Перепланировку квартиры согласовывают в органе местного самоуправления до начала работ. Вы подаёте заявление и проект, получаете решение о согласовании, делаете ремонт и подтверждаете завершение. Для перепланировки нужно ещё внести изменения в ЕГРН. Если сделать перепланировку без согласования, собственник обязан вернуть квартиру в прежний вид, а по КоАП ему грозит штраф. Сохранить изменения можно только через суд.
Что считается перепланировкой, а что переустройством
Жилищный кодекс разделяет два понятия из главы 4 ЖК РФ:
- ПереустройствоУстановка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, если это требует внесения изменений в технический паспорт помещения (ст. 25 ч. 1 ЖК РФ).
- ПерепланировкаИзменение границ и (или) площади помещения, образование новых помещений или изменение внутренней планировки (даже без изменения границ и площади). Перепланировка требует внесения изменений в сведения ЕГРН о границах и (или) площади помещения либо кадастрового учёта образованных помещений (ст. 25 ч. 2 ЖК РФ).
На практике снос перегородки, перенос двери, объединение кухни с комнатой – это перепланировка. Перенос стояка воды, замена газовой плиты на электрическую с изменением разводки – переустройство. Часто в одном ремонте есть и то, и другое, и согласовывать оба вида работ нужно вместе.
Как согласовать перепланировку
Порядок – в ст. 26 ЖК РФ. Собственник (или уполномоченное им лицо) обращается в орган согласования (это орган местного самоуправления) напрямую или через МФЦ и подаёт:
- ЗаявлениеПо форме, утверждённой Правительством РФ.
- Правоустанавливающие документы на квартируПодлинники или нотариально засвидетельствованные копии.
- Проект переустройства и (или) перепланировкиСоставленный по правилам, которые утвердило государство.
- Протокол общего собрания собственниковНужен только если перепланировка невозможна без присоединения части общего имущества дома – например, части коридора.
Орган принимает решение о согласовании (или отказе) не позднее 45 дней со дня подачи документов. Если вы подали их через МФЦ, срок идёт со дня, когда МФЦ передал документы в орган согласования. После решения орган не позднее 3 рабочих дней выдаёт или направляет вам документ, подтверждающий согласование (ст. 26 ч. 4–5 ЖК РФ). Этот документ – основание начинать работы.
Заявителем может быть только собственник помещения или лицо, которое он уполномочил (ст. 26 ч. 2 ЖК РФ). Если квартира не в собственности, а по договору социального найма, без собственника (обычно это муниципалитет) не обойтись. Нужно его согласие или уполномочие, порядок уточните в органе согласования.
Как узаконить перепланировку после ремонта
После завершения работ нужно направить в орган, согласовавший перепланировку, уведомление о завершении. Если делали именно перепланировку (не только переустройство), к уведомлению прилагают технический план перепланированного помещения, подготовленный по 218-ФЗ. Также указывают сведения об уплате госпошлины за кадастровый учёт и (или) регистрацию прав (ст. 28 ч. 1 ЖК РФ).
Работы подтверждает акт приёмочной комиссии. Его утверждают не позднее 30 дней со дня получения уведомления о завершении (ст. 28 ч. 2 ЖК РФ). Момент, когда работы считаются завершёнными, разный. Переустройство завершено со дня утверждения акта. Перепланировка завершена со дня внесения изменений в сведения ЕГРН о границах и (или) площади помещения либо постановки образованных помещений на кадастровый учёт и регистрации прав на них (ст. 28 ч. 3 ЖК РФ).
Что грозит за самовольную перепланировку
Самовольными считаются переустройство и (или) перепланировка, проведённые без решения о согласовании либо с нарушением согласованного проекта (ст. 29 ч. 1 ЖК РФ). Последствия:
- Обязанность вернуть квартиру в прежнее состояниеСобственник обязан сделать это в разумный срок и в порядке, которые установит орган согласования (ст. 29 ч. 3 ЖК РФ).
- Сохранение через судСуд может сохранить помещение в переустроенном или перепланированном виде, если это не нарушает права и законные интересы граждан и не создаёт угрозу их жизни или здоровью (ст. 29 ч. 4 ЖК РФ).
- Продажа квартиры с торговЕсли помещение не привели в прежний вид в установленный срок, суд по иску органа согласования может обязать продать квартиру с публичных торгов. Собственник получит выручку за вычетом расходов на исполнение решения суда. Обязанность вернуть квартиру в прежнее состояние перейдёт к новому собственнику (ст. 29 ч. 5 ЖК РФ).
Это правило не применяется к помещениям в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (ст. 29 ч. 7 ЖК РФ).
Отдельно за сам факт самовольной перепланировки (или переустройства) в многоквартирном доме предусмотрен административный штраф. Граждане платят от 2000 до 2500 рублей, должностные лица – от 4000 до 5000 рублей, юридические лица – от 40 000 до 50 000 рублей (ст. 7.21 ч. 2 КоАП РФ).
Как перепланировка влияет на продажу квартиры
Если перепланировка не согласована, фактическая планировка квартиры не совпадает с данными ЕГРН и техническим планом. Это создаёт риски именно на сделке:
- Банк покупателя может отказать в ипотекеНесогласованная перепланировка (особенно снос несущих стен или перенос мокрых зон) может помешать банку одобрить квартиру как залог.
- Покупатель может потребовать привести документы в порядокОн может попросить снизить цену или отложить сделку до узаконивания. Заранее проверить это можно через выписку из ЕГРН, см. статью «Выписка из ЕГРН: как получить».
Поэтому если вы планируете продавать квартиру с перепланировкой, узаконьте её до сделки, а не оставляйте «сюрприз» для покупателя или его банка. Что ещё проверяют при подготовке документов на продажу, читайте в статье «Какие документы нужны для продажи квартиры».
