Продать квартиру в строящемся доме до того, как он сдан, можно – но формально вы продаёте не квартиру (она ещё не существует как объект недвижимости), а право требовать её от застройщика по договору участия в долевом строительстве. Такая сделка называется уступкой прав требования (в обиходе – переуступкой). Уступка возможна только после полной оплаты цены договора застройщику (или одновременно с переводом на покупателя оставшегося долга) и только до момента, когда вы подписали с застройщиком передаточный акт. Дальше – как её оформить и как правильно посчитать налог.
Когда можно продать по переуступке
Закон разрешает уступку прав по ДДУ при одновременном соблюдении двух условий:
- Цена договора уплачена полностьюИли – если оплачено не всё – покупатель одновременно принимает на себя оставшийся долг перед застройщиком (перевод долга по правилам ГК РФ).
- Договор уже зарегистрирован, а акт ещё не подписанУступка возможна с момента государственной регистрации вашего ДДУ и до момента подписания передаточного акта с застройщиком. После подписания акта продавать можно уже готовую квартиру обычным договором купли-продажи.
Если продавец прав по соглашению об уступке – юридическое лицо, оплата цены такой уступки допускается только после государственной регистрации самого соглашения об уступке; для сделок между гражданами закон отдельно этот момент не регулирует.
Как оформить и зарегистрировать переуступку
Соглашение об уступке прав требования по ДДУ, как и сам ДДУ, подлежит государственной регистрации по правилам 218-ФЗ – без регистрации переуступка не считается действительной для третьих лиц. Регистрация проходит по тем же общим срокам, что и для других сделок с недвижимостью: 7 рабочих дней при обращении напрямую в Росреестр, 9 рабочих дней через МФЦ (иные сроки – если сделка нотариальная). Подробнее о сроках – в статье «Сроки регистрации сделки с квартирой».
Если по ДДУ открыт счёт эскроу, со дня регистрации соглашения об уступке к новому участнику переходят все права и обязанности прежнего участника по договору счёта эскроу.
Уступка права требования неустойки или штрафа (пени), которые застройщик уже должен прежнему участнику, отдельной государственной регистрации не требует.
Налог с переуступки: ставка и декларация
Налоговый кодекс ставит уступку прав по ДДУ в один ряд с продажей имущества, когда говорит о вычете. НДФЛ с дохода от уступки – 13%, а с дохода свыше 2,4 млн рублей за год – 15% с превышения. Если у вас в том же году очень большие доходы, точный расчёт лучше сверить в налоговой.
Декларацию 3-НДФЛ по доходу от уступки нужно подавать в любом случае, даже если сумма небольшая: льгота «декларацию можно не подавать, если доход не больше вычета» действует только для продажи готового жилья (квартир, комнат, домов), а не для уступки прав. Срок подачи – не позднее 30 апреля года, следующего за годом сделки, срок уплаты налога – не позднее 15 июля. Подробнее о сроках и способе подачи – в статье «3-НДФЛ при продаже квартиры: когда подавать и как».
Если продавец прав – нерезидент РФ (провёл в стране меньше 183 дней за 12 месяцев подряд), ставка другая – 30% со всей суммы дохода, без права на вычет.
Вычет: расходы на приобретение прав, а не 1 млн
Здесь у переуступки есть важное отличие от продажи готовой квартиры: фиксированный вычет 1 000 000 рублей, о котором вы могли слышать, в законе прописан только для продажи жилых домов, квартир, комнат и долей в них – то есть готового жилья. Для уступки прав требования по ДДУ в Налоговом кодексе отдельно и прямо сказано другое: доход можно уменьшить на сумму документально подтверждённых расходов на приобретение этих прав.
На практике это значит: базой для налога становится не вся сумма, которую вам заплатил покупатель, а разница между этой суммой и тем, что вы сами заплатили застройщику (или предыдущему участнику, если купили права тоже по переуступке) – при условии, что у вас есть договор и платёжные документы, подтверждающие эту сумму.
Прикинуть, что выгоднее в вашей ситуации – расходы или продажа уже после сдачи дома, – поможет калькулятор налога с продажи квартиры (для готового жилья) или бесплатная консультация риэлтора.
Если купили квартиру по переуступке – что дальше
Если вы, наоборот, покупатель по переуступке – с момента регистрации соглашения к вам переходят все права и обязанности прежнего участника долевого строительства, включая право требовать квартиру после сдачи дома и все гарантии по 214-ФЗ (сроки передачи, гарантийные сроки на квартиру). Дальше приёмка квартиры у застройщика происходит по тем же правилам, что и для тех, кто заключал ДДУ напрямую – смотрите статью «Приёмка квартиры в новостройке: чек-лист и права».
Если вы потом захотите продать уже готовую квартиру, полученную через переуступку, минимальный срок владения (3 или 5 лет, после которого налога с продажи нет) считается не с даты регистрации права собственности, а с даты, когда вы полностью оплатили цену переуступки тому, у кого купили права. Это отдельное правило именно для тех, кто когда-то покупал по переуступке, – подробнее в статьях «Минимальный срок владения квартирой: 3 или 5 лет» и «Покупка квартиры в новостройке по ДДУ».
