — по ним отдельный лимит и отдельные правила, которые мы разбираем в статье «Вычет по процентам ипотеки: сколько можно вернуть».