Оценить квартиру самостоятельно можно по аналогам: найдите 5–10 похожих квартир в вашем районе и доме, сравните их по площади, этажу, состоянию и посмотрите, за сколько они продаются, а не только за сколько выставлены. Получится диапазон, а не одна цифра. Кадастровая стоимость для этого не подходит: она не рыночная. Отчёт оценщика нужен не при любой продаже, а в отдельных случаях – о них ниже.
Цена, за которую квартиру купят, и цена в объявлении
Закон определяет рыночную стоимость как наиболее вероятную цену, по которой объект может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагают всей нужной информацией, а на цене не отражаются чрезвычайные обстоятельства: продавец не обязан продавать, а покупатель – покупать. Попросту: это цена, за которую квартиру купят, а не та, которую хочется получить.
Цена в объявлении – только заявка продавца. Покупатели торгуются, а часть объявлений висит месяцами именно потому, что цена завышена. Поэтому ориентироваться на объявления можно лишь с оговоркой: чем дольше объявление в продаже и чем больше раз оно менялось в цене, тем меньше оно говорит о реальной цене сделки.
Как сравнить с аналогами
- Подберите 5–10 аналоговТот же район, лучше тот же дом или соседние дома похожей серии и года постройки, близкая площадь, то же число комнат.
- Отделите проданное от выставленногоЕсли можно, выясните цены сделок: у знакомых, соседей, в чатах дома, у риэлторов. Разница между заявленной и итоговой ценой показывает, как торгуются в вашем районе.
- Следите за сроком экспозицииОбъявление, которое снято быстро, скорее всего было выставлено по адекватной цене. Висит долго – цена завышена или есть проблема, которой вы не видите.
- Считайте цену за метр, но не слепоЦена за квадратный метр удобна для сравнения, но у маленьких квартир метр обычно дороже, чем у больших. Сравнивайте квартиры близкой площади.
- Запишите диапазонНижняя граница – цена, за которую вы продадите быстро. Верхняя – предел, выше которого объект, скорее всего, не купят. Стартовая цена – внутри диапазона.
Поправки: этаж, ремонт, дом, планировка
Идеальных аналогов не бывает, поэтому цену корректируют. Мы не даём процентов: они зависят от города и района, и универсальных цифр нет. Покажем, в какую сторону работает каждый фактор.
- ЭтажКрайние этажи обычно ценятся ниже средних, но в разных домах и городах это выражено по-разному.
- Состояние и ремонтСвежий аккуратный ремонт повышает привлекательность, но редко окупается вложенными в него деньгами в полном объёме. Устаревший ремонт покупатель вычтет из цены с запасом.
- ДомГод постройки, материал стен, состояние подъезда, лифт, двор, парковка, шум от дороги.
- Планировка и вид из оконПроходные комнаты, маленькая кухня, окна во двор или на магистраль – всё это отражается на цене.
- Юридическая чистотаПрописанные люди, доли, ипотека продавца усложняют сделку, и покупатели просят скидку. Заранее подготовьте документы.
Кадастровая стоимость – не рыночная
Кадастровая стоимость это стоимость, установленная по результатам государственной кадастровой оценки или рассмотрения споров о её результатах. Она считается массово, по общим методикам, без осмотра вашей квартиры, и нередко заметно отличается от рыночной в обе стороны. Для продажной цены она не ориентир. Выписку о кадастровой стоимости может получить любой человек бесплатно; как это сделать – в статье «Как узнать кадастровую стоимость квартиры».
Но знать её нужно по другой причине – налоговой. Если цена продажи меньше кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, то доходом для расчёта НДФЛ признаётся кадастровая стоимость, умноженная на 0,7 (регион вправе поднять коэффициент до 1). Правило действует, только если кадастровая стоимость внесена в ЕГРН. То есть слишком низкая цена в договоре может обернуться неожиданным налогом. Подробнее – в статье «Кадастровая стоимость и налог», а посчитать свой случай можно в калькуляторе налога с продажи квартиры.
Когда нужен отчёт оценщика
Для обычной продажи собственной квартиры закон оценку не требует: в перечне случаев обязательной оценки (ст. 8 закона об оценочной деятельности) такой продажи нет. Обязательна она, в частности, для имущества государства и муниципалитетов, а также когда возник спор о стоимости. Закон называет среди таких споров споры о величине стоимости предмета ипотеки при ипотечном кредитовании, о стоимости имущества при разделе между разводящимися супругами по требованию одной или обеих сторон и об исчислении налоговой базы.
- Ипотека покупателяБанк оценивает квартиру, которая будет в залоге, и может запросить отчёт оценщика. Какой именно оценщик и какой отчёт ему нужен – решает банк, уточните заранее у банка покупателя.
- Спор о стоимостиПри разделе имущества или налоговом споре отчёт помогает доказать вашу цифру.
- Наследство, опека, судНужна ли оценка, зависит от конкретной ситуации: уточните у нотариуса, в органе опеки или в суде. Мы не нашли в законе общего требования об отчёте в этих случаях, поэтому не утверждаем, что он всегда нужен.
Оценка риэлтором и как проверить её
Риэлторы обычно оценивают квартиру бесплатно, потому что рассчитывают получить вас как клиента. Это нормально, но помните об интересе: оценка «выше рынка» помогает получить договор, а «ниже» – быстро закрыть сделку. Попросите показать аналоги, на которые он опирается, и сравните со своим диапазоном. Расхождение в оценке – повод задать вопросы, а не довод в пользу того или другого. Что входит в услуги и как читать договор – в статье «Услуги риэлтора».
Частые ошибки при выборе цены
- Ориентироваться на самое дорогое объявлениеБерите весь набор аналогов, а не лучший.
- Закладывать «запас на торг» без ограниченийСлишком высокая цена отпугивает тех, кто мог бы купить: объявление просто пролистывают.
- Считать вложения в ремонт добавкой к ценеПокупатель оценивает результат, а не ваши затраты.
- Забывать про расходы и налогЧистая сумма «на руки» меньше цены сделки. Прикиньте её в калькуляторе расходов на сделку.
- Не пересматривать ценуЕсли за несколько недель показов нет звонков, цена или подача объявления не работают: пересмотрите их, не дожидаясь, пока объявление «сгорит». Что ещё ускоряет продажу, – в статье «Как быстро продать квартиру».
