Как купить дом с участком

Покупка дома это покупка двух объектов сразу: самого здания и земельного участка под ним. По закону они следуют общей судьбе, поэтому дом обычно покупают вместе с землёй. Порядок такой: проверить участок (категорию земли, вид разрешённого использования, границы, обременения), проверить сам дом и права продавца, заключить письменный договор и зарегистрировать переход права в Росреестре. Дешевле всего ошибки обходятся до задатка, а не после регистрации.

Дом и участок: что вы покупаете

Закон исходит из того, что прочно связанные с землёй объекты следуют судьбе земельного участка (принцип единства судьбы, ст. 1 ЗК РФ). Для продажи это выражено так: по договору продажи здания покупателю вместе с домом передаются права на занятый им и необходимый для его использования участок, а если продавец – собственник участка, покупателю передаётся право собственности на землю (ст. 552 ГК РФ). Исключения возможны, но только если они предусмотрены законом.

Что это значит на практике. Прежде всего, убедитесь, на каком праве продавец владеет землёй – на праве собственности или аренды. Если участок не принадлежит продавцу, дом продаётся без согласия собственника земли, если это не противоречит условиям пользования участком, а покупатель получает право пользования на тех же условиях, что были у продавца (п. 3 ст. 552 ГК РФ). Тогда ключевой документ – договор аренды: срок, размер платы, условия.

Пошаговый план покупки

1. Закажите выписки из ЕГРН на дом и на участок. Они показывают собственника, площадь, категорию земли, вид использования, обременения.
2. Проверьте участок: категория, вид разрешённого использования, границы, зоны с особыми условиями.
3. Проверьте дом: есть ли он в ЕГРН, совпадают ли площадь и адрес с документами.
4. Выясните, кто живёт или прописан в доме, и нужно ли согласие супруга продавца.
5. Съездите на место: сравните границы на местности с документами, поговорите с соседями, проверьте подъезд и подключение коммуникаций.
6. Если есть сомнения, уточните их у кадастрового инженера или юриста до внесения задатка.
7. Подпишите предварительный договор или соглашение о задатке – по необходимости; о разнице – в статье «Задаток или аванс».
8. Заключите договор купли-продажи, проведите расчёты и подайте документы на регистрацию.

Категория земли и вид разрешённого использования

Вся земля в России делится на семь категорий по целевому назначению: сельскохозяйственного назначения; населённых пунктов; промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения; особо охраняемых территорий; лесного фонда; водного фонда; запаса (ст. 7 ЗК РФ). Правовой режим участка определяется исходя из категории и разрешённого использования. Поэтому два участка по соседству могут допускать совершенно разное: на одном можно строить и жить, на другом – нет.

Категорию и вид разрешённого использования указывают в договорах, документах о регистрации прав и в кадастре недвижимости (ст. 8 ЗК РФ), а в ЕГРН они входят в основные сведения об участке (ст. 8 Закона № 218-ФЗ). Найдите их в выписке и проверьте:

• Категория земельЗемли населённых пунктов и земли сельскохозяйственного назначения – разные режимы. Что именно разрешено на вашем участке, уточните в администрации.
• Вид разрешённого использованияОн должен соответствовать вашей цели: жить в доме, строить новый, вести хозяйство. Если вид не подходит, это нужно выяснить до покупки.
• Параметры застройкиПредельные параметры строительства, в том числе отступы от границ, определяют правила землепользования и застройки. Их проверяют, когда застройщик подаёт уведомление о строительстве (ст. 51.1 ГрК РФ). Узнайте их в местной администрации, если планируете строить или перестраивать.

Границы участка и межевание

Границы участка описываются координатами характерных точек (ст. 22 Закона № 218-ФЗ). Если границы установлены и внесены в ЕГРН, вы покупаете участок в понятных пределах. Если не установлены, площадь в документах может не совпадать с реальной, а соседи могут оспаривать, где проходит забор.

• Посмотрите выписку из ЕГРН. Там есть описание местоположения и площадь. Если координат нет, участок, скорее всего, не отмежёван – тогда нужно межевание, и у кадастрового инженера стоит узнать, что для него потребуется.
• Сравните с натурой. Забор может стоять не по границе: в документах одно, на земле другое. Такой разрыв – повод попросить кадастрового инженера показать границы на местности.
• Не покупайте «примерно». Если границы не установлены, оцените, готовы ли вы брать на себя межевание и согласование с соседями. Это время и расходы покупателя, если договор не возлагает их на продавца.

