Пенсионерам: налог при продаже квартиры и вычет при покупке

При продаже квартиры пенсионер платит НДФЛ по тем же правилам, что и остальные: льготы «по возрасту» в статье 217.1 НК РФ нет. Зато при покупке жилья у пенсионеров есть особенность: неиспользованный остаток имущественного вычета можно перенести на три предыдущих года и получить налог за них обратно. Это важно, потому что пенсия НДФЛ не облагается, и без переноса вычету часто «не с чего» работать.

Налог при продаже: что меняется для пенсионера

Пенсионный статус не освобождает от налога при продаже квартиры. Всё решают общие условия:

• Срок владенияЕсли квартира в собственности минимальный срок – 3 года для льготных оснований (наследство или дарение от близкого родственника, приватизация, единственное жильё, рента) и 5 лет в остальных случаях, – доход от продажи налогом не облагается. Подробности – в статье о минимальном сроке владения.
• Если срок не прошёлДоход уменьшают на вычет 1 000 000 рублей либо на документально подтверждённые расходы на покупку квартиры – что выгоднее.
• Ставка13% с налоговой базы до 2,4 млн рублей за год; при большей сумме – 312 000 рублей плюс 15% с превышения.
• Декларация3-НДФЛ подаётся не позднее 30 апреля следующего года, налог платят не позднее 15 июля.

Пенсии (государственные, страховые, накопительные) НДФЛ не облагаются, поэтому в расчёте налога с продажи не участвуют. Заработная плата, если вы продолжаете работать, считается отдельно и на этот налог не влияет.

Пример расчёта

Пенсионер продал квартиру за 3 000 000 рублей до истечения минимального срока владения. Других доходов, входящих в ту же налоговую базу, в этом году нет.

Обе базы меньше 2,4 млн рублей, поэтому ставка 13% применяется ко всей сумме. Расходы нужно подтвердить документами – договором покупки и платёжными бумагами. Считать свой вариант удобнее в калькуляторе налога с продажи, общий порядок – в статье «Налог при продаже квартиры».

Вычет при покупке жилья

Имущественный вычет возвращает часть потраченного на жильё – но не деньгами напрямую, а через налог, который вы заплатили:

• вычет на покупку или строительство – с расходов до 2 000 000 рублей, то есть до 260 000 рублей налога (2 000 000 × 13%);
• вычет по процентам ипотеки – с процентов до 3 000 000 рублей, то есть до 390 000 рублей (3 000 000 × 13%), только по одному объекту;
• право на вычет возникает при покупке готового жилья с даты регистрации права собственности, при покупке по ДДУ – с даты передачи квартиры по акту.

Повторно вычет на покупку и на проценты по тем же основаниям не даётся. Но если вы использовали его не полностью, остаток можно применить при следующей покупке. Суммы 260 000 и 390 000 рублей. Это максимум при ставке 13%, а фактический возврат ограничен налогом, который вы реально платили. Общий порядок – в статье «Имущественный вычет при покупке квартиры» и в калькуляторе вычета.

Перенос остатка вычета на 3 прошлых года

Пункт 10 статьи 220 НК РФ: у налогоплательщиков, получающих пенсию по законодательству РФ, вычеты на покупку жилья и по процентам ипотеки могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды – но не более трёх, непосредственно предшествующих году, в котором образовался переносимый остаток.

• Что переноситсяТолько остаток вычета на покупку жилья и по процентам ипотеки (подпункты 3 и 4 пункта 1 статьи 220).
• На сколько лет назадНе более чем на три года, идущие сразу перед годом, когда остаток образовался.
• За какие годы есть смыслЗа те, когда у вас были доходы, с которых уплачен налог по ставке 13% (например, вы ещё работали). Если налога не было, возвращать нечего.
• Кто считается пенсионеромТот, кто получает пенсию в соответствии с законодательством РФ. Если вы только приближаетесь к пенсионному возрасту или пенсия ещё не назначена, уточните в налоговой, применим ли пункт 10 именно к вам.

Если остаток всё равно остался, его можно переносить и на будущие годы, пока вычет не будет использован полностью.

Пример переноса

Пенсионер купил квартиру в 2026 году за 3 000 000 рублей, право собственности зарегистрировано в 2026 году. Вычет – 2 000 000 рублей (максимум). В 2026 году он уже не работает и налога не платит. Работал он до конца 2025 года, и налогооблагаемый доход был таким:

Вычет 2 000 000 рублей закрывает доходы за все три года целиком. Возврат: 2 000 000 × 13% = 260 000 рублей. Проверка по таблице: 65 000 + 91 000 + 104 000 = 260 000 рублей – сходится. Если бы доходов за три года было меньше вычета, остаток остался бы неиспользованным и мог быть перенесён дальше.

Как оформить

Есть два пути, и их можно выбирать под свою ситуацию.

• Декларация 3-НДФЛ. Имущественные вычеты по общему правилу предоставляются по декларации после окончания налогового периода. Для переноса на прошлые годы подаётся декларация за каждый год, по которому вы возвращаете налог.
• Упрощённый порядок (ст. 221.1 НК РФ). Вычет на покупку и по процентам можно получить без декларации – заявлением в личном кабинете налогоплательщика. Оно подаётся не более чем за три года, предшествующих году подачи, и только если у налоговой есть данные о доходах и удержанном налоге от налогового агента (работодателя) или банка. Остаток вычета может использоваться и в этом порядке.

Точный набор документов зависит от вида покупки: договор, выписка из ЕГРН, платёжные документы, для ипотеки – кредитный договор и справка об уплаченных процентах. Пошаговый порядок – в статье «Как получить налоговый вычет за квартиру», а по процентам – «Вычет по процентам ипотеки».