Отказ от доли в квартире

Отказаться от доли в квартире формально можно – Гражданский кодекс разрешает собственнику отказаться от права собственности. Но одного «отказа» мало: пока никто другой не станет собственником этой доли, обязанности собственника остаются с вами. Поэтому на практике долю чаще дарят, продают или передают за компенсацию, а под словами «отказ от доли» люди нередко имеют в виду совсем другое – например, отказ от наследства или от права купить чужую долю.

Четыре разных «отказа»

Отказ от права собственности

Статья 236 Гражданского кодекса позволяет гражданину отказаться от права собственности на своё имущество: объявить об этом или совершить действия, которые определённо показывают, что он устранился от владения, пользования и распоряжения и не намерен сохранять права на вещь. Но следующее предложение статьи всё меняет: отказ от права собственности не прекращает прав и обязанностей собственника, пока другое лицо не приобретёт право собственности на это имущество.

Что это значит на деле. Бремя содержания имущества по общему правилу несёт собственник (ст. 210 ГК). Если вы «отказались» от доли, но новый собственник не появился, по закону вы всё ещё отвечаете за неё. Поэтому односторонний отказ – не способ быстро избавиться от доли в квартире и связанных расходов. Как именно оформляется такой отказ в Росреестре и какие бывают последствия, в нашей проверенной базе не подтверждено – уточните у нотариуса, прежде чем на него рассчитывать.

Подарить долю

Собственник доли вправе подарить её (ст. 246 ГК): по договору дарения даритель передаёт вещь в собственность безвозмездно. Для дарения недвижимого имущества между гражданами договор подлежит нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК), а по закону о регистрации сделки по отчуждению долей в праве общей собственности тоже удостоверяются нотариально – есть узкие исключения (например, когда все участники отчуждают свои доли одновременно по одной сделке).

Налог. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от НДФЛ, если даритель и одаряемый – члены семьи и (или) близкие родственники по Семейному кодексу: супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, братья и сёстры. Если одаряемый – не родственник (например, племянник, друг, гражданский супруг), налог платится на общих основаниях. Об этом подробно – в статье «Дарение квартиры».

Продать долю или получить компенсацию

Если хочется получить за долю деньги, вариантов два.

• Продать долю. Собственник вправе продать свою долю, но при продаже постороннему лицу сначала нужно письменно известить остальных сособственников о цене и условиях: у них есть преимущественное право покупки. Пошагово – в статье «Продажа доли в квартире».
• Выделить долю и получить компенсацию. Участник вправе требовать выдела доли; если выдел в натуре невозможен, он вправе получить выплату стоимости доли. Если доля незначительна, её нельзя реально выделить и у собственника нет существенного интереса в использовании квартиры, суд может обязать остальных выплатить компенсацию даже без согласия собственника. С получением компенсации собственник теряет право на долю (ст. 252 ГК).

Отказ от преимущественного права покупки

Когда один из собственников продаёт долю постороннему человеку, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки – по той цене и на тех условиях, которые указаны в извещении. Продавец обязан известить их письменно. Если они не купят долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать её любому лицу; если все письменно откажутся от покупки – можно продать и раньше.

Это и есть «отказ от доли» в значении «мне не нужна чужая доля»: он относится только к покупке конкретной доли и не означает отказ от собственной. Этот отказ нужен продавцу, чтобы покупатель мог спокойно оформить сделку: если продать с нарушением права, любой другой участник в течение трёх месяцев может через суд потребовать перевести на себя права покупателя. Уступить это право другому человеку нельзя.

Отказ от наследства

Если доля в квартире перешла бы к вам по наследству, от неё можно отказаться – но по особым правилам.

• СрокОтказаться можно в течение срока для принятия наследства – 6 месяцев со дня открытия наследства; отказаться можно и после того, как наследство уже принято.
• Отозвать нельзяОтказ от наследства не может быть впоследствии изменен или взят обратно.
• Без условий и без частиОтказ с оговорками или под условием не допускается, как и отказ от части причитающегося наследства.
• В пользу когоОтказаться можно «в пользу» только наследников по завещанию или по закону любой очереди, не лишённых наследства (а также по праву представления или трансмиссии). В пользу посторонних – нельзя.
• Наследник – ребёнокОтказ от его имени допускается с предварительного разрешения органа опеки.

Отказавшись от наследства, вы не станете собственником доли и не будете отвечать за неё. Подробнее о наследовании квартиры – в статье «Оформление наследства на квартиру».

Что нельзя

• Передать долю конкретному человеку «отказом» – для этого нужна сделка (дарение, продажа).
• Избавиться от расходов на содержание просто заявлением: пока доля числится за вами, обязанности собственника остаются.
• Продать долю постороннему, не известив остальных сособственников, – иначе любой из них в течение трёх месяцев сможет через суд потребовать перевести на себя права покупателя.
• Отказаться от наследства «в пользу» любого желаемого человека или с условием – закон допускает только определённый круг наследников.
• Передумать после отказа от наследства.

Как выбрать способ

Задайте себе два вопроса: хочу ли я получить деньги и есть ли конкретный человек, которому нужна доля. Если нужен покупатель – продажа или выкуп сособственниками; если человек есть и это близкий родственник – дарение; если доля ещё не оформлена по наследству – рассмотрите отказ от наследства, но помните, что взять его обратно нельзя. Общие документы для сделок – в статье «Документы для продажи квартиры».