С дохода от сдачи квартиры в аренду нужно платить налог одним из двух способов: НДФЛ по декларации (13% и выше, доход складывается с зарплатой) или налог на профессиональный доход в статусе самозанятого (4% при сдаче физлицам, 6% – юрлицам и ИП). Второй способ почти всегда выгоднее для собственника, который сдаёт одну-две квартиры и не имеет наёмных работников.
НДФЛ или самозанятость: в чём разница
Доход от сдачи имущества в аренду или наём облагается НДФЛ по умолчанию – так устроен налоговый кодекс: доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в России, признаются доходом от источников в РФ, а человек, получающий такой доход от физлиц или организаций, не удерживающих налог сам, обязан задекларировать его и заплатить налог самостоятельно.
Альтернатива – перейти в статус самозанятого и платить налог на профессиональный доход (НПД). Закон прямо разрешает самозанятым сдавать в аренду (наём) жилые помещения это одно из немногих исключений для операций с недвижимостью (сдавать в аренду нежилые помещения или продавать недвижимость как самозанятый нельзя). Даже государственным и муниципальным служащим, которым обычно запрещено быть самозанятыми, доход именно от сдачи жилья в аренду разрешён.
Как считают НДФЛ со сдачи квартиры
Здесь – принципиальное отличие от налога при продаже квартиры. Доход от продажи недвижимости считается отдельно от зарплаты (у него своя ставка 13/15%, привязанная только к сумме таких «отдельных» доходов). А доход от сдачи квартиры в аренду. Это часть основной налоговой базы, то есть складывается с зарплатой и облагается по общей прогрессивной шкале: 13% – пока сумма всех доходов основной базы за год не превышает 2,4 млн рублей, дальше – 312 000 + 15% с превышения (и ещё выше для очень больших доходов).
Практически это значит: чем больше официальная зарплата, тем выше может оказаться предельная ставка налога именно на арендный доход – потому что он «досчитывается» к зарплате сверху.
Декларацию 3-НДФЛ нужно подать не позднее 30 апреля года, следующего за тем, когда получен доход, а налог заплатить не позднее 15 июля.
Как считают налог на профессиональный доход
Ставка НПД зависит от того, кто платит за аренду: 4% – если квартиру снимает физическое лицо, 6% – если ИП или организация (например, компания снимает жильё для сотрудника). Ставка не зависит от суммы дохода и не складывается с зарплатой по трудовому договору. Это отдельный, самостоятельный налог.
Дополнительно у всех самозанятых есть налоговый вычет – не более 10 000 рублей за всё время, который автоматически, без заявления, снижает ставку: на доходах от физлиц вычет уменьшает эффективную ставку с 4% до 3%, на доходах от юрлиц/ИП – с 6% до 4%, пока не исчерпается весь лимит в 10 000 рублей экономии на налоге. Срок использования вычета не ограничен – если он не исчерпался, экономия в 1–2 процентных пункта действует и через несколько лет после регистрации.
Сравнение на одном примере
| Режим | Ставка | Налог за год с аренды 300 000 руб. |
|---|---|---|
| НДФЛ (доход без превышения 2,4 млн вместе с зарплатой) | 13% | 39 000 руб. |
| НДФЛ (доход с зарплатой превышает 2,4 млн) | 13% / 15% | больше 39 000 руб. – например, 41 000 руб. в примере 2, точная сумма зависит от того, насколько доход выше порога |
| НПД, сдача физлицу, с вычетом | 3% (пока не исчерпан вычет) | 9 000 руб. |
| НПД, сдача физлицу, без вычета | 4% | 12 000 руб. |
При сдаче ИП или организации по НПД ставка выше (6%, с вычетом – 4%), но почти всегда это всё равно ниже, чем НДФЛ по прогрессивной шкале, особенно если зарплата уже сама по себе близка к порогу 2,4 млн или превышает его.
Как оформить и платить
- СамозанятостьРегистрация – в приложении «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика, без визита в налоговую. Каждый платёж от жильца нужно зарегистрировать в приложении – оно само формирует чек и считает налог к уплате.
- НДФЛДоход декларируется раз в год – по декларации 3-НДФЛ, куда включаются все доходы за год, требующие декларирования, включая арендную плату. Платить каждый месяц отдельно не нужно, расчёт и уплата – по итогам года.
Официальный статус – самозанятость или декларация НДФЛ – не заменяет сам договор с жильцом: нужно письменно зафиксировать сумму платы, срок и порядок расчётов. Как составить такой договор – конструктор на СделкаПлане: договор аренды квартиры. Прикинуть налог по своим цифрам – на калькуляторе налога со сдачи квартиры. Если сдаёте квартиру в Уфе и не знаете, сколько реально просить за аренду, – поможет оценка квартиры в Уфе.
