Как проверить квартиру на арест и запрет перед покупкой

Проверить квартиру на арест можно самому и бесплатно по трём источникам: в выписке из ЕГРН смотрят раздел об ограничениях и обременениях, в банке данных исполнительных производств ФССП ищут продавца по ФИО и дате рождения, а в судах проверяют, нет ли споров вокруг квартиры или самого продавца. Делайте это до того, как отдадите задаток: арест или запрет не дадут зарегистрировать переход права, и деньги придётся возвращать.

Арест и запрет: в чём разница и чем они опасны

Арест квартиры накладывает судебный пристав-исполнитель, чтобы обеспечить исполнение исполнительного документа по долгам собственника, либо арест назначает суд или другой уполномоченный орган. По закону арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом. Отдельно бывает запрет совершать определённые действия с недвижимостью – по сути, это то же препятствие для продажи: собственник остаётся собственником, но продать квартиру не может.

Для покупателя это опасно вдвое. Во-первых, когда в Росреестр поступает судебный акт или акт уполномоченного органа об аресте или запрете, регистрация приостанавливается – до тех пор, пока не поступит акт о снятии ареста или запрета. Вы заплатите, а право на квартиру на вас не перейдёт. Во-вторых, если сделку всё же удастся провести в обход запрета, она не помешает кредитору, в пользу которого запрет наложен, добиваться своего. Исключение – когда приобретатель не знал и не должен был знать о запрете, но рассчитывать на это, не проверив реестры, опрометчиво.

Шаг 1. Выписка из ЕГРН

Выписку с общедоступными сведениями может заказать любой человек – по адресу или кадастровому номеру, без согласия собственника. По закону она содержит описание объекта, зарегистрированные права, ограничения прав и обременения, сведения о правопритязаниях и о заявленных в суде правах требования, а также о том, что регистрация возможна только при личном участии собственника. Подробнее о заказе и о том, какие выписки бесплатны, – в статье «Выписка из ЕГРН».

• Раздел об ограничениях и обремененияхИщите записи об аресте, запрете регистрационных действий, ипотеке. Если запись есть – в ней указан орган, который её внёс, и основание. Раздел пустой это хороший знак, но не последний шаг.
• Правопритязания и судебные требованияЗапись о том, что в суде заявлены права требования на эту квартиру, – повод остановиться и выяснить, о каком споре речь.
• Заявления, которые ещё не рассмотреныЕсли в Росреестр поступило заявление о регистрации другой сделки с этой квартирой, выписка это покажет.
• Дата выпискиАрест может появиться в любой день. Перед самой сделкой закажите свежую выписку ещё раз.

Шаг 2. Банк данных исполнительных производств

ФССП ведёт банк данных, часть сведений в котором открыта всем. Общедоступны, в частности, номер и дата возбуждения исполнительного производства, вид исполнительного документа, требование, подразделение приставов, сумма непогашенной задолженности и данные должника – для гражданина это ФИО, дата и место рождения. Эти сведения открыты, пока производство не окончено или не прекращено (по ряду оконченных производств – дольше). Проверить продавца можно на сайте ФССП в разделе «Банк данных исполнительных производств»: понадобятся ФИО и дата рождения собственника из паспорта, который он вам показывает.

Что смотреть в результатах:

• Есть ли производства вообщеНет записей – по этому источнику всё чисто. Есть – смотрите размер долга и суть требования: алименты, кредит, налоги, штрафы, коммунальные платежи.
• Сумма непогашенной задолженностиЕсли долг небольшой и продавец готов погасить его до сделки, ситуация решаема. Если долг сопоставим со стоимостью квартиры – риск высокий.
• Несколько производств сразуЭто обычно признак того, что к имуществу должника присматриваются сразу несколько взыскателей.

Если продавцов несколько (долевая собственность, супруги), проверьте каждого. А если квартира досталась продавцу недавно, стоит узнать, нет ли производств у предыдущего собственника: суть претензий к нему может касаться и самой квартиры.

Шаг 3. Суды и судебные споры

Не каждый спор успевает попасть в ЕГРН. Иск о праве на квартиру, о разделе имущества, об оспаривании предыдущей сделки может идти в суде, пока в реестре ещё нет никаких отметок. Поэтому проверьте информацию о делах продавца и о самой квартире на сайтах судов общей юрисдикции по месту жительства продавца и по месту нахождения квартиры, а также в картотеке арбитражных дел – если продавец когда-либо был индивидуальным предпринимателем или есть сведения о банкротстве. Поиск ведут по ФИО или названию стороны.

Отдельно спросите у продавца письменно: нет ли споров о квартире, не разводится ли он, не оспаривает ли кто-то наследство или предыдущую сделку, не участвует ли в банкротстве. Его ответ в договоре это заверения, которые потом можно предъявить, если они окажутся ложными. Продавец, к слову, обязан передать вам квартиру свободной от прав третьих лиц.

Что делать, если нашли арест или запрет

• Не вносить деньги, пока запись не снятаНи задаток, ни «бронь». Снятие ареста зависит от продавца и пристава или суда, а не от вас.
• Выяснить причинуПопросите продавца показать постановление или судебный акт: кто наложил, по какому долгу и на какую сумму.
• Узнать, как продавец снимет ограничениеЧаще всего долг погашают, после чего пристав или суд снимает арест. Постановление о снятии ареста тоже направляется в регистрирующий орган, и до тех пор запись в ЕГРН остаётся.
• Дождаться, пока запись исчезнет из выпискиПодписывайте договор, когда новая выписка из ЕГРН показывает, что ограничений нет, и банк данных ФССП тоже чист.
• Оценить, стоит ли ждатьЕсли долг огромный, продавец тянет и не показывает документы – рассмотрите другую квартиру.

Почему не вносить задаток до проверки

Задаток это деньги в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о нём должно быть письменным, а если за провал сделки отвечает продавец, получивший задаток, он обязан заплатить вдвое больше. Звучит надёжно, но на практике вернуть деньги, особенно если продавец их уже потратил или у него есть долги, труднее, чем не отдавать их до проверки. Правильный порядок: сначала три проверки из этой статьи, потом задаток по письменному соглашению. Как оформить задаток и чем он отличается от аванса, – в статье «Задаток или аванс».

Общий список проверок перед покупкой – в статье «Как проверить квартиру перед покупкой». Если вы ещё и продаёте свою квартиру, посмотрите, как подготовить документы, чтобы у покупателя не возникло тех же вопросов к вам.