Приёмка квартиры в новостройке это осмотр квартиры до подписания передаточного акта, на котором вы вправе требовать от застройщика устранить недостатки или зафиксировать их письменно. Пока акт не подписан, отказ его подписывать из-за найденных недостатков – законное право, а не произвол. Разбираем, что смотреть и как оформить претензии по 214-ФЗ.
Когда и как проходит приёмка
Застройщик обязан не менее чем за месяц до срока передачи квартиры (по договору) направить вам сообщение о завершении строительства и готовности объекта к передаче. Он отправляет его заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо вручает лично под расписку. Получив сообщение, вы обязаны приступить к приёмке в срок, указанный в договоре. Если срок не прописан, у вас есть 7 рабочих дней со дня получения сообщения.
Сама приёмка оформляется передаточным актом (или другим документом о передаче), в котором указываются дата передачи и основные характеристики квартиры. Пока этот акт не подписан обеими сторонами – квартира вам официально не передана, а значит риск её случайной гибели или повреждения ещё лежит на застройщике, а не на вас.
Что осматривать: чек-лист
Закон не расписывает пошаговую методику осмотра – он даёт право требовать устранения недостатков и отказаться подписывать акт до этого. На практике стоит внимательно осмотреть то, что сложно исправить после переезда и загромождения квартиры вещами:
- Соответствие площади и планировкиСверьте фактическую площадь и расположение комнат с проектной документацией и договором.
- Окна и балконные двериОткрываются и закрываются без перекоса, уплотнители целые, нет трещин и сколов на стеклопакетах.
- Входная дверь и межкомнатные проёмыДверь плотно закрывается, замок работает, откосы без явных дефектов.
- Стены, потолки, стяжка полаОтсутствие трещин, явных перепадов по высоте и следов промерзания или влаги.
- Сантехника и разводка водыЕсли сантехника предусмотрена договором – нет протечек в местах соединений, вода набирается и уходит.
- ЭлектрикаРозетки и выключатели работают, автоматы в щитке подписаны, нет открытой проводки там, где её не должно быть.
- СчётчикиСчётчики воды и электричества установлены, показания зафиксированы на дату приёмки – они понадобятся для расчётов с управляющей организацией.
- Отделка (если она входит в договор)Соответствие отделки условиям договора – на неё отдельно действует гарантийный срок не менее года.
Если что-то смущает, но вы не уверены, считает ли закон это недостатком, зафиксируйте это в акте. Не подписывайте документ «на доверии» и не разбирайтесь потом.
Нашли недостатки – что делать
До подписания передаточного акта вы вправе потребовать от застройщика составить акт, в котором фиксируется несоответствие квартиры условиям договора, проектной документации и обязательным требованиям. Передаточный акт можно не подписывать, пока застройщик не устранит эти недостатки. Закон не устанавливает отдельного срока «на осмотр» это право можно использовать в любой момент до подписания акта, а не только в день первого визита.
Если недостатки обычные (не делают квартиру непригодной для проживания), вы по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- Безвозмездно устранить недостаткиВ разумный срок – конкретный срок закон не называет, его стороны согласовывают между собой.
- Соразмерно уменьшить цену договораКомпенсация деньгами вместо ремонта – если недостаток не критичный.
- Возместить ваши расходы на устранениеЕсли вы устраните недостаток сами (или наймёте мастера) и подтвердите расходы документами.
Нарушение качества существенное? Или застройщик не устранил недостатки в разумный срок, который вы сами установили? Тогда вы вправе в одностороннем порядке отказаться от договора и потребовать вернуть деньги с процентами. Условие в договоре, освобождающее застройщика от ответственности за недостатки, ничтожно – то есть не действует, даже если формально прописано.
Требовать устранения недостатков можно и после подписания акта, пока не истёк гарантийный срок (минимум 3 года на саму квартиру, подробнее – в статье «Покупка квартиры в новостройке по ДДУ»). Придётся доказывать, что недостаток возник не из-за вашей эксплуатации.
Односторонний акт: когда застройщик обойдётся без вас
Если вы получили сообщение о готовности квартиры, но уклоняетесь от приёмки в установленный срок (или отказываетесь принять квартиру не из-за найденных недостатков), застройщик вправе составить односторонний акт о передаче без вашей подписи. Для этого должны пройти 2 месяца со дня, предусмотренного договором для передачи квартиры. С даты этого одностороннего акта риск случайной гибели или повреждения квартиры переходит на вас, даже если вы физически квартиру не принимали.
Неустойка за просрочку передачи
Если застройщик передал квартиру позже срока, указанного в договоре, он обязан уплатить неустойку: 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Для граждан неустойка удваивается. Застройщик освобождается от неё, только если сам исполнил свои обязательства надлежаще, а просрочка вызвана тем, что именно вы уклонились от подписания передаточного акта.
Отдельная (более низкая, не более 5% цены договора) неустойка при просрочке до 30 месяцев действует только для отдельных «уникальных» по градостроительным характеристикам объектов (так их называет закон). Это не типовая ситуация для обычной квартиры.
Продать такую квартиру после приёмки можно как обычное готовое жильё. Налог и вычеты считаются по общим правилам, но с особенностями по датам. Смотрите статью «Покупка квартиры в новостройке по ДДУ». Если хотите продать квартиру до того, как дом сдан, читайте статью «Переуступка по ДДУ: как продать квартиру до сдачи дома».
