Выписать человека из квартиры без его желания можно только через суд. Добровольно он снимается с регистрационного учёта сам, подав заявление в МФЦ или орган регистрационного учёта. Если человек отказывается, собственнику нужно доказать в суде, что у того прекратилось право пользования жильём. Только после решения суда орган регистрационного учёта снимет его с учёта.
Если человек согласен выписаться сам
Самый простой случай: человек сам подаёт заявление о регистрации по новому месту жительства или о снятии с учёта. Согласие собственника или решение суда не нужны, это его личное действие. Проблемы начинаются, когда человек не хочет сниматься с учёта, а собственник (например, после продажи квартиры или развода) хочет, чтобы он выписался.
Бывшие члены семьи собственника
Если человек – бывший член семьи собственника (например, бывший супруг) и семейные отношения с собственником прекратились, право пользования жильём за ним по общему правилу не сохраняется – если только собственник и этот человек не договорились об ином. Это прямо установлено Жилищным кодексом.
Но у правила есть важное смягчение в пользу бывшего члена семьи. Допустим, у него нет оснований пользоваться другим жильём, а по имущественному положению и другим обстоятельствам он не может обеспечить себя иным жильём. Тогда суд вправе сохранить за ним право пользования квартирой собственника на определённый срок. Суд может даже обязать собственника обеспечить иным жильём бывшего супруга и других членов семьи, в пользу которых он платит алименты, если они этого требуют. Поэтому выписать бывшего члена семьи через суд получается не всегда и не сразу: суд оценивает его жизненную ситуацию.
Кого нельзя выписать даже через суд
Отдельная категория – люди, которые в момент приватизации имели равное право пользования квартирой с тем, кто её приватизировал, но сами от приватизации отказались (например, в пользу родственника). Правило о прекращении права пользования бывших членов семьи собственника на них не распространяется. Они сохраняют право пользования жильём даже после развода или прекращения семейных отношений с собственником. Выписать их через суд по этому основанию нельзя. Похожее исключение действует для тех, кого в момент полной выплаты пая указали членом семьи пайщика жилищного или жилищно-строительного кооператива.
Это частая ловушка при покупке квартиры на вторичном рынке. В истории квартиры была приватизация, кто-то из тогдашних жильцов от неё отказался и до сих пор зарегистрирован. Новый собственник не сможет выписать такого человека через суд стандартным способом. Проверить историю квартиры перед покупкой поможет статья «Как проверить квартиру перед покупкой».
Что делать при продаже квартиры
Когда право собственности на квартиру переходит к другому лицу (то есть при продаже), у членов семьи прежнего собственника прекращается право пользования жильём. Исключение – случаи, когда закон установил иное. Покупателю надёжнее договориться, чтобы все зарегистрированные выписались до сделки, и прописать срок снятия с учёта в договоре.
Если в квартире на момент продажи остаются люди, которые по закону сохраняют право пользования ею и после смены собственника (например, отказавшиеся от приватизации – см. выше), в договоре купли-продажи нужно указать перечень этих лиц с их правами на пользование квартирой. Это существенное условие договора для жилых помещений. Что ещё входит в договор купли-продажи, читайте в статье «Договор купли-продажи квартиры: что в нём должно быть».
Если человек не выписывается сам
Если человек добровольно не снимается с учёта, а оснований сохранить за ним право пользования жильём нет, собственнику нужно подать в суд иск. В нём просят признать человека утратившим право пользования жилым помещением (или выселить его). Орган регистрационного учёта снимает человека с учёта на основании вступившего в законную силу решения суда. Без такого решения снять человека с учёта против его желания нельзя.
Для таких споров закон не устанавливает отдельный срок рассмотрения: это обычное гражданское дело. Длительность зависит от загрузки суда, возражений ответчика и других обстоятельств. Универсальный ответ на вопрос «сколько это займёт» дать нельзя. Конкретный срок уточните у юриста, который ведёт дело, после изучения ситуации.
