ИЖС: что это и чем отличается от СНТ и ЛПХ

ИЖС это индивидуальное жилищное строительство. По закону объект ИЖС – отдельно стоящее здание не более трёх надземных этажей и не выше 20 метров, предназначенное для проживания и не подлежащее разделу на самостоятельные объекты. Садовый дом в СНТ это отдельная категория: здание сезонного использования для временного пребывания, хотя его можно признать жилым. ЛПХ – не тип дома, а вид хозяйствования на участке: жилой дом на приусадебном участке ЛПХ должен соответствовать параметрам ИЖС. Для покупателя важно, как участок и дом записаны в выписке ЕГРН.

Что такое ИЖС по закону

Определение даёт Градостроительный кодекс (ст. 1 п. 39): объект ИЖС – отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более трёх, высотой не более 20 метров, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании, и не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Что из этого следует на практике:

• Не более трёх этажей и 20 метровЭто предельные параметры самого объекта ИЖС по закону. Конкретные ограничения на вашем участке может быть строже: их задают правила землепользования и застройки.
• Отдельно стоящее зданиеДом с общей стеной на двух хозяев под это определение не подходит.
• Не для разделаОбъект ИЖС не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Если хозяев несколько, вопрос решают долями.

Само по себе слово «ИЖС» в выписке не гарантирует, что дом можно как угодно использовать. Решает сочетание категории земель, вида разрешённого использования участка и сведений о здании.

Категория земли и вид разрешённого использования

Земли делятся на семь категорий (ст. 7 ЗК РФ), а правовой режим участка определяют исходя из категории и разрешённого использования. В ЕГРН по участку указывают категорию земель и вид разрешённого использования (ст. 8 ч. 4 218-ФЗ). На практике вы увидите в выписке что-то вроде «земли населённых пунктов» и «для индивидуального жилищного строительства». Точное название вида использования проверьте именно в выписке: от него зависит, можно ли строить жилой дом и подавать уведомление о строительстве. В уведомлении застройщик как раз указывает сведения о виде разрешённого использования участка и объекта (ст. 51.1 ч. 1 ГрК РФ).

Как строят ИЖС: уведомительный порядок

Для ИЖС и садового дома Градостроительный кодекс предусматривает уведомительный порядок: застройщик подаёт уведомления. Он состоит из двух шагов:

1. Уведомление о планируемом строительстве. Застройщик указывает кадастровый номер участка, сведения о праве на него, виды разрешённого использования участка и объекта, планируемые параметры и отступы от границ. В течение пяти рабочих дней орган проверяет параметры и вносит запись в реестр уведомлений либо направляет уведомление о несоответствии (ст. 51.1 ч. 1, 7 ГрК РФ).
2. Уведомление об окончании строительства. После постройки застройщик подаёт его вместе с техническим планом, чтобы поставить дом на кадастровый учёт и зарегистрировать право (ст. 55 ч. 16 ГрК РФ). Орган в течение пяти рабочих дней проверяет параметры (ст. 55 ч. 19 ГрК РФ).

Запись в реестре даёт право строить в течение десяти лет со дня направления уведомления, и это право сохраняется при переходе прав на участок и дом, новое уведомление не требуется (ст. 51.1 ч. 13 ГрК РФ). Для покупателя недостроенного дома это важный пункт: проверьте, есть ли в реестре запись и не истёк ли десятилетний срок. При историческом поселении порядок иной, там нужно уточнять требования в местной администрации. Что должно быть у продавца готового дома, написано в статье «Документы для продажи дома с участком».

Садовый дом и жилой дом в СНТ

В садоводческих товариществах действует закон № 217-ФЗ. Садовый дом это здание сезонного использования, предназначенное для бытовых нужд, связанных с временным пребыванием (ст. 3 п. 2 217-ФЗ). На садовом участке закон допускает и садовые, и жилые дома, а также хозпостройки и гаражи (ст. 3 п. 1 217-ФЗ). При этом параметры жилого и садового дома на садовом участке должны соответствовать параметрам объекта ИЖС (ст. 23.1 ч. 2 217-ФЗ), а раздел такого дома не допускается (ст. 23.1 ч. 5).

Садовый дом может быть признан жилым, а жилой садовым в порядке, который определило Правительство (ст. 23.1 ч. 3 217-ФЗ). Решение принимает орган местного самоуправления по месту дома. Собственник подаёт заявление лично или через МФЦ, решение принимают не позднее 45 календарных дней со дня подачи, а отказ можно обжаловать в суде (Положение, утверждённое Постановлением от 28.01.2006 N 47, п. 55, 56, 59, 63).

Ещё одна деталь для продажи: собственник садового участка не вправе отчуждать его отдельно от расположенных на нём жилого дома, садового дома, хозпостроек и гаража (ст. 23 ч. 6 217-ФЗ).

ЛПХ: что можно на приусадебном участке

ЛПХ (личное подсобное хозяйство) – форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельхозпродукции (ст. 2 п. 1 112-ФЗ). Для него используют либо приусадебный участок в границах населённого пункта, либо полевой за его пределами. На приусадебном участке можно возводить жилой дом, и его параметры должны соответствовать параметрам ИЖС по ст. 1 п. 39 Градостроительного кодекса (ст. 4 п. 2 112-ФЗ). Полевой участок используют исключительно для сельскохозяйственного производства без права возведения зданий и строений (ст. 4 п. 3 112-ФЗ).

Вывод для покупателя: участок ЛПХ в границах населённого пункта подходит для жилого дома, а полевой нет. Если вам нужен дом для проживания, проверьте по выписке ЕГРН, какой это участок и где находится.

Прописка

Садовый дом по определению предназначен для временного пребывания (ст. 3 п. 2 217-ФЗ), поэтому, если вы хотите жить в нём постоянно, сначала выясните, можно ли признать его жилым (порядок описан выше). Можно ли и на каких документах зарегистрироваться по месту жительства в вашем доме, уточните в МФЦ: этот вопрос мы по первоисточнику не разбираем. Как прописка влияет на продажу, объясняем в статье «Документы для продажи дома с участком».

Что это значит для покупателя и ипотеки

• Сверьте выпискиУ дома и у участка свои выписки ЕГРН: назначение здания, категория земель, вид разрешённого использования. Несоответствие (например, «садовый дом» на участке ИЖС) повод уточнить, как оформить.
• Дом и участок в залоге вместеИпотека здания допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором оно стоит (ст. 69 102-ФЗ). Поэтому банк проверяет оба объекта.
• Дом должен быть оформленДля ипотеки и сделки нужны права на дом в ЕГРН. Если дом построен, но не зарегистрирован, нужен путь через уведомление об окончании строительства и технический план.
• Требования банков и программКакие дома принимает конкретный банк и на каких условиях выдаёт ипотеку на ИЖС, определяет он сам. Условия программ описаны в статьях «Ипотека на дом» и «Семейная ипотека».

Если дом газифицирован или вы только планируете подключение, прочтите статью «Подключение газа к частному дому»: в Правилах подключения «домовладение» определено как объект ИЖС или дом блокированной застройки. А налог с продажи такого дома разобран в статье «Налог при продаже дома и участка».