Услуги риэлтора: что входит и как читать договор

Услуги риэлтора это то, что вы прописали в договоре: поиск объектов или покупателей, показы, проверка документов, помощь с расчётами и оформлением сделки. Точного стандартного перечня нет, поэтому что именно входит и когда вы платите, определяет только договор. Оплата обычно устроена как процент от сделки или фиксированная сумма и оговаривается в договоре: платить вы обязаны в те сроки и в том порядке, которые в нём указаны.

Что входит в услуги риэлтора

Услуги агентства или частного риэлтора у разных исполнителей набраны по-разному. Чаще всего в них попадает один или несколько блоков:

• Подбор или поиск покупателяПокупателю – подобрать варианты по вашим условиям; продавцу – разместить объявление, принять звонки, провести показы.
• Проверка объекта и документовЗапрос выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, выявление обременений и прописанных.
• Подготовка договоровПредварительный договор, соглашение о задатке, договор купли-продажи.
• Организация расчётовАккредитив, банковская ячейка и другие безопасные схемы.
• Сопровождение регистрацииПодача документов в Росреестр или МФЦ, получение выписки после регистрации.

Смотрите на договор, а не на рекламу: если в нём нет пункта «проверка юридической чистоты», значит, эту проверку риэлтор вам как услугу не обещал.

Какой это договор

Такие отношения обычно оформляют одним из видов договора, которые знает ГК РФ:

• Договор возмездного оказания услуг (ст. 779 ГК РФ): исполнитель по заданию заказчика оказывает услуги – совершает действия или ведёт деятельность, – а заказчик их оплачивает. Правила этой главы применяются, в частности, к консультационным и информационным услугам.
• Договор поручения (ст. 971 ГК РФ): поверенный совершает от имени и за счёт доверителя определённые юридические действия. Права и обязанности по такой сделке возникают у вас, а не у риэлтора.
• Агентский договор (ст. 1005 ГК РФ): агент за вознаграждение совершает по поручению принципала юридические и иные действия – от своего имени, но за счёт принципала, либо от имени и за счёт принципала.

Название договора не так важно, как его содержание: от этого зависят ваши права на отказ и то, что вы вправе требовать от исполнителя. Если вы – гражданин и заказываете услугу для личных нужд, а исполнитель – организация или индивидуальный предприниматель, то на такой договор распространяется и закон о защите прав потребителей.

Как читать договор: на что смотреть

• Что именно должен сделать риэлторКонкретные действия и результат: не «содействие», а, например, «подобрать варианты», «провести показы», «подготовить договор купли-продажи». Чем размытее формулировка, тем труднее что-то потом потребовать.
• За что и когда вы платитеЗа сам факт услуги, за подписание договора с покупателем или за регистрацию права. Это всегда прописывают в договоре. По закону оплата идёт в сроки и в порядке, указанные в договоре (ст. 781 ГК РФ).
• Размер вознаграждения и что в него входитПроцент или фиксированная сумма. От какой суммы считается процент. Есть ли отдельные платежи за юридическую проверку, показы, оформление.
• Срок договора и «эксклюзив»Может ли собственник в это время сам искать покупателя или работать с другим риэлтором? Что за это положено по договору?
• Отчёты и информация о ходе работПо договору поручения поверенный обязан по требованию сообщать, как идёт исполнение. После исполнения он представляет отчёт с оправдательными документами, если этого требуют условия договора или характер поручения (ст. 974 ГК РФ). Пропишите, как часто и в какой форме вы получаете отчёт.
• Условия расторжения и штрафыКак отказаться от договора, за какой срок предупредить и что при этом придётся оплатить.
• ДоверенностьЕсли риэлтор просит доверенность, читайте, какие именно полномочия в ней указаны. Не выдавайте право распоряжаться квартирой «шире», чем это нужно для конкретного действия.

