Как проверить квартиру перед покупкой: чек-лист

Перед покупкой квартиры нужно проверить: кто собственник и на каком основании, нет ли на квартире обременений и арестов, нужно ли согласие супруга или органа опеки, не нарушено ли чьё-то преимущественное право на долю, не сохраняют ли за собой право проживания третьи лица, не висит ли на квартире долг за капремонт, была ли перепланировка и не оспорят ли сделку наследники. Ниже — список по пунктам и разбор самых частых сложных случаев.

Чек-лист: что проверить перед покупкой

• Выписка из ЕГРНКто собственник сейчас, нет ли обременений (ипотека, арест) и не заявлены ли по квартире судебные споры. Заказать может любой человек, не только собственник.
• Документ-основание и история переходовПо какому документу продавец стал собственником — купил, получил в наследство, приватизировал, получил в дар. Чем короче срок владения и чем чаще квартира меняла хозяев, тем внимательнее стоит смотреть на остальные пункты списка.
• Согласие супруга продавцаЕсли квартиру покупали в браке, нужно нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу — даже если в выписке ЕГРН собственником указан только один из них.
• Несовершеннолетние собственники и опекаЕсли среди собственников есть ребёнок или человек под опекой, на сделку нужно предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
• Доля в квартире и преимущественное правоЕсли продаётся не вся квартира, а доля, — у остальных собственников есть преимущественное право её выкупить. Продавец должен письменно известить их и подождать месяц (или получить их письменные отказы) — иначе сделку могут оспорить.
• Лица, сохраняющие право пользованияКто зарегистрирован в квартире и не будет ли у кого-то права там проживать даже после того, как вы стали собственником.
• Долги за капремонтВ отличие от текущих коммунальных платежей, долг за взносы на капитальный ремонт переходит к новому собственнику вместе с квартирой.
• ПерепланировкаСверьте реальную планировку с техническим планом. Несогласованная перепланировка — это будущие проблемы уже у вас как у нового собственника, а не у продавца.
• Наследство — как давно полученоЕсли наследство открылось недавно, уточните, нет ли других наследников, которые ещё могут его принять.
• Ипотека или другой залогЕсли квартира в залоге у банка, продать её можно только с согласия банка — без этого сделка невозможна или её можно оспорить.
• Доверенность, если продавец действует через представителяДоверенность на продажу квартиры и подачу документов на регистрацию должна быть нотариальной — обычной письменной формы недостаточно.

Что показывает выписка из ЕГРН

Выписка, содержащая общедоступные сведения ЕГРН, должна показывать: описание объекта, зарегистрированные права на него, ограничения прав и обременения (сюда относятся, в частности, ипотека и арест), сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в суде правах требования на квартиру, отметку о невозможности регистрации без личного участия собственника, сведения о решении об изъятии объекта для государственных или муниципальных нужд, а также о признании дома аварийным или помещения непригодным для проживания. Заказать такую выписку может любой человек — не только собственник и не только участник будущей сделки.

Отдельно стоит поднять историю переходов права по этой квартире: если она несколько раз быстро переходила от одного собственника к другому, это повод внимательнее смотреть на остальные пункты чек-листа, а не повод отказываться от покупки автоматически.

Согласие супруга, дети и опека

Если продавец купил квартиру в браке, для сделки нужно нотариально удостоверенное согласие его супруга — даже если по документам собственник один. Без такого согласия супруг, о сделке которого не спросили, может в течение года с момента, когда узнал о продаже, потребовать в суде признать её недействительной. Подробнее о том, когда согласие обязательно и когда нет, — в статье «Согласие супруга на продажу квартиры».

Если среди собственников — несовершеннолетний ребёнок или человек, признанный судом ограниченно дееспособным либо недееспособным, на продажу нужно предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Опекун не может продать имущество подопечного без такого разрешения, а попечитель не может дать согласие на такую продажу без него. Орган опеки обязан выдать разрешение или письменный мотивированный отказ не позднее 15 дней с даты заявления.

Доля в квартире и право пользования

Если продаётся доля в праве на квартиру, а не вся квартира целиком, у остальных участников долевой собственности есть преимущественное право выкупить эту долю по той же цене и на тех же условиях. Продавец обязан письменно известить их о намерении продать долю с указанием цены. Если они не купят долю в течение месяца со дня извещения — продавец может продать её любому покупателю; если все откажутся письменно — можно продать раньше срока. Если это правило нарушили, любой из остальных собственников вправе в течение трёх месяцев потребовать в суде перевести на себя права покупателя. Разбор всей процедуры — в статье «Как продать долю в квартире».

Отдельный момент — люди, которые сохраняют право пользования квартирой по закону даже после того, как она перешла к новому собственнику. Перечень таких людей с указанием их прав — существенное условие договора продажи жилого помещения, если такие люди в нём проживают. Выписка ЕГРН этого может не показать: уточняйте у продавца, кто зарегистрирован в квартире и на каком основании, и просите отразить это в договоре.

Долги за капремонт и перепланировка

Обязанность платить за капитальный ремонт общего имущества дома лежит на собственнике помещения с момента возникновения у него права собственности. Но при смене собственника к новому владельцу переходит и неисполненная обязанность предыдущего собственника по уплате взносов на капремонт — то есть долг за капремонт «приезжает» вместе с квартирой. Это отличается от текущих коммунальных платежей (за воду, отопление, содержание дома) — такой долг обычно остаётся за прежним собственником и к покупателю не переходит. Попросите у продавца справку об отсутствии долга по капремонту отдельно от справки по текущим ЖКУ.

Если в квартире была перепланировка, сверьте фактическую планировку с техническим планом из документов. Проблему с несогласованной перепланировкой после покупки будет решать уже новый собственник — как минимум придётся её либо согласовывать постфактум, либо возвращать помещение в исходный вид.

Если квартира получена по наследству недавно

Наследство можно принять в течение шести месяцев со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя). Если продавец получил квартиру по наследству совсем недавно, стоит уточнить, прошли ли эти шесть месяцев и не заявлял ли о себе кто-то ещё из возможных наследников. Подробнее — в статье «Продажа квартиры по наследству».

Ипотека продавца и доверенность

Если квартира в залоге у банка (в ипотеке), продавец не может её продать без согласия банка-залогодержателя — это общее правило для любого залога, отдельно закреплённое и в законе об ипотеке. Без согласия банка либо сделку не зарегистрируют, либо её можно будет оспорить впоследствии. Как это оформляется на практике — в статье «Можно ли продать квартиру в ипотеке».

Если от имени продавца действует представитель по доверенности, проверьте, что доверенность нотариальная. Доверенность на сделки, требующие нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в реестрах правами — должна быть нотариально удостоверена, простой письменной формы здесь недостаточно.

Что делать, если всё в порядке

Если по всем пунктам чек-листа нет вопросов, следующие шаги — согласовать текст договора (смотрите «Договор купли-продажи квартиры»), выбрать безопасный способ расчётов — «Аккредитив, ячейка или безопасные расчёты» — и уточнить, сколько займёт регистрация перехода права в вашем случае — «Сроки регистрации сделки». Если вы одновременно продаёте свою квартиру и покупаете эту, посмотрите отдельно, как строится такая цепочка, — «Альтернативная сделка».