Быстрее всего продаётся квартира, у которой одновременно есть реалистичная цена, готовый пакет документов и аккуратная подача: хорошие фото, честное описание, удобные показы. Ещё помогают готовность работать с покупателем, который берёт ипотеку, и безопасный способ расчётов, согласованный заранее. Гарантировать срок продажи нельзя: он зависит от рынка, района и самой квартиры. Ниже – рычаги, на которые вы влияете сами.
Что реально ускоряет продажу
| Рычаг | Почему работает |
|---|---|
| Документы собраны до объявления | Не теряете время и покупателя, когда он готов к задатку |
| Цена по рынку, а не «с запасом на торг» | Завышенную цену покупатели просто пропускают, и объявление «стареет» |
| Хорошие фото и точное описание | На показ приходят заинтересованные люди, меньше пустых просмотров |
| Гибкий график показов | Покупатель не успевает остыть или найти другой вариант |
| Подготовка к ипотеке покупателя | Банк проверяет квартиру и документы продавца – чем чище пакет, тем меньше вопросов |
| Согласованный способ расчётов | Не нужно решать на финише, как передавать деньги |
Документы заранее
Самая частая причина затяжки – не цена, а то, что на этапе задатка выясняется, что чего-то не хватает: нужны согласия, справки, выписка, а кто-то из собственников не на связи. Соберите всё до публикации объявления. Что нужно в вашем случае, подскажет статья «Какие документы нужны для продажи квартиры». Стоит заранее сделать несколько вещей.
- Заказать выписку из ЕГРН и проверить её самиПосмотрите, нет ли ограничений и записей, о которых вы забыли. Перед сделкой закажите свежую.
- Получить справку о зарегистрированных и договориться о выписке людейПрописанные в квартире – один из главных вопросов покупателя.
- Получить согласияСогласие супруга, разрешение органа опеки, согласие банка при ипотеке продавца – на это уходит время, и оно не зависит от покупателя.
- Разобраться с долгамиКоммунальные платежи и взносы на капремонт лучше погасить заранее и иметь подтверждающие справки.
Цена
Рыночная цена это та, по которой квартиру можно продать на открытом рынке в условиях конкуренции, без давления на продавца или покупателя. Завышенная цена даёт обратный эффект: объявление просматривают, но не звонят, а потом его воспринимают как «залежавшееся». Как прикинуть диапазон самому, – в статье «Как оценить квартиру перед продажей самостоятельно». Если нужно продать срочно, ориентируйтесь на нижнюю границу диапазона и заранее решите, до какой суммы готовы торговаться. Заодно прикиньте, сколько останется на руках после расходов и налога, – в калькуляторе расходов на сделку.
Если срок владения квартирой меньше минимального, продажа может обернуться налогом. Иногда выгоднее подождать, чем продать быстро, – посмотрите «Налог при продаже квартиры».
Фото, описание, показы
- Уберите лишнее и наведите порядокОсвободите поверхности, уберите личные вещи, проветрите. Снимайте при дневном свете.
- Снимите все комнаты, санузел, кухню, подъезд и вид из окнаПокупатели хотят увидеть квартиру целиком. Чем меньше неизвестности, тем меньше случайных звонков.
- Пишите в описании фактыПлощадь, этаж, год и тип дома, состояние, что остаётся в квартире, кто прописан, есть ли ипотека, как продаётся (свободная или альтернативная сделка). Не скрывайте недостатки: они всё равно выяснятся на показе.
- Дайте возможность посмотреть квартиру в удобное времяВечер и выходные – самые востребованные слоты. Планируйте несколько показов подряд, чтобы покупатели видели, что интерес есть.
- Отвечайте быстроПокупатель смотрит несколько объявлений сразу. Кто ответил первым, тот и получил показ.
Готовность к покупателю с ипотекой
Значительная часть покупателей берёт ипотеку. Банк проверяет и самого покупателя, и квартиру: документы на неё, историю, обременения и прочее. Что нужно от вас – банк назовёт покупателю сам, но вы можете облегчить жизнь, подготовив документы заранее и не отказывая покупателю с ипотекой «на всякий случай». Заранее выясните, не нужно ли вам согласие своего банка, если квартира у вас в ипотеке, – об этом в статье «Можно ли продать квартиру в ипотеке».
Важно учесть и время: банку нужно одобрить покупателя и квартиру, а уже потом стороны подают документы на регистрацию. Закладывайте это в график, если одновременно покупаете другое жильё. Сроки самой регистрации – ниже.
Расчёты и регистрация
Задаток по закону оформляется письменным соглашением, независимо от суммы. Им можно обеспечить заключение основного договора по предварительному договору. Об этом – в статьях «Задаток или аванс» и «Предварительный договор».
Расчёты проще согласовать заранее. Аккредитив – один из безопасных способов: банк платит продавцу, когда тот предъявил документы, предусмотренные условиями аккредитива. Конкретные условия, комиссии и сроки определяет банк, поэтому уточняйте их у вашего банка и у банка покупателя. Подробный разбор способов – в статье «Безопасные расчёты».
Сроки регистрации перехода права по закону такие:
| Сделка и способ подачи | Срок |
|---|---|
| Простая письменная форма, напрямую в Росреестр | 7 рабочих дней |
| Простая письменная форма, через МФЦ | 9 рабочих дней |
| Нотариально удостоверенная сделка, напрямую | 3 рабочих дня (1 рабочий день при подаче в электронной форме) |
| Нотариально удостоверенная сделка, через МФЦ | 5 рабочих дней |
Если сделка идёт быстрее нужного, имеет смысл рассмотреть нотариальную форму: регистрация проходит быстрее, но у нотариуса свои тарифы. Какой срок у вашей сделки, смотрите в статье «Сроки регистрации сделки». Регистрация может быть приостановлена – например, из-за ареста или недостающих документов, – и тогда сроки сдвинутся.
Что не ускоряет, а ломает сделку
- Задаток «на словах» или распиской без условийПисьменное соглашение о задатке по закону обязательно; без него сумма считается авансом.
- Резкое снижение цены без причиныПокупатели решают, что с квартирой что-то не так.
- Умолчание о проблемахПрописанные люди, долги, перепланировка и другие вопросы всё равно всплывают при проверке. Лучше сказать сразу.
- Передача ключей до расчётаКлючи и деньги передавайте в понятном порядке, закреплённом в договоре.
- Покупка другой квартиры на чужие обещанияЕсли вы покупаете новое жильё на деньги от продажи, сроки нужно согласовывать с цепочкой – см. «Альтернативная сделка».
Общий порядок продажи – от документов до налога – описан в статье «Как продать квартиру: пошаговая инструкция».
