Альтернативная сделка: продать и купить одновременно

Альтернативная сделка — это когда собственник продаёт свою квартиру и в этой же цепочке покупает другую, то есть одновременно выступает и продавцом, и покупателем. Формально это две отдельные сделки купли-продажи, связанные общим условием: обе должны состояться, иначе одна из сторон остаётся без квартиры или без денег. Риски здесь выше, чем в обычной сделке, но у них есть рабочие способы страховки.

Что такое альтернативная сделка

В цепочке минимум три участника: покупатель А хочет купить квартиру у продавца Б, а Б покупает квартиру у продавца В — Б в этой схеме одновременно и продавец (для А), и покупатель (для В). Каждое звено такой цепочки — самостоятельный договор купли-продажи со своим комплектом документов, своим согласием супруга (если нужно), своей проверкой квартиры. Полный разбор того, что проверять по каждой квартире в цепочке, — в статье «Как проверить квартиру перед покупкой».

Главный риск: срыв одного звена

Если в цепочке из трёх и более квартир один из участников передумает, не получит одобрение ипотеки или найдёт более выгодный вариант, страдает вся цепочка: продавец Б, который ждал деньги от А, чтобы отдать их продавцу В, может остаться без покупателя и без своей новой квартиры одновременно. Чем длиннее цепочка, тем выше шанс, что где-то в ней что-то сорвётся не по вашей вине.

Как страхуются от срыва

Три рабочих способа снизить риск:

• Задаток вместо авансаСоглашение о задатке письменно закрепляет намерение сторон: если сделку срывает покупатель — задаток остаётся у продавца, если продавец — он возвращает задаток в двойном размере. Это дисциплинирует обе стороны цепочки сильнее, чем аванс, который при срыве сделки, как правило, возвращают. Разбор — в статье «Задаток или аванс».
• Одновременная подача документов на регистрациюЕсли все звенья цепочки готовы одновременно, стороны могут подать документы на регистрацию перехода права по всем договорам в один день — это снижает риск того, что одна сделка зарегистрируется, а другая застопорится.
• Безопасные расчёты по каждому договоруАккредитив, депозит нотариуса или банковская ячейка по каждой сделке в цепочке — так, чтобы деньги переходили к продавцу только после регистрации именно его сделки. Подробно — в статье «Аккредитив, ячейка или безопасные расчёты».

«Единственное жильё» и 90 дней

В альтернативной сделке часто получается, что новую квартиру покупают чуть раньше, чем регистрируют продажу старой — из-за этого у продавца на дату продажи формально в собственности оказываются две квартиры одновременно. Это важно для налога: одно из оснований для сокращённого трёхлетнего срока владения — то, что на дату регистрации перехода права к покупателю у продавца (включая совместную собственность супругов) нет иного жилого помещения. Но закон прямо разрешает не учитывать в этом правиле жильё, которое было приобретено в течение 90 календарных дней до даты продажи. То есть если вы купили новую квартиру не более чем за 90 дней до того, как зарегистрировали продажу старой, это не лишает вас статуса «единственного жилья» для целей минимального срока владения. Подробнее про сроки владения — в статье «Минимальный срок владения квартирой».

Вычет за покупку в зачёт налога с продажи

Если продажа старой квартиры и покупка новой пришлись на один календарный год, а старую квартиру продали раньше минимального срока владения, есть механизм, который заметно снижает налог. Вычет на покупку жилья (до 2 000 000 руб. расходов) сначала уменьшает налог с зарплаты и других доходов по основной ставке. Если за год вычет не удалось использовать полностью — например, зарплата за год меньше суммы вычета, — остаток вычета в том же году засчитывается против дохода от продажи квартиры. На следующий год этот остаток не переносится.

Пример (посчитан двумя способами). Семья продала старую квартиру за 5 500 000 руб., владели меньше минимального срока, документов на покупку нет — берут вычет 1 000 000 руб.: база от продажи = 5 500 000 − 1 000 000 = 4 500 000 руб. В этом же году купили новую квартиру за 3 200 000 руб. — вычет на покупку ограничен лимитом 2 000 000 руб. Официальная зарплата за год у собственника — 900 000 руб., это и есть основная база, к которой вычет применяется первым делом: из вычета на неё уходит 900 000 руб., а неиспользованный остаток — 2 000 000 − 900 000 = 1 100 000 руб. — засчитывается против базы от продажи. Итоговая база от продажи: 4 500 000 − 1 100 000 = 3 400 000 руб. Налог: 312 000 + 15% × (3 400 000 − 2 400 000) = 312 000 + 150 000 = 462 000 руб.

Проверка тем же способом, но без учёта остатка вычета: налог с базы 4 500 000 руб. составил бы 312 000 + 15% × (4 500 000 − 2 400 000) = 312 000 + 315 000 = 627 000 руб. Разница — 627 000 − 462 000 = 165 000 руб., и это ровно 1 100 000 × 15% — та часть вычета, что перешла с покупки на продажу. Прикинуть свою сумму — на калькуляторе налога с продажи квартиры и на калькуляторе имущественного вычета.

Льгота для семей с детьми

Если в семье двое и более детей до 18 лет (до 24 — если учатся очно, или любого возраста — если признаны судом недееспособными), а альтернативная сделка улучшает жилищные условия — покупаемая квартира больше по площади или кадастровой стоимости, чем продаваемая, — доход от продажи старой квартиры может быть освобождён от налога независимо от того, сколько лет ею владели. Купить новое жильё нужно в том же году или не позднее 30 апреля следующего. Есть и дополнительные условия — по кадастровой стоимости продаваемой квартиры и по доле в другом жильё у членов семьи. Подробный разбор всех условий — в статье «Налог при продаже квартиры».

Что делать дальше

Дальше по каждому договору в цепочке — обычный порядок: проверка квартиры, договор купли-продажи (или сначала предварительный договор с задатком), безопасные расчёты, регистрация перехода права. Сроки регистрации по каждой сделке — в статье «Сроки регистрации сделки».