Обременение на квартиру: какие бывают и как проверить

Обременение это право третьего лица или ограничение, которое остаётся на квартире и после продажи: банк-залогодержатель, арест по долгам продавца, жильцы по договору найма, получатель ренты. Узнать о них можно из выписки из ЕГРН: обременения указываются в ней отдельным разделом. Покупатель получает квартиру вместе с обременением, если оно не снято до сделки, поэтому проверять его нужно до задатка.

Что такое обременение

Закон использует два близких понятия – «ограничения прав» и «обременения» объекта. Практически для покупателя разницы нет: и то и другое ограничивает свободу распоряжаться квартирой или означает, что у кого-то есть на неё права помимо собственника. Такие ограничения и обременения подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ), поэтому их сведения есть в реестре недвижимости – ЕГРН.

Главное правило для покупателя: если продавец не сообщил вам об обременении, а вы о нём не знали и не должны были знать, вы вправе требовать уменьшения цены либо расторжения договора (ст. 460 ГК РФ). Но если вы знали о нём или могли узнать из открытой выписки, закон эту защиту не даёт – а сведения ЕГРН доступны любому лицу. Поэтому «не заметил» – плохая позиция.

Какие бывают обременения

Этот список не полный: закон допускает регистрацию и иных ограничений и обременений (например, сервитутов), а суды и приставы могут накладывать другие запреты. Полная картина по вашей квартире – только в выписке.

Как проверить по выписке из ЕГРН

По закону выписка с общедоступными сведениями обязательно содержит (ст. 62 ч. 7 218-ФЗ) не только описание квартиры и зарегистрированные права, но и:

• Ограничения прав и обремененияИпотека, арест и другие ограничения и обременения объекта.
• Правопритязания и заявленные в суде права требованияЕсли кто-то оспаривает право собственности или претендует на квартиру, это видно в выписке.
• Поступившие, но не рассмотренные заявленияСведения о том, что в Росреестр уже подано заявление о регистрации права, перехода права или обременения. Например, продавец может параллельно оформлять другую сделку.
• Отметки о невозможности регистрации без личного участияСведения о возражении собственника или о том, что регистрация без его личного участия невозможна.
• Решение об изъятии, аварийность дома, непригодность жильяСведения о решении об изъятии объекта для государственных или муниципальных нужд, о признании дома аварийным или помещения непригодным для проживания.

Заказывайте выписку как можно ближе к сделке, а после подачи документов на регистрацию проверьте ещё раз: обременение могло появиться уже после первой выписки. Как заказать выписку и какая бывает бесплатной – в статье «Выписка из ЕГРН: как получить». Общий порядок проверки квартиры (владельцы, прописанные, долги, перепланировки) – в статье «Проверка квартиры перед покупкой».

Чем обременение опасно при покупке

Главная ловушка – в том, что обременение, как правило, переходит вместе с квартирой. Для ипотеки это прямо сказано в ГК РФ: при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу залог сохраняется (ст. 353 п. 1). То есть у банка остаются права на квартиру, даже если её собственник сменился. Поэтому рискованно платить продавцу целиком, не убедившись, что долг перед банком будет погашен и запись снята.

Аналогично с наймом: смена собственника договор найма не прекращает, то есть жильцы остаются в квартире на условиях договора, а вы становитесь их наймодателем. С рентой и другими правами третьих лиц – так же: покупатель принимает квартиру вместе с ними.

Если же вы не знали об обременении и не должны были знать, ст. 460 ГК РФ даёт право требовать снижения цены или расторжения договора, а ст. 461 – возмещения убытков, если квартиру у вас изымут по основаниям, возникшим до сделки. Соглашение об освобождении продавца от такой ответственности недействительно. Но добиваться этого придётся через суд – а проще и дешевле проверить всё заранее.

Что делать, если обременение нашлось

Наличие обременения – не приговор сделке. Что делать, зависит от его вида:

• Ипотека продавцаПродажа возможна с согласия банка (ст. 37 закона об ипотеке): часто долг погашают из денег покупателя, а обременение снимают до или сразу после регистрации перехода права. Порядок и безопасные способы расчёта – в статьях «Как продать квартиру в ипотеке» и «Аккредитив, ячейка или безопасные расчёты».
• АрестПока он не снят, сделка невозможна. Ждите постановления о снятии ареста и новую выписку, где запрета уже нет.
• НаёмПроверьте договор найма: срок, размер платы, условия расторжения. Согласны ли вы принять квартиру с жильцами – решаете вы; если нет, договорённость об их выезде зафиксируйте до сделки.
• Рента и другие права третьих лицТакие сделки почти всегда сложные – покажите договор юристу до задатка.

Если квартира сейчас в ипотеке у вас самих и вы хотите избавиться от обременения после выплаты, порядок снятия описан отдельно – в статье «Как снять обременение после ипотеки».

Что бы вы ни выбрали, зафиксируйте в договоре купли-продажи, какие обременения есть и как они будут сняты и в какие сроки. Условие о том, что квартира свободна от прав третьих лиц, кроме указанных вами и продавцом, защищает вас. Общий порядок оформления сделки – в статье «Договор купли-продажи квартиры».