Расторжение ДДУ: когда можно и как вернуть деньги

Расторгнуть ДДУ можно тремя путями: по соглашению с застройщиком, односторонним отказом (если есть основание из закона – например, квартиру не передали больше чем на два месяца позже срока по договору) или через суд. Без основания отказаться от договора самому нельзя. Деньги возвращают вместе с процентами; если платили через эскроу, их возвращает банк после того, как из ЕГРН погасят запись о договоре.

Когда можно расторгнуть ДДУ

Закон о долевом строительстве (214-ФЗ, ст. 9) даёт участнику право отказаться от договора в одностороннем порядке – то есть без согласия застройщика и без суда – только в перечисленных случаях:

• Просрочка передачи больше чем на два месяцаЗастройщик не передал квартиру в срок, который превышает установленный договором срок передачи на два месяца.
• Застройщик не исполняет обязанности по недостаткамКвартира построена с отступлениями от договора или с недостатками, а застройщик не выполняет обязанности, которые закон возлагает на него в таком случае (ч. 2 ст. 7).
• Существенное нарушение требований к качествуНапример, недостатки делают квартиру непригодной для проживания. Также можно отказаться, если выявленные недостатки не устранили в разумный срок, который вы назначили (ч. 3 ст. 7).
• Иные случаи, прямо предусмотренные законом или самим договоромПоэтому внимательно прочитайте свой ДДУ: в нём могут быть дополнительные основания.

Отдельно – расторжение по соглашению сторон. По общему правилу ГК РФ (ст. 450) договор можно расторгнуть, если обе стороны так решили. Соглашение оформляется в той же форме, что и сам договор (ст. 452). Этот путь остаётся, если вы передумали или, например, не получили ипотеку, а основания для одностороннего отказа нет: застройщик не обязан соглашаться, и условия возврата денег обсуждаются с ним.

Когда нужен суд

В ряде ситуаций одного вашего заявления недостаточно – договор расторгает суд по требованию участника. По ч. 1.1 ст. 9 это случаи, когда:

• строительство дома прекращено или приостановлено, и есть обстоятельства, очевидно показывающие, что в срок по договору квартира вам не будет передана;
• существенно изменена проектная документация – в том числе превышено допустимое изменение площади квартиры (договором оно может быть установлено в размере не более 5% от площади);
• изменено назначение общего имущества или нежилых помещений дома;
• есть иные основания, установленные законом или договором.

Перед обращением в суд нужно сначала направить застройщику предложение расторгнуть договор. По ст. 452 ГК РФ в суд можно идти только после отказа застройщика или если ответа нет в срок, указанный в вашем предложении, а если срока нет ни в предложении, ни в законе, ни в договоре – в течение 30 дней.

Когда нельзя отказаться самому

Закон прямо запрещает односторонний отказ во внесудебном порядке, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства и соответствует требованиям закона к застройщикам (ч. 1.2 ст. 9). Просто передумать, найти вариант дешевле или столкнуться с личными обстоятельствами (потеря работы, отказ банка) – не основание. В этом случае остаётся только договориться с застройщиком о расторжении по соглашению либо продать права по ДДУ другому человеку – как это устроено, читайте в статье «Переуступка по ДДУ».

Как расторгнуть: порядок действий

Порядок зависит от пути. Для одностороннего отказа закон требует одного – уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. Договор считается расторгнутым со дня, когда вы отправили это письмо (ч. 4 ст. 9), а не когда застройщик его получил.

1. Убедитесь, что основание есть. Сверьте срок передачи в договоре и сегодняшнюю дату: считать нужно от срока, указанного в ДДУ, плюс два месяца. При недостатках – зафиксируйте их актом осмотра (см. чек-лист приёмки).
2. Составьте уведомление об отказе с указанием основания (пункт закона и договора), реквизитов счёта для возврата денег и просьбой вернуть деньги и проценты.
3. Отправьте заказным письмом с описью вложения и сохраните опись и чек.
4. Проследите, чтобы запись о ДДУ в ЕГРН погасили. От этого зависит возврат денег с эскроу (см. следующий раздел).
5. Если застройщик не платит или спорит – направьте претензию и обращайтесь в суд.

Если вы расторгаете договор по соглашению, оформляйте его письменно, а условия возврата денег и процентов пропишите прямо в тексте, а не «на словах». Как и ДДУ, соглашение о расторжении оформляется в той же форме, что и договор.

Как вернуть деньги с эскроу

Если вы платили через счёт эскроу (подробнее об эскроу – в статье «Покупка квартиры в новостройке»), то деньги застройщик получить не успел – они лежат в банке. Закон (ч. 7–8 ст. 15.5) устанавливает такой порядок:

• Договор счёта эскроу прекращаетсявместе с расторжением ДДУ или при вашем одностороннем отказе от него.
• Банк ждёт погашения записи о ДДУДеньги возвращаются на основании сведений о погашении записи о государственной регистрации ДДУ в ЕГРН.
• Без ипотеки – на ваш счёт за 3 рабочих дняЕсли в ДДУ не было указано, что вы платили заёмными деньгами, банк перечисляет средства на ваш банковский счёт, указанный в договоре эскроу, не позднее трёх рабочих дней со дня размещения нужных сведений в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).
• С ипотекой – сначала кредиторуЕсли в ДДУ указано, что часть денег заёмная, деньги идут на залоговый счёт банка-кредитора. Банк-кредитор в течение 14 рабочих дней может подать заявление о перечислении на залоговый счёт, а если не подаст – деньги уходят на залоговый счёт, указанный в договоре эскроу.

Сроки в самом законе о долевом строительстве для застройщика отдельные (ч. 2 ст. 9): 20 рабочих дней со дня расторжения – если вы отказались по основаниям из ч. 1 (просрочка, недостатки), и 10 рабочих дней – если договор расторгнут по ч. 1.1 (через суд). Если вы в этот срок за деньгами не обратились, застройщик должен на следующий рабочий день после срока внести деньги и проценты в депозит нотариуса по своему месту нахождения и сообщить вам об этом. Какой из сроков (банка или застройщика) сработает в вашем случае, зависит от схемы оплаты – выясните у застройщика и банка, где лежат деньги.

Проценты сверх суммы договора

Помимо самих денег застройщик платит проценты за пользование ими: 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день – со дня, когда вы внесли деньги, до дня возврата. Для гражданина проценты платятся в двойном размере. Ставка рефинансирования приравнена к ключевой ставке ЦБ (актуальная – на странице «Ставки по ипотеке сегодня»), а берётся та ставка, которая действует на день, когда застройщик возвращает деньги.

Если застройщик опоздал с возвратом или с зачислением денег в депозит нотариуса, за просрочку он тоже платит проценты по такой же формуле – со дня, следующего за последним днём срока (ч. 6 ст. 9).

Если была ипотека или маткапитал

Если часть цены вы платили кредитными деньгами, при расторжении ДДУ деньги со счёта эскроу идут на залоговый счёт кредитора (см. выше). Что происходит с самим кредитным договором после расторжения, зависит от его условий – уточните это у банка до отправки уведомления об отказе.

Если при покупке использовали материнский капитал, то в случае расторжения договора банк по вашему заявлению направляет запрос в Социальный фонд России, а возврат средств капитала идёт в порядке, предусмотренном законом о доп. мерах поддержки семей с детьми (ч. 8.1 ст. 15.5). Подробнее про покупку с маткапиталом – в статье «Ипотека с материнским капиталом».