При ипотеке законом обязательно только страхование самой квартиры (предмета залога) от утраты и повреждения. Это прямо следует из ст. 31 закона об ипотеке (102-ФЗ). Страхование жизни, здоровья заёмщика и титула (риска потери права собственности) закон не делает обязательным условием ипотечного кредита. Банк может предложить такую страховку. За отказ от неё он вправе только повысить процентную ставку, но не отказать в кредите.
Что обязательно страховать при ипотеке
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, страхуется на условиях этого договора. Если в договоре об ипотеке нет других условий, залогодатель (то есть заёмщик, купивший квартиру в ипотеку) обязан за свой счёт страховать эту квартиру в полной стоимости от рисков утраты и повреждения. Если полная стоимость квартиры больше суммы обязательства по кредиту, страховать можно на сумму не ниже суммы обязательства (ст. 31 п. 1–2 102-ФЗ).
Это единственный вид страхования, который закон делает обязательным при ипотеке, – страхование самого объекта недвижимости, а не заёмщика. Логика простая: банк выдал кредит под залог квартиры, и если она сгорит или её затопит, у банка должно остаться обеспечение – либо восстановленная квартира, либо страховая выплата.
Что можно не страховать
Всё остальное, что банки обычно включают в «пакет» при выдаче ипотеки, по закону добровольно:
- Страхование жизни и здоровья заёмщикаЛичное страхование – оформляется отдельным договором в пользу банка. Федеральный закон не требует его как обязательное условие ипотечного кредита (ст. 7 ч. 10 353-ФЗ).
- Страхование ответственности заёмщикаОтдельный вид страхования по 102-ФЗ: заёмщик вправе (не обязан) застраховать риск своей ответственности перед банком за неисполнение кредитного обязательства (ст. 31 п. 4 102-ФЗ).
- Страхование титулаСтрахование риска потери права собственности на квартиру (например, если сделку впоследствии признают недействительной). Это один из видов «иного страхового интереса заёмщика», который банк может предложить, но не может сделать обязательным условием выдачи кредита.
Всё это относится и к обычным потребительским кредитам, и отдельно подтверждено для кредитов, обеспеченных ипотекой (ст. 7 ч. 2.6 и ч. 10.1 353-ФЗ).
У страхования ответственности заёмщика (тот вид, который прямо описан в 102-ФЗ) есть свои жёсткие рамки, даже если вы согласились его оформить. Страховая сумма по такому договору не может быть меньше 10% и не должна превышать 50% от основной суммы долга по кредиту. Страховая премия платится единовременно (ст. 31 п. 6 102-ФЗ). Если за время выплаты ипотеки вы погасили больше 30% основного долга, вы вправе пересмотреть страховую сумму и премию в меньшую сторону. Условие: вы не нарушали график платежей больше чем на 30 дней (ст. 31 п. 6 102-ФЗ).
Как отказаться от добровольной страховки
Если при оформлении ипотеки банк (или связанное с ним третье лицо) включил вас в договор личного страхования (жизни, здоровья) в качестве застрахованного лица, вам обязаны сообщить, в частности, о праве отказаться от этой услуги. Срок: 30 календарных дней со дня, когда вы дали согласие на неё. Отказ оформляется заявлением банку или страховщику об исключении из числа застрахованных лиц (ст. 7 ч. 2.1 п. 3 353-ФЗ).
При отказе в этот срок деньги, уплаченные за страховку (включая страховую премию), должны вернуть в полном объёме – не позднее 7 рабочих дней со дня получения вашего заявления. Это правило не работает, если по вам уже случилось что-то похожее на страховой случай (ст. 7 ч. 2.5 353-ФЗ).
Повлияет ли отказ на ставку
Да, законно может. Если федеральный закон не требует обязательного личного страхования (а он не требует), банк обязан предложить вам кредит без такой страховки. Ставка по нему может быть выше, чем со страховкой (ст. 7 ч. 2.2 353-ФЗ). Так же и со страховкой в выбранной вами компании: вы вправе сами застраховать жизнь, здоровье или иной интерес. Банк обязан дать те же условия (сумма, срок, ставка), что и при страховке через банк. Если вы отказываетесь от страхования вовсе, банк обязан предложить сопоставимый кредит без него. Ставка в этом варианте может быть выше (ст. 7 ч. 10 353-ФЗ).
Есть и обратная ситуация: в договоре было условие об обязательном страховании (например, страхование заложенного имущества или согласованное личное страхование), и вы больше 30 календарных дней не продлеваете страховку. Тогда банк вправе поднять ставку, но не выше той, что действовала на момент выдачи кредита по сопоставимым кредитам без такого страхования (ст. 7 ч. 11 353-ФЗ).
Можно ли выбрать свою страховую компанию
Да. Если вы самостоятельно застраховали жизнь, здоровье или иной страховой интерес в пользу банка у страховщика, который соответствует критериям банка (по требованиям закона), банк обязан выдать вам кредит на тех же условиях: сумма, срок и ставка те же, как если бы вы оформили страховку у «своего» страховщика банка (ст. 7 ч. 10 353-ФЗ). Это правило прямо распространено и на кредиты, обеспеченные ипотекой (ст. 7 ч. 10.1 353-ФЗ). На практике банк публикует список требований к страховым компаниям (лицензия, финансовые показатели и т. п.) – важно, чтобы выбранный вами страховщик им соответствовал, а не был обязательно из списка «партнёров» банка.
Что будет, если не платить за страховку квартиры
Страхование самой квартиры (предмета ипотеки) – обязательное условие, поэтому если вы прекратите его продлевать, у банка есть законные инструменты. Он может застраховать квартиру сам и потребовать у вас возместить расходы (ст. 31 п. 2 102-ФЗ). Если это прямо прописано в вашем кредитном договоре, он может повысить ставку, когда вы не страхуете квартиру дольше 30 календарных дней (ст. 7 ч. 11 353-ФЗ). Конкретные последствия зависят от условий кредитного договора. Прочитайте их до подписания, а не после.
Подробнее о том, как в целом устроена ипотечная сделка, – в статьях «Семейная ипотека» и «Досрочное погашение ипотеки». Прикинуть платёж можно на ипотечном калькуляторе.
