Налог с продажи дома и участка не платят, если вы владели каждым объектом дольше минимального срока: 5 лет, а в ряде случаев 3 года (наследство или дар от близких, приватизация, рента, единственное жильё). Если срок не вышел, доход облагается НДФЛ по ставке 13% (15% с части свыше 2,4 млн рублей), но его можно уменьшить на вычет 1 млн рублей или на подтверждённые расходы на покупку. Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года.
Когда налог не платят
Доход от продажи освобождён от НДФЛ, если объект непрерывно находился у вас в собственности минимальный срок и более (ст. 217.1 п. 2 НК РФ). Какой срок ваш:
- 3 годаВы получили имущество по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника; приватизировали; получили по договору пожизненного содержания с иждивением; либо на дату регистрации перехода права у вас (и у супруга) нет другого жилья. Жильё, купленное в течение 90 дней до даты продажи, при этом не считается (ст. 217.1 п. 3 НК РФ).
- 5 летВо всех остальных случаях (ст. 217.1 п. 4 НК РФ). Например, дом куплен, а у вас есть ещё квартира.
Правило «единственного жилья» распространяется и на земельный участок под домом, и на хозпостройки на нём. Региональные власти вправе снизить срок вплоть до нуля, поэтому в своём регионе проверьте, не действует ли местный закон (ст. 217.1 п. 6 НК РФ). Как считать срок для наследства, долей, ДДУ и других особых случаев, подробно описано в статье «Минимальный срок владения».
Дом и участок: два объекта
В реестре дом и участок числятся отдельными объектами недвижимости, у каждого своя выписка ЕГРН, своя кадастровая стоимость и своя дата регистрации права. Из этого следует практическое правило: условия освобождения проверяйте для каждого объекта отдельно. Например, участок мог достаться вам по наследству давно, а дом вы достроили и зарегистрировали два года назад. Тогда налог с продажи участка платить не придётся, а с дома придётся (если нет оснований для трёхлетнего срока).
Для вычета правило другое: лимит 1 млн рублей один на все проданные за год жилые дома, квартиры, комнаты, садовые дома и земельные участки, находившиеся в собственности меньше минимального срока (ст. 220 п. 2 подп. 1 НК РФ). То есть продажа дома и участка в одном году не даёт вам два миллиона вычета. Вычет делят между двумя объектами, а если продаёте несколько объектов, он общий.
Если у дома несколько собственников, вычет делится между совладельцами пропорционально долям, а при совместной собственности супругов (например, дом куплен в браке) они распределяют вычет по договорённости (ст. 220 п. 2 подп. 3 НК РФ).
Вычет 1 млн или расходы
Если срок не вышел, налог считается с дохода, уменьшенного одним из двух способов (вы выбираете выгодный):
| Способ | Как работает |
|---|---|
| Вычет 1 000 000 рублей | Из суммы продажи вычитают 1 млн. Подтверждать расходы не нужно (ст. 220 п. 2 подп. 1 НК РФ). |
| Расходы на покупку | Из суммы продажи вычитают документально подтверждённые расходы на приобретение этого имущества: договор купли-продажи, платёжные документы (ст. 220 п. 2 подп. 2 НК РФ). |
Применять оба способа к одному объекту нельзя. Если дом достался по наследству или в дар и налог при получении не платили, можно учесть документально подтверждённые расходы наследодателя (дарителя) на приобретение, если он сам их не использовал в налоговых целях (ст. 220 п. 2 подп. 2 НК РФ). Расходы на строительство дома этой нормой прямо не названы, поэтому, если вы строили дом сами, заранее уточните в налоговой, какие документы она примет.
Ставка: 13% с налоговой базы за год до 2,4 млн рублей, а с суммы свыше 2,4 млн рублей считают 312 000 рублей плюс 15% с превышения (ст. 224 п. 1.1 НК РФ). Зарплата в этот порог не входит, но входят другие доходы той же группы: например, дивиденды или продажа ценных бумаг в этом году. Если они были, пересчитайте порог для себя.
Кадастровая стоимость и коэффициент 0,7
Налоговая сравнивает цену в договоре с кадастровой стоимостью проданного объекта. Если доход от продажи меньше кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, то доходом считается именно эта величина (ст. 214.10 п. 2 НК РФ). Берут кадастровую стоимость, которая внесена в ЕГРН и применяется с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права. Если на эту дату кадастровая стоимость в ЕГРН отсутствует, правило не работает.
Правило считается отдельно для дома и для участка, потому что они разные объекты. Поэтому «занижать» цену в договоре бессмысленно: налог посчитают от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Регион может увеличить коэффициент вплоть до 1 для своих жителей (ст. 214.10 п. 9 НК РФ). Если считаете, что кадастровая стоимость завышена, прочтите, как её узнать, и статью «Кадастровая стоимость и налог».
Примеры расчёта
Допустим, вы не подпадаете под трёхлетний срок (нужно ждать 5 лет, а прошло 2), других доходов за год нет, а цена продажи выше 70% кадастровой стоимости, поэтому коэффициент 0,7 не применяется.
Пример 1. Дом и участок проданы за 6 000 000 рублей. Покупали их за 4 500 000 рублей, договор и платёжки сохранились.
| Способ | База | Налог |
|---|---|---|
| Вычет 1 млн | 6 000 000 − 1 000 000 = 5 000 000 | 312 000 + 15% × (5 000 000 − 2 400 000) = 312 000 + 390 000 = 702 000 |
| Расходы | 6 000 000 − 4 500 000 = 1 500 000 | 13% × 1 500 000 = 195 000 |
Выгоднее учесть расходы: налог 195 000 рублей вместо 702 000.
Пример 2. Сработал коэффициент 0,7. В договоре дом оценён в 2 000 000 рублей, участок в 1 000 000. Кадастровая стоимость на 1 января года регистрации: дома 5 000 000, участка 2 000 000. Расходов подтвердить нечем.
- дом: 5 000 000 × 0,7 = 3 500 000, это больше 2 000 000, доходом считают 3 500 000;
- участок: 2 000 000 × 0,7 = 1 400 000, это больше 1 000 000, доходом считают 1 400 000;
- доход всего: 3 500 000 + 1 400 000 = 4 900 000; вычет 1 000 000, база 3 900 000;
- налог: 312 000 + 15% × (3 900 000 − 2 400 000) = 312 000 + 225 000 = 537 000 рублей.
Свои цифры подставьте в калькулятор налога с продажи: он считает по тем же правилам, но для жилья.
Как подать 3-НДФЛ
Декларацию за год продажи подают не позднее 30 апреля следующего года, а налог платят не позднее 15 июля (ст. 229 п. 1 и ст. 228 п. 4 НК РФ). Например, продали дом в сентябре 2026 года: декларация до 30 апреля 2027 года, налог до 15 июля 2027 года.
Декларацию можно не подавать, если право на вычет есть и весь доход от продажи жилья за год не превышает размер вычета, то есть 1 млн рублей. При этом считают доход с учётом коэффициента 0,7 от кадастровой стоимости (ст. 229 п. 4 НК РФ). Если собираетесь учесть расходы, декларация нужна всегда, а к ней прикладывают договор купли-продажи и платёжные документы. Пошаговая инструкция по заполнению есть в статье «3-НДФЛ при продаже квартиры», для дома она та же.
Если вы продаёте дом и покупаете другой, не забудьте про вычет при покупке. А список документов на продажу дома мы собрали в статье «Документы для продажи дома с участком».
