Документы для продажи дома с участком

Для продажи дома с участком нужны паспорт, документы-основания на дом и на землю и свежие выписки ЕГРН на оба объекта. Дальше список зависит от истории дома: если он не оформлен в ЕГРН, нужен технический план и регистрация права; если участок без точных границ, потребуется межевание; если дом куплен в браке, нужно нотариальное согласие супруга; если в доме живут или прописаны люди, их права придётся указать в договоре. Собрать это заранее проще, чем искать бумаги, когда покупатель уже внёс задаток.

Чек-лист для продавца

• ПаспортКаждого собственника. За ребёнка до 14 лет – свидетельство о рождении и паспорт родителя, а продавать его долю придётся с разрешения опеки (ниже).
• Документ-основание на домДоговор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве или договор приватизации. Если дом строили сами, смотрите раздел про оформление ниже.
• Документ-основание на участокЧасто это отдельный договор или решение о предоставлении земли. Он может быть старше, чем документ на дом.
• Выписка из ЕГРН на домПоказывает собственника, площадь, обременения.
• Выписка из ЕГРН на участокПоказывает категорию земель, вид разрешённого использования, границы и обременения.
• Технический план или документы на перепланировку и пристройкиЕсли дом реконструировали или достроили, площадь по документам должна совпадать с фактической.
• Согласие супругаНотариальное, если дом нажит в браке.
• Разрешение опекиЕсли среди собственников есть ребёнок или недееспособный.
• Сведения о прописанныхСправка о зарегистрированных в доме, выдают МФЦ и Госуслуги.

Выписки ЕГРН на дом и на участок

Дом и земля – два объекта недвижимости, и по каждому нужна своя выписка (ст. 130 ГК РФ). По закону при продаже здания покупателю вместе с ним переходит и участок под ним: если вы собственник земли, покупатель получает право собственности на неё (ст. 552 ГК РФ). Договор должен позволять определённо установить продаваемую недвижимость, в том числе её расположение на участке, иначе условие считается несогласованным и договор не считается заключённым (ст. 554 ГК РФ).

В выписке общедоступных сведений ЕГРН указаны описание объекта, зарегистрированные права, ограничения и обременения, в том числе сведения о заявленных в суде правах требования и о непринятых к рассмотрению заявлениях (ст. 62 ч. 7 218-ФЗ). Заказывайте свежую выписку незадолго до сделки: покупатель и банк хотят увидеть, что за время показов на объекты ничего не появилось. Как получить выписку, написано в статье «Выписка из ЕГРН».

Если дом не оформлен или оформлен не до конца

Частая причина, из-за которой сделка срывается: дом построен, но в ЕГРН его нет или площадь в выписке не совпадает с фактической. Для ИЖС или садового дома, который вы строили или реконструировали, закон предусматривает такой порядок: застройщик подаёт уведомление об окончании строительства в орган, выдающий разрешения на строительство (лично, через МФЦ, по почте или через Госуслуги), и прикладывает технический план. Орган в течение пяти рабочих дней проверяет параметры и вносит запись в реестр либо направляет уведомление о несоответствии (ст. 55 ч. 16, 19 Градостроительного кодекса). После этого дом можно ставить на кадастровый учёт и регистрировать право собственности.

Если уведомление об окончании строительства поступило позже десяти лет после уведомления о планируемом строительстве либо уведомление о планируемом строительстве вообще не подавали, орган в течение трёх рабочих дней вернёт документы без рассмотрения (ст. 55 ч. 17 ГрК РФ). В таких случаях перед продажей уточните в администрации, какой путь оформления доступен именно вам. Какие дома считаются ИЖС, объясняем в статье «ИЖС: что это и чем отличается от СНТ и ЛПХ».

Межевание и границы участка

Покупатель дома хочет знать, где заканчивается земля. Границы указаны в выписке ЕГРН, если участок прошёл межевание. Межевой план готовит кадастровый инженер, в нём границы устанавливаются определением координат характерных точек (ст. 22 218-ФЗ). Если в ЕГРН границ нет или они внесены с ошибкой, их уточняют, и тогда границы определяют по документу о праве или документам об образовании участка, а при их отсутствии по границам, существующим на местности 15 лет и более (ст. 43 ч. 1, 1.1 218-ФЗ).

При уточнении местоположения границ их согласуют с владельцами смежных участков. Если согласование проходит на собрании, соседей извещают не менее чем за 30 дней, а срок для возражений в извещении не менее 15 дней (ст. 39 ч. 7, 10 221-ФЗ). То есть межевание перед продажей лучше начинать заранее. Что нужно знать о самой процедуре, описано в статье «Межевание участка».

Согласие супруга, дети и опека

Дом, купленный в браке, общий, даже если собственником в выписке указан один супруг. Для сделки с таким имуществом, права на которое подлежат регистрации, нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Без него сделку можно оспорить в течение года со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о ней (ст. 35 п. 3 СК РФ). Исключение составляет имущество, которое принадлежало супругу до брака или получено в дар или по наследству: оно его личное (ст. 36 СК РФ). Подробнее: «Согласие супруга на продажу».

Если среди собственников есть несовершеннолетний, продажа его доли требует предварительного разрешения органа опеки (ст. 37 п. 2 ГК РФ). Орган обязан дать разрешение или мотивированный отказ в письменной форме не позднее 15 дней с даты заявления (ст. 21 ч. 3 48-ФЗ). Сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, подлежат нотариальному удостоверению (ст. 54 ч. 2 218-ФЗ). Если в доме живут дети, которые собственниками не являются, но находятся под опекой, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи, об этом известно органу опеки, и продажа затрагивает их права, нужно согласие опеки (ст. 292 п. 4 ГК РФ). Эти истории самые долгие, подробности разобраны в статье «Продажа с долей ребёнка», а принципы те же и для дома.

Прописанные в доме

Покупатель узнает о зарегистрированных в доме из справки, поэтому заранее выясните, кто прописан и выпишется ли он. Закон говорит так: переход права собственности на дом к другому лицу служит основанием для прекращения права пользования домом у членов семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (ст. 292 п. 2 ГК РФ). Но если в доме проживают лица, которые по закону сохраняют право пользования после продажи, их перечень с указанием прав на пользование обязательно включают в договор: это существенное условие (ст. 558 п. 1 ГК РФ).

Человека снимают с регистрационного учёта по его заявлению либо по решению суда о выселении или признании утратившим право пользования (ст. 7 Закона РФ № 5242-1). Кто может сохранить право пользования и как выписать несогласного, мы разобрали в статье «Как выписать человека». Для дома действуют те же правила.

Договор и регистрация

Нотариус нужен не для всякой продажи дома. Он обязателен при продаже доли в праве собственности (кроме случая, когда все собственники продают свои доли одним договором) и при отчуждении недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему (ст. 42 ч. 1.1, ст. 54 ч. 2 218-ФЗ). В остальных обычных случаях подойдёт простая письменная форма. Дальше подают документы на регистрацию перехода права: по общему правилу срок регистрации 7 рабочих дней при подаче в Росреестр и 9 при подаче через МФЦ, о тонкостях читайте в статье «Сроки регистрации сделки». Налог с продажи, если он будет, подробно разобран в статье «Налог при продаже дома и участка».