Предварительный договор купли-продажи квартиры — это письменное обязательство сторон заключить в будущем основной договор на уже согласованных условиях (ГК РФ ст. 429 п. 1). Его используют, когда сделка пока не может состояться сразу — ждут одобрения ипотеки, снятия обременения, разрешения органа опеки, — но стороны хотят закрепить договорённость письменно.
Зачем нужен предварительный договор
Предварительный договор не переносит право собственности и не заменяет основной договор купли-продажи — он лишь обязывает стороны в будущем заключить основной договор на тех условиях, которые в нём уже согласованы: цена, порядок расчётов, срок сделки. Это удобно, когда стороны нашли друг друга и договорились, но одна из формальностей ещё не готова — например, покупателю нужно время на одобрение ипотечного кредита, а продавцу — на снятие обременения или получение разрешения органа опеки на продажу квартиры несовершеннолетнего.
Форма и что в нём указать
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если для основного договора форма не установлена законом — в письменной форме. Несоблюдение правил о форме влечёт ничтожность предварительного договора (ГК РФ ст. 429 п. 2). Поскольку договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме (см. статью «Договор купли-продажи квартиры: что в нём должно быть»), предварительный договор тоже должен быть письменным.
В предварительном договоре нужно указать всё то же, что станет существенными условиями основного договора:
- Точное описание квартирыАдрес, кадастровый номер, площадь, этаж — данные, которые однозначно определяют объект.
- Цену квартирыЦифрами и словами — без согласованной цены основной договор купли-продажи недвижимости считается незаключённым.
- Порядок и сроки расчётовКак и когда покупатель передаёт деньги — наличными, через аккредитив или иначе.
- Срок заключения основного договораКонкретная дата или период — если не указать, действует срок по умолчанию (см. ниже).
Срок заключения основного договора
Если в предварительном договоре срок заключения основного договора не определён, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (ГК РФ ст. 429 п. 4). Лучше указывать конкретную дату или период прямо в тексте — это снимает споры о том, когда истекает срок.
Если сторона отказывается заключать основной договор
Если до конца установленного срока основной договор не заключён и ни одна из сторон не направила предложение его заключить, обязательства по предварительному договору прекращаются (ГК РФ ст. 429 п. 6). Но если одна из сторон в этот срок уклоняется от заключения основного договора, применяются правила о понуждении к заключению договора (п. 4 ст. 445 ГК РФ) — а требование о таком понуждении можно заявить в течение шести месяцев с момента, когда обязательство должно было быть исполнено (ГК РФ ст. 429 п. 5). Пропустить этот срок — значит потерять возможность принудить вторую сторону к сделке через суд.
Само понуждение работает так: пострадавшая сторона обращается в суд с требованием о понуждении заключить договор; если суд его удовлетворяет, договор считается заключённым на условиях, указанных в решении суда, — с момента, когда решение вступило в законную силу (то есть подписи второй стороны для этого не требуется). Сторона, необоснованно уклонившаяся от заключения договора, дополнительно обязана возместить другой стороне причинённые этим убытки (ГК РФ ст. 445 п. 4).
Задаток по предварительному договору
Задатком можно обеспечить исполнение обязательства по заключению основного договора именно на условиях предварительного договора (ГК РФ ст. 380 п. 4). Это значит: покупатель передаёт продавцу сумму как задаток в счёт будущих платежей по основному договору, и если сделка не состоится по вине одной из сторон, применяются последствия ст. 381 ГК РФ — задаток остаётся у продавца, если виноват покупатель, или продавец обязан вернуть двойную сумму, если виноват он сам.
Чем это отличается от соглашения о задатке
Предварительный договор и соглашение о задатке — разные документы с разной задачей:
| Предварительный договор | Соглашение о задатке |
|---|---|
| Обязывает стороны заключить в будущем основной договор на согласованных условиях | Само по себе такого обязательства не создаёт |
| Может содержать условие о задатке как способе обеспечить это обязательство | Только фиксирует, что переданная сумма — задаток, а не аванс |
| Форма — как у основного договора (для квартиры — письменная) | Письменная форма независимо от суммы (ст. 380 п. 2 ГК РФ) |
Оба условия можно объединить в одном документе: предварительный договор с пунктом о задатке. Так и деньги переданы с понятными последствиями, и обязательство заключить основной договор закреплено письменно. Подробный разбор задатка, его отличия от аванса и образец соглашения — в статье «Задаток или аванс: в чём разница». Если срок в предварительном договоре привязан к одобрению ипотеки, прикинуть платёж заранее можно на ипотечном калькуляторе.