Как продать квартиру без риэлтора: что придётся сделать самому

Продать квартиру без риэлтора можно: закон не обязывает вас его нанимать, а переход права регистрирует Росреестр. Но тогда все решения принимаете вы сами – от цены и показов до проверки бумаг, договора, расчётов и налога. Ниже – что именно ляжет на вас и где чаще всего ошибаются. Порядок шагов по этапам есть в статье «Как продать квартиру: пошаговая инструкция», здесь мы разбираем именно зоны риска.

Что придётся делать самому

• Выбрать ценуПосмотреть похожие предложения в своём доме и районе, решить, за какую сумму вы готовы продать и на какой срок рассчитываете.
• Подготовить документыДокумент-основание, выписка из ЕГРН, при необходимости согласия и справки. Список – в статье «Какие документы нужны для продажи квартиры».
• Разместить объявление и провести показыОтвечать на звонки, договариваться о времени и показывать квартиру. Часть потенциальных покупателей окажется случайными, к этому нужно быть готовым.
• Проверить покупателя и его полномочияЕсли покупатель действует по доверенности, посмотрите, что в ней прямо указано право купить именно эту квартиру и подписать договор. Доверенность на такие действия должна быть нотариальной.
• Подготовить договор и получить деньги безопасным способомОформить задаток, основной договор, передаточный акт и расчёты.
• Зарегистрировать переход права и передать квартируПодать документы в Росреестр (лично или через МФЦ), после регистрации – передать ключи и подписать акт.
• Разобраться с налогомПроверить срок владения, вычет и при необходимости подать декларацию.

Ничто из этого не требует особой подготовки, но в каждом пункте есть места, где легко ошибиться. Разберём самые частые.

Риск 1. Согласия и чужие права

Самая дорогая ошибка – продавать, не выяснив, кому ещё принадлежит квартира или чьё согласие нужно. Проверьте до размещения объявления:

• Супруг. Для продажи общего имущества, права на которое регистрируются (квартира), нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Подробнее – в статье «Согласие супруга на продажу квартиры». Сделку без такого согласия супруг может оспорить в суде в течение года с момента, когда узнал о ней.
• Дети-собственники. Если среди собственников есть несовершеннолетний, на продажу его доли нужно предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Это касается и родителей, и опекунов. Орган опеки обязан дать разрешение или мотивированный отказ письменно не позднее 15 дней со дня заявления.
• Другие сособственники. При продаже доли постороннему человеку остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Продавец обязан письменно известить их о цене и условиях: если они не купят долю в течение месяца, можно продавать другому. Нарушение этого порядка даёт другим участникам право в течение трёх месяцев требовать перевода на себя прав покупателя. Подробности – в статье «Продажа доли в квартире».
• Банк. Заложенную квартиру без согласия залогодержателя продать нельзя. См. «Можно ли продать квартиру в ипотеке».
• Материнский капитал. Если квартира куплена с использованием маткапитала, она должна быть оформлена в общую собственность родителей и детей с определением долей. Тогда продавать её придётся с учётом долей детей, см. «Продажа квартиры с материнским капиталом».

Эти вопросы можно выяснить до начала показов, а не в день сделки, когда покупатель уже принёс аванс.

Риск 2. Задаток без бумаги

Соглашение о задатке должно быть письменным независимо от суммы. Если письменной формы нет или непонятно, задаток это или нет, деньги считаются авансом. Разница существенна. Если за срыв сделки отвечает сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны. С авансом эти последствия не наступают.

Что делать: заключить письменное соглашение, где чётко написано, что сумма – задаток, за какую квартиру, на какие условия и до какого срока стороны обязуются заключить договор. Образец и разбор – в статье «Задаток или аванс: что подписать». Если вы подписываете предварительный договор, помните: он заключается в форме основного договора, а без срока основной договор нужно заключить в течение года, см. «Предварительный договор».