За что и как платят

Размер вознаграждения и порядок оплаты определяет договор: по агентскому договору вознаграждение платится в размере и в порядке, которые в нём установлены (ст. 1006 ГК РФ). По договору поручения доверитель платит вознаграждение, если это предусмотрено законом или договором; а если поручение связано с предпринимательской деятельностью одной или обеих сторон – если договором не предусмотрено иное (ст. 972 ГК РФ). На практике встречаются две схемы: процент от цены сделки и фиксированная сумма; иногда часть платится вперёд, часть – после результата. Сколько это стоит, у каждого исполнителя своё – цифр здесь нет, сравнивайте предложения по договору, а не по обещаниям.

Чтобы платить только за реальную работу:

• Пропишите, за какое событие платится вознаграждение (подписан договор, зарегистрирован переход права, получены деньги) и в какой срок.
• Если платите аванс, проверьте, что будет с ним, если сделка не состоится по не зависящим от вас причинам.
• Просите акт или отчёт о том, что сделано, прежде чем платить остаток.
• Получайте квитанцию или чек за каждый платёж. Деньги по самой сделке (задаток, цена квартиры) риэлтору «в руки» лучше не передавать – о способах см. статью «Аккредитив, ячейка или безопасные расчёты».

Расходы на риэлтора в общий бюджет сделки стоит заложить заранее – посчитать остальные траты поможет калькулятор расходов на сделку.

Как отказаться от услуг

Отказ от риэлтора – законное право, но условия у него свои:

• Договор услуг: заказчик вправе отказаться при условии оплаты исполнителю фактически понесённых им расходов (ст. 782 ГК РФ). Исполнитель может отказаться только при полном возмещении вам убытков.
• Поручение: доверитель вправе отменить поручение, а поверенный – отказаться от него во всякое время; соглашение об отказе от этого права ничтожно (ст. 977 ГК РФ).
• Если вы потребитель: вы можете отказаться от договора на услуги в любое время, если оплатите исполнителю понесённые расходы (ст. 32 закона о защите прав потребителей). Условия договора, которые устанавливают для вас штрафные санкции или иные обязанности и мешают реализовать это право, недопустимы и ничтожны (ст. 16 закона о защите прав потребителей).

Так же недопустимыми законом названы условия, по которым получить одну услугу можно только вместе с другой, а также платные дополнительные услуги, оказанные без вашего согласия. Если в договоре с агентством вы видите такие пункты – просите убрать.

Как выбрать риэлтора

Универсального показателя нет, но несколько проверок сработают почти всегда:

• Реквизиты исполнителяКто сторона договора: организация или ИП, с реквизитами и адресом. Сверьте, с кем именно вы заключаете договор, и сохраните эти данные.
• Готовность дать договор заранееЕсли договор нельзя увидеть до встречи или его подписывают «прямо сейчас, иначе уйдёт клиент» это повод остановиться.
• Конкретные ответы по вашей ситуацииДети-собственники, доли, ипотека продавца, наследство – хороший специалист сразу назовёт, какие документы понадобятся и где риски.
• Прозрачная оплатаПонятно, за что именно платите, когда и кому. Нет «скрытых» платежей вне договора.
• Отзывы и рекомендацииИщите отзывы людей, чью ситуацию можно проверить, и спрашивайте, кто мог бы подтвердить опыт исполнителя.

Что риэлтор за вас не решит

Даже сильный специалист не подменяет ваши собственные проверки и решения. Главные вещи вы контролируете сами:

• Выписка из ЕГРН. Закажите её сами или потребуйте копию – как это сделать, читайте в статье «Выписка из ЕГРН: как получить».
• Текст договора купли-продажи. Читайте его целиком – чек-лист в статье «Договор купли-продажи квартиры».
• Расчёты и передача денег. Выбор способа – ваш, и он должен быть безопасным.
• Согласие супруга, права детей, прописанные. Ошибки здесь стоят дороже комиссии. Проверьте их по списку из статьи «Проверка квартиры перед покупкой».

Если в вашей сделке всё просто (один собственник, без ипотеки и детей) и вы готовы разбираться сами, риэлтор может быть и не нужен. Если ситуация сложная, прочитайте договор внимательно: услуги стоят этого.