Обременения и ограничения

Выписка из ЕГРН содержит описание объекта, зарегистрированные права и ограничения прав и обременения – например, ипотеку (ст. 62 Закона № 218-ФЗ). По участку в ЕГРН есть и дополнительные сведения: находится ли он частично или целиком в зоне с особыми условиями использования территории (например, охранной зоне линий электропередачи или газопровода) или в границах публичного сервитута (ст. 8 Закона № 218-ФЗ). Такие зоны ограничивают, что и где можно строить.

Что проверить:

• Ипотека, арест, залогЕсли дом в ипотеке, продажа возможна только по согласованной с банком схеме. Подробнее – в статье «Обременение на квартиру»: логика та же, хотя статья написана про квартиры.
• Зоны с особыми условиями и сервитутыСмотрите раздел с дополнительными сведениями в выписке на участок.
• Аренда участкаЕсли земля не принадлежит продавцу, проверьте договор аренды (см. выше).

Выписки можно заказать в Росреестре; о том, как это сделать бесплатно, – в статье «Выписка из ЕГРН бесплатно». Общую логику проверки объекта мы разобрали для квартиры в статье «Проверка квартиры перед покупкой»: многое из неё подходит и для дома.

Документы на дом и на землю

Недвижимость это земельные участки и всё, что прочно связано с землёй, в том числе здания (ст. 130 ГК РФ). Права на неё и сделки с ней регистрируются в Росреестре: переход права собственности по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). Поэтому спрашивайте у продавца документы на оба объекта.

Кто остаётся прописан или проживает

Если в доме проживают люди, которые по закону сохраняют право пользования после продажи, их перечень с указанием прав пользования – существенное условие договора продажи жилого дома (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Не забудьте прописать этот перечень в договоре. Попросите у продавца справку о зарегистрированных в доме и поговорите о выписке до сделки; общие правила – в статье «Как выписать человека».

Если продавец состоит в браке, а дом нажит в браке, может понадобиться нотариальное согласие супруга: об этом – в статье «Согласие супруга на продажу».

Коммуникации и подъезд

Закон не даёт единого списка «обязательных» коммуникаций для дома, поэтому проверяйте то, что важно именно вам: электричество, газ, вода, канализация, дорога. Что стоит сделать:

• Попросите у продавца договоры с поставщиками и квитанции об оплате – они показывают, что подключено на самом деле.
• Если чего-то нет, уточните у ресурсоснабжающей организации, возможно ли подключение и на каких условиях.
• Проверьте, как вы попадаете на участок: подъезд должен быть по дороге общего пользования или на основании сервитута. Доступ к участку отражается в межевом плане (ст. 22 Закона № 218-ФЗ).
• Стоимость и сроки подключения не вписывайте «на глаз» – запросите у организации.

Договор, расчёты и регистрация

В договоре нужно точно описать, что продаётся: данные, позволяющие определённо установить недвижимость, в том числе её расположение на участке. Если их нет, условие о предмете считается несогласованным, а договор – незаключённым (ст. 554 ГК РФ). Поэтому впишите кадастровые номера и дома, и участка, адрес, площади.

• Оба объекта в одном договореДом и участок продаются вместе (ст. 552 ГК РФ), поэтому в договоре должны быть оба – с кадастровыми номерами.
• Безопасные расчётыО способах передачи денег – в статье «Безопасные расчёты при покупке».
• Регистрация перехода праваПодаёте документы в Росреестр или МФЦ; сроки – в статье «Сроки регистрации сделки». До регистрации перехода права собственником вы не становитесь.
• РасходыГоспошлину за регистрацию права физлица на жильё считают по ст. 333.33 НК РФ: для объекта с кадастровой стоимостью до 20 млн руб. она составляет 4000 руб.; для участка ИЖС, ЛПХ или садоводства – 700 руб. (1000 руб. при одновременном кадастровом учёте и регистрации). Проверьте актуальные размеры при подаче документов.
• Налоговый вычетПри покупке жилья возможен имущественный вычет; условия для дома и участка уточните – общие правила в статье «Вычет при покупке».

Если покупаете в ипотеку, банк проверит и дом, и участок отдельно. Условия и тонкости ипотеки на дом – в отдельном материале нашего справочника; ориентироваться по ставкам можно в ипотечном калькуляторе.