Риск 3. Договор «из интернета»

Договор продажи недвижимости составляют в письменной форме одним документом, подписанным обеими сторонами; нарушение формы делает договор недействительным. Дальше – то, на чём чаще ошибаются:

• Цена. Если стороны не согласовали её письменно, договор считается незаключённым. Цена прописывается в договоре, а способ расчётов и срок – рядом.
• Описание квартиры. В договоре должны быть данные, по которым квартиру можно определённо установить (например, адрес и кадастровый номер).
• Прописанные. Если в квартире живут люди, которые по закону сохраняют право пользования после продажи, их перечень с указанием прав – существенное условие договора.
• Передаточный акт. Передача квартиры и её принятие оформляются актом или иным документом о передаче, подписанным сторонами. Без него спорно, когда вы исполнили обязанность передать квартиру.

Универсального «бланка с сайта» недостаточно: условия зависят от ваших обстоятельств. Про содержание договора – в статье «Договор купли-продажи квартиры».

Риск 4. Расчёты и ключи

Классическая ловушка – передать ключи или подписать документы до того, как деньги действительно у вас. Есть несколько безопасных способов расчётов: аккредитив (банк платит вам, когда вы предъявите оговорённые документы), банковская ячейка, депозит нотариуса. Как они устроены и чем различаются – в статье «Аккредитив, ячейка или безопасные расчёты».

Отдельно про регистрацию: переход права собственности подлежит государственной регистрации. Сроки зависят от способа подачи и формы сделки: для обычной сделки в простой письменной форме – 7 рабочих дней при подаче напрямую в Росреестр и 9 через МФЦ, для нотариально удостоверенной – 3 и 5 рабочих дней. Но регистрацию могут и приостановить: как правило, не более чем на три месяца, если, например, заявитель не имеет права распоряжаться объектом. Поэтому окончательные расчёты и передачу ключей обычно привязывают к результату регистрации. Подробнее – в статье «Сроки регистрации сделки».

Риск 5. Прописанные в квартире

Переход права собственности к новому владельцу – основание, по которому право пользования квартирой у членов семьи прежнего собственника прекращается, если иное не установлено законом. Но «иное» есть: например, у человека, который отказался от приватизации в пользу другого члена семьи, право пользования может сохраниться. Поэтому не считайте, что «выпишутся сами» – выясните заранее, кто прописан, и договоритесь об этом с покупателем письменно. Порядок – в статьях «Как выписать человека из квартиры» и «Приватизация квартиры».

Риск 6. Налог и декларация

Налог возникает у продавца, а не у покупателя, и именно вы отвечаете за декларацию. Проверьте:

• Срок владения. Если квартира в собственности минимальный срок – 3 или 5 лет, – налога нет, см. «Минимальный срок владения».
• Цена в договоре. Если доход от продажи меньше кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, доходом для налога считается кадастровая стоимость × 0,7 (если кадастровой стоимости в ЕГРН на 1 января нет, правило не применяется, а регион вправе смягчить коэффициент). Узнать кадастровую стоимость можно бесплатно – как это сделать.
• Декларация. 3-НДФЛ подаётся не позднее 30 апреля следующего года, см. «3-НДФЛ при продаже квартиры».

Прикинуть сумму налога можно в калькуляторе, а общие правила – в статье «Налог при продаже квартиры».

Когда стоит позвать помощь

Продавать самостоятельно – нормальный выбор, особенно если квартира одна и без обременений, собственник один, а покупатель понятный. Дольше и рискованнее становится, когда в сделке есть что-то из списка выше: доли, дети-собственники, ипотека, материнский капитал, наследство, покупка следующей квартиры одновременно с продажей.

Помощь не обязательно означает полное сопровождение. Иногда достаточно один раз показать документы специалисту и получить ответ, чего в них не хватает, до того как вы возьмёте задаток. Если хотите разобрать свою ситуацию – сделать это можно бесплатно, решение о сотрудничестве остаётся за вами.