Межевание участка

Межевание это установление границ участка на местности и определение их координат, после чего сведения вносятся в ЕГРН. Проводит его кадастровый инженер: он готовит межевой план, при необходимости согласует границы с соседями и подаёт документы на кадастровый учёт. Узнать, отмежёван ли участок, можно по выписке из ЕГРН: у участка с установленными границами в ней есть описание местоположения границ. Ниже – порядок работ, что говорит закон о соседях и сроках и как решать споры.

Что такое межевание

В законе слова «межевание» нет: он говорит о кадастровых работах и межевом плане. В обиходе межеванием называют работы, в результате которых готовится межевой план. Кадастровой деятельностью закон называет выполнение работ в отношении недвижимости, в результате которых готовятся документы для государственного кадастрового учёта (ст. 1 Закона № 221-ФЗ).

Межевой план составляется на основе кадастрового плана территории или выписки из ЕГРН и содержит либо сведения об образуемых участках, либо новые сведения о существующем участке. Он состоит из графической и текстовой частей, а местоположение границ устанавливается определением координат характерных точек – то есть точек изменения направления границы (ст. 22 Закона № 218-ФЗ).

Когда межевание нужно

Закон связывает межевой план с двумя ситуациями.

• Образование участковУчастки образуются при разделе, объединении, перераспределении участков или выделе из них (ст. 11.2 ЗК РФ). Образование допускается при наличии письменного согласия землепользователей, арендаторов и залогодержателей исходных участков, кроме случаев, перечисленных в законе, – например, образования по решению суда.
• Уточнение границЕсли сведения об участке в ЕГРН не соответствуют установленным требованиям к описанию границ или в них есть ошибка, границы уточняют (ст. 43 Закона № 218-ФЗ). Тогда в межевом плане обосновывают положение новых границ.

Мы не нашли в проверенных нормах общего правила «каждый собственник обязан отмежевать участок к определённой дате», поэтому не повторяйте такие утверждения. Нужно ли межевание в вашей ситуации – для продажи, строительства, раздела или спора, – проверьте у кадастрового инженера по документам на ваш участок. Покупателю участка вопрос о границах важен независимо от закона: границы – важная часть проверки перед покупкой.

Кто проводит межевание

Кадастровые работы выполняет кадастровый инженер. Им признаётся физическое лицо – член саморегулируемой организации кадастровых инженеров, и только одной такой организации (ст. 29 Закона № 221-ФЗ). Заказчик – собственник или другой правообладатель участка. С инженером заключается договор подряда: в нём согласуйте объём работ, срок и порядок оплаты – цены мы не приводим, они зависят от региона и участка.

• Спросите, что входит в договор: выезд на участок, межевой план, согласование с соседями, подача в Росреестр.
• Фамилия кадастрового инженера, выполнявшего работы, вносится в сведения об объекте в ЕГРН (ст. 8 ч. 4 Закона № 218-ФЗ). По выписке видно, кто готовил документы по участку.
• Просите письменный договор и расписку об оплате, как при любой услуге.

Порядок: шаг за шагом

1. Закажите выписку из ЕГРН на участок: инженер составляет межевой план на её основе. О заказе выписки – в статье «Выписка из ЕГРН бесплатно».
2. Найдите кадастрового инженера, проверьте его членство в саморегулируемой организации и заключите договор.
3. Инженер определяет координаты границ на местности и готовит межевой план.
4. Если границы подлежат согласованию, инженер проводит его с соседями (подробнее ниже) и оформляет акт согласования.
5. Межевой план передаётся в Росреестр для кадастрового учёта – вы или инженер подаёте заявление.
6. Получите выписку из ЕГРН с новыми сведениями о границах и проверьте, что координаты и площадь в ней совпадают с межевым планом.

Согласование границ с соседями

Если в результате кадастровых работ уточнено положение границ участка или смежных с ним участков, сведения о которых есть в ЕГРН, их согласование с заинтересованными лицами обязательно (ст. 39 Закона № 221-ФЗ). Согласуют границы с лицами, у которых смежные участки на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования или аренды (для государственных и муниципальных участков – аренды на срок более пяти лет).

• Как согласуютНа собрании заинтересованных лиц или в индивидуальном порядке – по выбору кадастрового инженера. Согласование проводят на местности или без выезда на местность; сосед вправе потребовать согласования с установлением границ на местности.
• Извещение о собранииЕго вручают, направляют или публикуют не менее чем за тридцать дней до собрания; срок для возражений, указанный в извещении, не может быть меньше пятнадцати дней со дня получения.
• Акт согласованияРезультат оформляется актом, который подписывают заинтересованные лица (ст. 40 Закона № 221-ФЗ).
• Если сосед промолчалНадлежащим образом извещённый сосед, который не подписал акт и не прислал письменных возражений с обоснованием в срок, считается согласившимся; в акте делается запись.
• Если сосед возражаетЕго письменные возражения прилагаются к межевому плану и становятся его частью. Спор после оформления акта решается в порядке, установленном Земельным кодексом.

Сроки

Общего срока межевания закон не устанавливает: сколько займёт подготовка межевого плана, зависит от участка, договора с инженером и согласования. Известные законом сроки такие:

Считайте так: если собрание по согласованию нужно, минимум месяц уйдёт на извещение до его проведения, плюс время на подготовку плана и 5–7 рабочих дней на учёт. Остальное согласуйте с инженером в договоре.

Как узнать, отмежёван ли участок

Надёжнее всего – выписка из ЕГРН, которую вправе получить любое лицо (ст. 62 Закона № 218-ФЗ). В ней указывается описание местоположения объекта и площадь (ст. 8 Закона № 218-ФЗ). Смотрите, есть ли у участка описание границ в виде координат: если есть, границы установлены, и в выписке указан кадастровый инженер, который выполнял работы. Если координат нет, участок, скорее всего, не отмежёван, а площадь в документах «ориентировочная».

• Онлайн-карта Росреестра. Показывает контур участка, если границы внесены в ЕГРН. Для решений о сделке опирайтесь не на карту, а на выписку.
• Сверьте с натурой. Забор мог быть поставлен не по границе: проверьте, совпадают ли документы с тем, что на земле.
• Покупаете участок или дом. Общий порядок проверки объекта – в статье «Проверка перед покупкой»: логика выписок и обременений та же, хотя статья о квартирах. Если участок в ипотеке или аренде, посмотрите обременения: при образовании участков нужно согласие залогодержателей и арендаторов.

Споры с соседями

Типичные поводы: забор «залез» на чужую землю, границы по документам и по факту не совпадают, сосед не подписывает акт согласования. Что известно из закона:

• Земельные споры рассматриваются в судебном порядке (ст. 64 п. 1 ЗК РФ). До суда стороны могут договориться или передать спор на разрешение третейского суда (п. 2 той же статьи).
• Защита от нарушений. Собственник вправе требовать устранения любых нарушений своего права, даже если оно не связано с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
• Ошибка в границах. Если в ЕГРН границы описаны с ошибкой, их уточняют; уточнение смежных и несмежных участков при выявлении ошибки идёт по заявлению правообладателя одного из участков (ст. 43 ч. 2.1 Закона № 218-ФЗ). Кадастровый инженер оценит, ошибка ли это.

1. Сверьте выписки обоих участков и межевой план – узнайте, где именно расхождение.
2. Обсудите с соседом; приглашайте кадастрового инженера и показывайте границы на местности.
3. Если не договорились – фиксируйте возражения письменно и обратитесь к юристу: суд зависит от документов и обстоятельств, исход заранее не гарантирует никто.